世界速递!房玲等:中海、链家“角力”背后的地产销售渠道深度博弈

中新经纬2月10日电 题:中海、链家“角力”背后的地产销售渠道深度博弈

作者 房玲 克而瑞研究中心企业研究总监

易天宇 克而瑞研究中心研究员


(资料图片)

春节后,有市场消息称,北京链家新房业务下架中海所有项目,不再为其带客,原因是中海拖欠链家渠道费用金额达1亿元。针对传言,北京链家回应称,与中海停止合作是“误会”“目前正在与中海协商2023年新的合同内容”,而中海北京公司也认可上述说法,并表示“对链家的付款没有停止”。

链家与中海,一个是全国最大房产中介及渠道商,一个是地产排名TOP10大型央企,素有“利润王”之称。两者间有关地产销售渠道的业务调整暗含了怎样的行业变迁?

市场占有率提升,央企国企话语权加大

长久以来,渠道商与房企间大都都保持着合作与竞争的平衡关系,渠道商需依赖房企实现业绩增长,房企也需要渠道商客源去化产品。随着行业下行,这种平衡关系也被打破。

近年来,民营房企逐步退出土地市场拿地,央企国企和地方城投成为土拍中坚力量;消费者为规避暴雷风险也更青睐央企国企旗下项目。在此背景下,央国企市场规模不断增长,话语权也不断加大。

据克而瑞房地产企业TOP200销售榜单全口径数据,央企国企销售占比从2020年的22.3%快速上升至2022年的39.4%;其中,中海地产销售排名也从2019年的TOP7上升至2022年的TOP5,销售占比提升至3.7%。

此外,北京一直是中海的重点深耕领域。随着中海加大在北京投资力度,其在北京市场规模也不断提升。

据克而瑞北京数据,近年来中海地产权益金额及流量金额均为北京第一,2022年分别为395亿元、410亿元,与第二名北京城建(600266)拉开不小差距。在此背景下,以北京作为重要发展大本营的链家等销售渠道商要发展业务,就必须与市场主流的央企国企打交道,同时手握大量优质资源也增加了央企国企在市场谈判中的筹码。

房企业绩承压,为降成本限制外部渠道比例

行业下行背景下,即使是有着“利润王”之称的中海也不得不面临企业利润下滑现状。而业绩下滑、成本上升必然让中海倍感压力,此次与链家协商的渠道费用就计入房企营销费用,是中海要控制的费用之一。

基于此,中海在很早之前就开始建立自有销售渠道。据北京中海和瑞叄號院项目在年初微博上发文指出“中海2022年自有渠道成本只有0.6%,远低于外部渠道”。据市场消息,链家渠道费的基础点位在2%左右。

虽然自有渠道成本较低,但其往往在分销比、客户来源等能力上不及渠道商,尤其是在市场遇冷情况下,因此房企对链家等外部渠道需求依旧存在。

中介方坏账率提升,付费模式成博弈焦点

链家主要优势就在于其一二手房业务能够形成联动,在类似北京这样高房价城市,客户购买新房多为以旧换新,链家可通过挖掘二手房客户资源,为企业新房项目引流。

此前链家通常采取“后付费”模式,等到购房者签约完成按揭贷款,房企收到全款后才会支付中介佣金,周期相对较长。然而2022年后,由于民营房企相继暴雷,后付费模式风险加大。

近年来,贝壳找房等地产服务商的坏账率均出现不同程度上升。以贝壳找房为例,2022年前三季度其应收账款的信用减值准备达21亿元,坏账率达30%,远超往年水平。

在此背景下,2022年起,链家将“后付费”变成了“先付费”模式,即项目公司提前预测营业额,支付其佣金,然后链家为其引流服务,最终结算后多退少补。

链家这种新付费模式,虽能够更好地回收账款,但也会加大房企现金流压力。而此次中海与链家的协商焦点,大概率在围绕这一付费模式展开。除此外,双方围绕的协商点还会有佣金点数的确定、渠道客户的确认等多方面。

总之,中海与链家市场合作的博弈,本质上是在行业调整后市场各主体在重新寻找利润平衡点。房企由于面临利润率下滑,资金流紧张等问题,为降本增效而不得不向渠道商寻求新合作模式;而渠道商为降低企业暴雷事件波及,也不得不重新制定规则。

若未来房地产销售持续低迷,不排除此类博弈事件会频繁发生,且这种“角力”不仅存在于房企间,更有可能发生在房企与供应商、银行、渠道商等上下游企业之间。(中新经纬APP)

本文由中新经纬研究院选编,因选编产生的作品中新经纬版权所有,未经书面授权,任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。选编内容涉及的观点仅代表原作者,不代表中新经纬观点。

责任编辑:李惠聪

编辑:王永乐

标签:

上一篇:
下一篇:
热门推荐