兔年春节作为疫情开放后的第一个春节，消费复苏势头强劲。根据国家税务总局最新增值税发票数据显示，今年春节假期全国消费相关行业销售收入与上年春节假期相比增长 12.2%，比2019 年春节假期年均增长 12.4%。其中零售、餐饮、电影、旅游等主要消费板块都有不错的表现。
在消费经济重新焕发活力之际，房地产也重新迎来购买力需求释放的机会，年后提振房地产消费再加大力度。近期房市迎来降息潮，近20个城市下调房贷利率。
(资料图片仅供参考)
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消费复苏势头强劲，房贷利率再刷新低提振购房消费
据不完全统计，2023年新调整利率下限的城市接近20个，首套房贷款利率基本都从此前的4.0%以上降到“3时代”，最低降到3.7%。其中，九江、中山、天津、沈阳首套房贷利率最低3.9%，唐山、丽水、太原、郑州、福州、厦门首套房贷利率最低3.8%，珠海最低为3.7%。
房地产产业链长涉及广，在拉动消费促进经济增长方面扮演着重要角色。多个地方都将提振住房消费纳入未来一年的经济发展总框架中。但在行业三条红线的整改和内需减弱影响下，房地产行业表现低迷，即使政府不断出台利好政策，但效果显现缓慢，房地产去年拖累整体经济复苏。
截至2022年年底，全国的首套房贷利率已经下降至4.2左右，这个利率水平在历史上也是属于低位，为2014年以来的最低首套房贷利率。从各地提振房地产消费的信心来看，2023年全国房贷利率仍有继续下行的空间。
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2022年房地产数据表现低迷
现阶段拉动内需是经济复苏的关键，而房地产消费是重要抓手，因此“因城施策”下各地都在主动、积极地提振房地产消费，利好政策充实，后续或许仍将有新一轮的利好举措出现。那么在众多政策压实下国内房地产的恢复情况如何？我们从2022年房地产的总体表现来感受一下，当前国内房地产的现状。
从投资端来看，自2021年开始至今，房地产开发投资累计完成额的同比就一直呈下滑趋势。2022年多重利空因素干扰下，我国经济下行压力大，房地产投资增速也是一降再降。根据统计局数据，2022年，全国房地产开发投资13.29万亿元，比上年下降10.0%；其中，住宅投资10.06亿元，下降9.5%。
（数据来源：国家统计局）
从供给端来看，房地产投资增速下降，房屋的新开工面积和竣工面积的表现也不如人意。2022年，全国房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%；其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%；其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15.0%；其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。
从销售端来看，房地产的消费持续低迷，居民购房意愿低下。2022年，全国商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，同比下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。销售端同比下降的幅度要远高于投资和供给端的降幅，如果不提振购房者的购房信心，会一直打击企业的拿地意愿，房地产投资和建设难以回升。
由于房地产销售的同比下降，房企的库存压力增大。一边是三条红线下房企的贷款门槛拔高，另一边是需求减弱下销售端乏力，企业资金回笼周期变长，房企2022年的压力压顶，频频传出暴雷。从库存来看，2022年末，全国商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。
（数据来源：国家统计局）
03
地产开年尚未发力，住房消费仍需时间修复
疫情的放开使得很多消费场景在春节期间都迎来复苏，房地产行业在众多宽松政策延续下春节期间的表现情况如何？
根据克而瑞研究报告，2023 年春节假期房企推盘积极性普遍不高，春节两周（2023年1月 14日-1月27日）40个重点城市的新增供应量仅306.9万平方米，较2021年同期下降了30%。
受房企推盘积极性较低影响，2022年春节楼市成交尚未止跌。克而瑞监测数据显示，2023 年春节周40个重点城市成交量仅35.7万平方米，环比下降75%，较2022年同比下降14%，与2019年同期相比下降32%。即便年前中央“降首付降利率”托市，对于购房者的刺激作用依然有限。
细分城市能级来看，一线城市的购房需求相对坚挺。一线城市春节周成交量为2.4万平方米，同比下降72%，但显著好于2021 年、2019年同期。二线城市成交量 7.1万平方米，环比和同比分别下降86%、28%，其中青岛、南宁、兰州、合肥等城市实现同比正增长。三四线城市成交量26.2万平方米，环比下降 61%，同比增长13%，表现优于一二线城市，其中温州、河源、中山、淮南、阳江等城市同比实现较大涨幅。
（数据来源：克而瑞研究中心）
虽然疫情放开后的整体消费表现活跃，但房地产的供给量和成交量表现依旧低迷，购房者的观望情绪仍然较高。这是由于相对于日常消费，房地产消费回血更难，房企的频繁暴雷让购房者抱着更为谨慎的态度。去库存仍将是2023年房地产企业的重心之一，而降低首套房购买利率就是重要手段，有利于刺激居民购房意愿。
当前房价仍呈下滑趋势，购房者看跌房价不愿买高。去库存思路下，部分购房者期待更多的利好政策出台，住房消费的修复将是一个缓慢的过程，实现回暖仍需较长时间。随着后续房地产利好举措的不断实施，诸如更低的贷款利率，首付比例等有利于住房消费的落地，地产市场有望迎来进一步复苏。
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