经济观察报 特约记者 柳玉琳 2022年底，国家发改委公布了8大类、24个盘活存量资产扩大有效投资典型案例，深圳安居保障性租赁住房REITs项目入选，成为发行保障性租赁住房公募REITs的典型案例，并将作为广东省入选的三个项目之一在全国推广。
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根据入选介绍，该项目在深交所发行的保障性租赁住房公募REITs——红土创新深圳安居REIT，盘活了深圳市人才安居集团有限公司运营的安居百泉阁等4个保租房项目存量资产，为全国保障性租赁住房发行基础设施公募REITs提供了可复制的示范经验。
深圳人才安居集团相关负责人表示，公募REITs扩募购入的资产需满足的要求与首次发行一致，深圳人才安居集团正在梳理符合发行条件的集团内部、外部保障性住房资产，内部项目和外部项目都在潜在的扩募范围，关于扩募的准备工作已在计划中。
布局保租房REITs
2022年8月31日，全国首批三只保租房/保障房公募REITs——红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏京保REIT上市。
红土创新深圳安居REIT作为最早公开受理并成功上市的保障性租赁住房公募REITs试点项目，创下了多项纪录。其中，发行规模12.42亿元，上市首日上涨29.99%，机构投资者网下询价倍数133倍，公众认购倍数254倍，发行定价现金分派率3.95%，均刷新发行时点全国纪录。
2016年，深圳市出资成立保障性住房专营机构深圳人才安居集团，主要用于解决新市民、青年人的住房困难问题。“自成立以来，深圳人才安居集团就积极通过REITs探索构建保租房可持续发展的模式”，深圳人才安居集团相关负责人表示，“2018年，深圳人才安居集团发行了全国首单人才租赁住房类REITs。”
该单类REITs首期发行规模31亿元，储架发行总额度200亿元，是全国首单、当时规模最大的人才租赁住房类REITs产品，优先级发行利率为4.38%/年，综合融资成本创当年市场最低水平。底层资产为深圳人才安居集团所持有并管理的人才公寓，包括“电力花园二期” 和“远洋新干线君域花园”681套新交付的公寓，标的配租对象涵盖杰出人才、新引进人才、中初级人才等各层次人才。
深圳人才安居集团相关负责人介绍，“全国首单人才租赁住房类REITs的发行为推动保障性租赁住房REITs试点做了不少有益的探索”。
2018年起，深圳人才安居集团和深创投集团开始推动保障性住房纳入公募REITs试点范围，推进监管沟通、市场调研和项目准备工作。2021年8月深圳安居保障性租赁住房REITs项目正式启动，深圳人才安居集团和深创投集团组成联合工作组，提前解决公募REITs申报阶段的重要事项，包括保障性租赁住房认定、试点资产新房认定和项目配租，以及资产重组和项目过户手续等事项。
2022年7月29日，红土创新深圳安居REIT正式获得中国证监会准予注册的批复，8月完成询价发行，基金份额最终定价2.484元/份。8月31日在深交所上市。
底层资产为自有产权项目
红土创新深圳安居REIT的底层资产为安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆等四个保租房项目，项目分别位于深圳市福田区安托山片区、罗湖区笋岗片区、大鹏新区大鹏街道和坪山区碧岭街道，共计1830套保障性租赁住房及其配套。
深圳人才安居集团筹建保障性租赁住房的渠道有两种。
一是非自有房源的规模化租赁模式，即深圳人才安居集团作为市政府指定的住房专营机构从房屋产权方承租房源，再通过住建部门配租给符合条件的用人单位，相当于先承租再出租的模式，由于深圳人才安居集团不拥有这部分房源的产权，所以不能用于发行基础设施公募REITs。
二是深圳人才安居集团通过自建、回购、移交等方式获得的自有产权项目，再通过住建部门配租给符合条件的用人单位和个人。“由于集团成立时间不久，多数自有产权房源仍在建设中或即将竣工尚未启动配租工作。”深圳人才安居集团相关负责人称，“经过详尽的梳理，在红土创新深圳安居REIT申报准备阶段，符合申报条件的资产为安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆这四个项目。”
其中，安居百泉阁和安居锦园项目为深圳人才安居集团自建项目，保利香槟苑和凤凰公馆项目则为配建移交项目，即分别由保利集团、碧桂园集团以招拍挂出让方式取得国有建设用地使用权，后由深圳人才安居集团按照土地出让文件约定，通过无偿移交方式取得招拍挂出让土地配建公共住房的房屋所有权及其对应的国有建设用地使用权。
除了符合基础设施公募REITs发行的自有产权项目要求外，红土创新深圳安居REIT底层资产项目也具有交通便利、生活配套设施完善等特点。
据招募书，安居百泉阁项目所在片区居住氛围浓厚，生活及公共配套设施完善。安居锦园项目所在片区以商业、办公及住宅为主，居住条件成熟，商办氛围浓郁，环境卫生状况良好。保利香槟苑项目所在片区以住宅、公寓、旅游配套项目为主，居住氛围良好，配套较为完善。凤凰公馆项目所在片区生活配套齐全，居住条件成熟。
项目收益主要源于房屋租金收入
红土创新深圳安居REIT的底层资产同中金厦门安居REIT和华夏京保REIT略有不同，主要是其底层资产项目不仅包括保租房，还涉及车位和配套商业设施。
据招募书，安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆项目的保租房套数分别为594套、360套、210套和666套。其中，安居百泉阁和安居锦园项目分别包含车位294个和216个。此外，安居百泉阁项目还包括约414平方米的配套商业设施，建筑面积仅占安居百泉阁项目总建筑面积的1.04%。
“百泉阁配套商铺共有9间”，深圳人才安居集团相关负责人介绍，“这些商铺的业态主要为熟食铺、面包店和便利店等，可以满足百泉阁小区居民日常生活的一些采购需求，便利小区居民生活。”
红土创新深圳安居REIT项目收入也来自以上保租房租金收入、配套商业设施租金收入以及配套停车场租金收入，其中主要是保租房租金收入。
租金收入一般主要会受项目本身租金水平、配租中的出租率和续约率、承租人租金支付能力、配租效率等影响。深圳市保租房作为住房保障体系的重要组成部分，具有显著的政策属性和民生保障属性，其租金定价、配租对象的选择和租赁期限等均由深圳市、区住建部门确定，相对较为稳定。
据招募书，安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆项目分别于2022年1月、2021年11月、2020年7月和2020年11月开始运营。
租金价格方面，红土创新深圳安居REIT项目底层资产的租金为届时同地段市场商品住房租金的 60%左右，相比于中金厦门安居REIT项目95%的租金优惠力度要更大，体现保障性目的。招募书显示，安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆项目的月平均租金单价分别为59.7元/平方米、44.38元/平方米、14.52元/平方米和17.23元/平方米。由于租金价格优势明显，底层资产项目的出租率总体也处于较高水平。
同时，由于首次租赁期限以3年为主，从现有租约租赁期限看，四个保租房3年期租约的占比为98.03%，且租约到期前承租人可以申请续签，每次续签时租约期限仍为3年，租期较为稳定。另外，同类住房年平均退租率不到2%，如果有退租的情况，从启动配租到完成配租一般可在2-3周内完成。
四个项目的配租对象主要是用人单位和个人两种类型。其中，用人单位又分为企业和机关事业单位，最终入住人均是深圳市、区住建部门认可的个人。入住群体素质和收入水平较高，租金支付能力较强。
成本方面，目前四个项目的运营成本主要由运营管理费、日常维修费、空置房源的物业管理费和专项维修基金构成，其中运营管理费是项目运营的主要成本。
“深圳人才安居集团全资子公司深圳市房屋租赁运营管理有限公司为项目的运营管理机构，为基础设施项目提供运营管理服务，并向项目公司收取运营管理费。”深圳人才安居集团相关负责人表示，“运营服务费由人员成本、租赁服务点费用、行政办公费、人员通信与交通费和其他成本等费用构成，约占全年运营收入的4%。”
保租房REITs+产业链
深圳人才安居集团发行红土创新深圳安居REIT的回收资金拟投入的项目包括安居福厦里A213-0386项目、福田区华富北棚改项目和罗湖区南湖街道船步街片区棚户区改造项目。
深圳人才安居集团相关负责人介绍，目前三个项目开发建设工作进展顺利，正在办理项目审核备案、土地、规划、施工、环评等手续。
公募REITs的核心在于通过基金的持续扩募打通“投资—培育—退出—投资”的滚动发展路径，扩募是公募REITs产品规模扩张的主要途径。
“公募REITs扩募购入的资产需满足的要求与首次发行一致，主要包括权属清晰、可转让、运营成熟稳定、净现金流分派率不低于4%等。”深圳人才安居集团相关负责人介绍，当前的扩募准备工作包括两方面，一方面，内部持续梳理和跟进集团项目建设运营情况，参照公募REITs的首发要求和扩募指引，提前整理资产的相关合规性文件等；另一方面，也在积极获取政府、社会主体持有的外部项目资源，力争扩大公募REIT的扩募规模。内部项目和外部项目都在潜在的扩募范围。
深圳人才安居集团也在以发行公募REITs为契机，打造保租房REITs+产业链，主要包括Pre-REITs基金、类REITs和公募REITs。“通过Pre-REITs和类REITs对不成熟的资产进行项目孵化和培育，项目成熟后通过公募REITs实现退出，回收的资金作为资本金投至新的保障性租赁住房项目”，深圳人才安居集团相关负责人表示。
