又一个偿债高峰 压力再次给到房企


(资料图)

政策面,近期房地产行业可谓暖风频吹。

2月2日,据银行间交易商协会官网消息,万科337亿元中票、新城控股(601155)150亿元中票、美的置业150亿元中票、新希望(000876)五新实业集团10亿元中票及中国铁建(601186)房地产22亿元中票获得银行间交易商协会接受注册。

而在3天前,碧桂园曾发布消息称,拟由全资附属公司碧桂园地产集团有限公司发行总额200亿元中期票据经已获准注册。该笔注册额度自通知书日期起计两年内有效,碧桂园地产可在注册有效期内分期发行中期票据。

短短一周,多家房企的融资陆陆续续获得进展,似乎房企融资环境在进一步改善。不过,虽然政策层面持续发力,优质房企也在积极抓住融资窗口期。但从数据上看,房企整体融资仍然难言乐观。

融资同环比均下降

但降幅收窄

据中指研究院监测数据显示,2023年1月房地产企业非银融资总额为508.5亿元,同比下降33.1%,环比下降27.0%。行业平均利率为4.32%,同比上升0.41个百分点,环比上升0.23个百分点。受春节假期影响,本月融资同环比均为下降,但好消息是,降幅较上年同期已有所收窄,表明在经历了一年的动态调整及年末的政策刺激后,行业融资进入了相对稳定阶段。

具体来看,房地产行业信用债融资297.2亿元,同比基本持平,环比下降27.6%;海外债发行67.3亿元,同比下降21.2%;信托融资15.6亿元,同比下降82.2%,环比下降81.9%;ABS融资128.4亿元,同比下降55.5%,环比下降36.0%。

1月债券发行充分利用政策利好,在延续12月良好势头的基础上,出现了新突破。

在政策持续鼓励下,信用债发行主体出现明显多样化。除央国企及已经发行过增信债券的民企外,中骏、雅居乐等中型民企也新加入到发行行列,出险房企也有成功发行,且均获得中债增的不可撤销连带责任担保。“第二支箭”政策不仅快速落地,而且惠及面在快速扩大,只要为合理融资需求,安全、出险房企均有机会获得支持。

海外债在连续5个月断发后,终于再度迎来曙光,1月越秀、金茂率先在澳门金交所成功发行债券。受行境外债券频繁违约影响,房企海外债发行严重受挫,投资人信心短期内难以修复。而头部央国企凭借良好的信用安全度再次打通海外融资渠道,为行业恢复发行境外债券打造了基础,未来可能有更多信用良好的房企重获投资人认可,回归海外债发行。

今年一季度为房企偿债高峰

尽管曙光已经出现,但房企债务到期的压力依旧显而易见,2023年,仍然是房企“偿债年”。

克而瑞统计数据显示,2022年100家典型房企全年融资总量为8240亿元,同比减少38%,这是自2016年以来首次低于1万亿元,主要是因为2022年房企流动性危机大面积爆发,民营房企的融资规模长期低迷。

与此同时,房企将迎来一波大规模偿债潮,克而瑞监测的数据显示,2023年前三季度,到期债券总规模达到5528亿元,同比增长6%。

其中,境内债券到期2805亿元,境外债券到期2724亿元。偿债压力主要集中在一季度,到期债券规模达到了2225亿元,其中1月共有40笔债券到期,剔除已经提前赎回的部分之后约有916亿元,环比增加476%。2021年以来,房企发债量长期小于到期量,房企偿债一直处于承压状态。

值得注意的是,在这波到期债券中,有4081亿元属于民营房企,占比达到了73%。房企偿债压力大,仍有可能发生债务违约风险,特别事当前房地产销售还没有明显企稳回升,部分房企受到融资支持有限,个别房企仍有可能发生债务违约。

对此,中指研究院表示,需求端修复、拉动销售回款才是根本之道。房企要抓住当前融资窗口期,根据自身情况积极对接资金供给方,更要借助融资力量拉动销售端,推动经营端流动性回暖,从根本上解决流动性问题。调控在供给侧发力的同时,如果针对需求端进行改善,房企则有望在经营端也快速实现流动性回暖。

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