地产财富会
A股42家房企预告2022业绩亏损
亏损总额超1600亿
(相关资料图)
2023年内房企到期债务近万亿
地产债权人又被愁坏了
2023-2-3
卯兔新年开市第一周，房企们终于陆续把2022业绩预告摆到了股东面前。
意料之中，不太好看。
根据wind数据，截至目前，66家上市房企公布了2022年报业绩预告，超过六成、总计41家房企预计亏损。
排在预亏前列的，大多数为暴雷房企。其中亏损最高的荣盛发展(002146)，预告亏损上限甚至高达250亿元。
数据显示，预亏超过百亿的上市公司达到7家，包括荣盛发展、蓝光发展(600466)、华侨城A、泛海控股(000046)等。这7家公司的亏损上限就达到1118亿元，而目前已发布预亏公告的房企总计亏损金额更是超过了1600亿。
唯一出乎意料的是，2022年完成超过千亿债务重组的华夏幸福(600340)扭亏为盈，全年盈利超过10亿。虽然公告显示，华夏幸福本期收益主要来源于债务重组带来非经常性损益，不具有可持续性。但公司债务重组取得进展，也表明其企业经营困难正在化解。
回顾2022，在一系列地产纾困行动支持下，化债的春风在吹，但债务的大山仍沉重。
中指研究院数据显示，2023年房企偿债压力较大——年内房企到期信用债及海外债合计9579.6亿元，相比上年多700亿元，其中信用债占比65.9%，海外债占比34.1%。
在房企连发预亏预告的2023，今年上万亿的到期信用债还能不能如期还上？
地产债权人们，正心急如焚。
最近，地产财富会和部分债权人聊了聊，他们向我们倾诉了当下的困境。
当债务问题积重难返，债权人们面临的，只剩下亏多或亏少的选择。
原因有三：
首先，地产债是可以通过二级市场进行交易的，债权人先要面对价格下跌造成的浮动盈亏；
其次，无论是展期还是重组，即使最终债务圆满偿清，往往都需要债权人进行实质性”让利“；
最后，漫长的债务处理过程会带来极大的时间、人力成本，许多债主自身可能也急需优质债券带来的固定现金流，极端情况下甚至造成债务没还完、债主先倒闭的结果。
回顾这一年债权人和地产企业的爱恨情仇，一位债市从业者对我们表示：
这一年，地产债问题的后续市场表现不仅与资金相关，更与债权人企业关系、心理预期息息相关。
对债权人来说，他们的标准曾经非常严苛。但当地产债展期成为无奈中的常态，尽快解决问题才是关键。根据不同环境下的不同问题，不同预期，他们把展期企业分为不同权重的四类：
主动型、尽力型、冲突型、无奈型。
主动型：
世道艰难，但我一定会还
典型案例：金科、宝龙、融创等
面对债务问题，在可能违约前就和债权人做好预期沟通，表现出能力和责任，积极主动解决部分问题的企业，在债权人心中排位最靠前。
这部分主动性企业，在出现问题时也给出相对可以接受的方案，主动沟通，最终也成为了债权人相对更愿意达成展期协议的企业。
例如“PR融创01”，根据东方财富(300059)数据库的公开数据，在融创整体债务重组方案通过之前，该债券累计展期三次。
其中，一展方案为在2023年9月30日前分7期偿还本金，二展调整了每期还款比例，三展不仅将剩余还本日推后至2024年3月31日，并且调整了还款分期。
分期还本，或分期还本付息是2022年常见的房企展期方案。
如“20荣盛地产MTN001”一展计划15个月分7期还本，利随本清等。
分期偿付式展期也衍生出多种变体，如“20金科03“一展选择在回售日一次性支付利息，此后本金分6期在一年内兑付完毕，并进行质押增信；“16融创07”一展计划在2年内分4期兑付本金，利随本清，本期应计利息分2期于2022年内偿还等。
当然，由于大部分房企的分期偿还方案往往将本金大头拖到末期偿还，尾款比例就成为债权债务双方拉扯的焦点。
有的企业展期方案因“尾款占比过高”而未被债权人会议通过，但也存在能够击穿债权人心理“下限“的奇葩。
比如“19沪世茂MTN001”计划在12个月内分3期还本，利随本清，其中尾款占比高达90%；又如“16富力04”二展罕见地下调了首期兑付比例，并上调了尾款比例等。
部分房企在展期方案未通过时，仍有办法筹得资金，在宽限期届满前堪堪过关。
如宝龙地产曾公告称公司拟寻求“20宝龙MTN001”和“20宝龙04”两笔债券的展期，但或许是进展不顺，此后又宣布将“20宝龙MTN001”应付利息按时转入监管账户。
尽力型：
连续展期，尽力解决，等待重组
典型案例：富力、融信、中梁等
财务状况尚可的房企或能通过展期博得一线生机，但是并不是所有房企都能有这份实力和运气。
回顾暴雷房企一年的债务轨迹，不难发现许多企业在债务危机出现前或多或少都曾经成功展期过，但奈何违约来得太快，最终只能暂停兑付或整体重组。
最典型的例子当属融信中国，该公司曾在年初回购小部分永续债，但在“19融信02“、”10融信01“成功展期后，该公司陆续公告2023年6月票据、2023年12月票据等违约事件。
再比如此前地产财富会曾写过的中梁控股，早在上半年，该公司就曾谋求过5月到期、利率为8.5%的优先票据，以及7月到期、利率为9.5%的优先票据两笔债券的展期事宜，并成功展期一年以上，但在年底仍不得不暂停了所有离岸债券的兑付工作，并引入第三方进行整体债务重组。
事件发生后，无论是企业公告还是市场反应，惋惜之情都溢于言表。
比起中梁控股，宝龙地产就幸运得多。
该公司同样在债务危机之初就开始行动，包括债券展期，处置资产回血等，且该公司还属于2021年报延期、频繁更换核数师的房企之一，延期刊发的年报账面现金仍不足以覆盖短债。
然而奇迹般地，宝龙地产不仅熬到了政策落地，还于12月获得了上海农商银行50亿元意向授信额度。
这些问题重重的连续展期企业，虽然暂时没有能力解决所有问题，但是态度好，长远有希望通过债务重组解决部分问题，总好过什么钱都拿不回了。
因此他们也能在妥协中获得债权人无奈中的理解，达成展期或者继续展期，并且有希望通过后续的重组“闯关成功”。
除获得政策救济的宝龙地产，也有许多较为积极推动债务重组工作的房企也在年内通过了债务重组方案，为自己博得了一丝喘息的机会。
如率先完成境内境外两项债务重组工作的富力地产，大手笔甩卖了一年资产富力，不仅能让债权人在展期时接受上调尾款，最终还将债务整体打包延期了3-4年并附有豁免条款。
近期，随着政策的调整，政府对房企化债问题的关注，主动型房企也率先迎来重组的新进展。例如，不断调整方案的融创中国，最终不仅境内债成功整体展期3-4年，且境外债的重组方案也有望在2023上半年落地。
冲突型：
冲突型：违约来得太快就像龙卷风
典型案例：荣盛发展、佳源国际、禹洲集团、佳兆业等
并不是所有房企都能提前为即将到来的危机做准备，也有房企或自我感觉良好，或来不及展期，最终造成连续违约。
如荣盛发展，该公司董事长在年初坚称企业不会暴雷，4月还曾成功借旧还新，但随着时间推移，商票拒付、理财违约等事实逐渐浮出水面，最终在2023年初股价跌破每股净资产。
又如祥生控股2月股价闪崩时坚称不会违约但被光速打脸，此后一年内陆续有违约事件发生，其高层在接受媒体采访时曾坦言“来不及准备“。
由于预期落差，这些企业的债权债务矛盾更为剧烈，在推进债务工作的同时往往伴随着高层换血、清盘呈请等负面事件。
如佳源国际控股在股价闪崩后曾接到清盘呈请，虽然此次呈请最终被驳回，但此后该公司又经历了股价二次闪崩以及二次被提请清盘。直到今年年末，最新一次清盘聆讯仍在延期之中。
又如禹洲集团在3月暴雷后曾被指“安内攘外”，区别对待美元债，创始人不愿为债务提供个人担保等。该公司的债务工作在6月由创始人的妻子郭英兰接棒掌门人后才得以继续推进。
此类房企的债权债务人往往各执一词，意见难以统一，如佳兆业仍在难产中的债务重组工作。
目前最新消息是，境外债权人计划以20亿美元收购已停工住宅项目，并提供23亿美元本金减免，注入5.5-7亿美元的新股本；但佳兆业方面传出的消息却是拟将境外债务转换为上市公司或项目公司股权。
通过佳兆业的案例我们不难看出，此类房企在债权人心中的形象已经完全破裂，债权人基本不会考虑企业的存续问题，并且急于从中挽回损失。
而暴雷企业常以未来恢复正常经营状态为谈判前提，因此与债权人产生预期上的根本冲突，可以想见后期工作推进仍困难重重。
无奈型：
他们真的没钱，也没人能让他们还钱
典型案例：恒大、花样年、蓝光、泰禾等
最后，重重债务问题中，还有一类最让债权人无奈的企业。
对这些企业而言，如何还债已经是法院才需要考虑的问题了。
比如一年内开庭374次的蓝光发展：
截至2022年12月底，蓝光发展已发行尚未兑付的公司债共8支，存续本金55.54亿元，包含6支公募公司债券以及2支私募公司债券，累计违约本金55.54亿元。此外，由于司法拍卖或强制执行等被动减持事件，母公司蓝光集团持有蓝光发展的股份比例已经从年初的50.13%降低至目前的13.90%。
与此相似的还有ST泰禾、阳光城(000671)等。
上述两家企业截至2022年底未偿还债务数额均为约500亿元，但目前泰禾投资所持ST泰禾股份大部分已被司法冻结，而阳光城经过多次被执行后，第三方估测净资产仅余约181亿元。
一位债权人对我们表示，这些企业在他们心里已“名存实亡”。比起通过清盘呈请“暗示”企业尽早还债，强制执行就是真正无奈的割肉止损，只能全方位与暴雷企业“划清界限”。
通过企业预警通查阅上述公司全年动态，正面消息寥寥无几，负面消息大多是司法公告、拍卖情况、经营亏损循环发布。除了还没有退市、还没有破产清算外，几乎没有企业仍然“活着”的实感。
甚至部分债务过重、债权人大排长龙的企业，成为了2022年的“吃瓜流量担当”，只要一有相关企业的花边新闻，马上引来一系列吐槽和追债的债权人。
典型如中国恒大，万亿负债中，他的债主确实太多，部分债权人甚至告诉我们，“感觉自己已经完全失去了收回钱的希望，还能怎么办呢？”
……
虽然2022对房企来说是艰难的一年，但对于债权人而言也同样残酷。
“持续受伤”的一位债权人对我们说：“还能怎么办呢？还好新的一年政策端已经改变了，等待2023的重组进展吧。”
无论是主动型、尽力型、冲突型还是无奈型企业，面对出险房企，这位债权人现在都只有一个期盼——
那就是希望银行资金进入国央企后，并推动他们启动对出险房企的项目收并购和债务重组。
“但重组的路也并不好走。”
他表示，唯物主义的他甚至也想祷告，“只希望兔年能多一些好运气。”
新旧交替总伴随着浮沉变幻。
对过去一年的拷问和审视，是为了更好地看清未来的路。
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目前已发布：
1、“地产十问篇”：（上）戳标题链接可查看
2、“地产十问篇”：（下）戳标题链接可查看
3、地产沉浮篇：谁在爬升，谁在跌落？戳标题链接可查看
4、政策洞察篇：2023的天，是什么样的天？戳标题链接可查看
5、聚焦北京市场，需求流向高端改善 戳标题链接可查看
6、债务观察篇：2022债市复盘
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