行业排名明显提升，上海单城销售规模突破四百亿，新增土储一二线投资占比约95%，总土储权益比例不足四成，加权平均融资成本下降，三道红线维持绿档，多元化营收占比显著提升。
◎ 作者 /沈晓玲 张少贤
(资料图片)
核心观点
【行业排名提升至第7位，申深宁京四城销售额超百亿】2022年金地集团(600383)实现合约销售金额2218.1亿元，同比下降22.6%，销售面积1019.8万平方米，同比下降25.9%，销售规模降幅小于百强房企收缩42%的平均水平，2022年CRIC全口径销售额行业排名从2021年底的第11位上升至第7位。上海、深圳、南京、北京等四座城市单城销售金额超百亿。
【新增土储权益比例连续3年下降，一二线投资占比95%】2022年金地集团新增土储建面248万方，总投资额368亿元，其中对一二线城市的投资占比达95%，拿地销售比为0.17，略小于百强房企0.18的平均水平。2022年新增土储的楼面地价为14839元/平方米，较去年同期提高85.5%，主要由于新增土储集中在土拍市场竞争激烈的热点一二线城市，楼板价攀升。根据企业披露的新增15幅非工业用地地块明细数据，年内新增土储权益比例为36.1%，与2021年同期相比下降约3.6个百分点，新增土储权益已持续3年下降。
【总土储同比下降近两成，土储权益降至45%】截止2022年底，金地集团总土地储备约5,182万平方米，较2021年末同比下降19%，权益土地储备约2345万平方米，土储权益为45%，较2021年底小幅下降1个百分点。按照企业今年新增土储的权益比例36%来看，总土储的权益比例仍将继续下降且保持较低水平。根据企业近3年的合约销售速度估算，土储足以支撑企业未来四到五年左右发展需要，土储充足。
【营收同比增长超两成，非经常性损益压缩净利水平】2022年金地集团实现营业收入1202.1亿元，同比增加21.1%，主要由于年内房地产项目结算规模增加，2022年金地整体毛利率约为20.8%，相比2021年同期下降0.6个百分点，其中，房地产业务结算毛利率为20.0%，较去年同期提高了0.3个百分点，净利率为7.6%，较2021年同期下降5.5个百分点，主要受到投资收益和资产减值损失等非经常性损益影响。
【“三道红线”保持绿档，融资成本持续下降】截止2022年底，金地集团拥有现金545.1亿元（包含受限资金），相比去年同期下降15.9%，而短期债务424.2亿元，较去年同期增长3.1%，现金短债比1.29，剔除受限制现金后的现金短债比1.10，长短期债务比1.74。此外，金地加权平均融资成本仅为4.53%，较期初下降0.03个百分点。截止2022年底，金地集团的净负债率为53.1%，相比去年同期下降3.2个百分点，剔除预收款的资产负债率达65.3%，低于监管70%的阈值，“三道红线”维持绿档。
【多元化业务营收占比稳定，代建业务布局超40城】截止2022年底，多元业务营收到达103.2亿元，同比增长18%，多元营收占比达8.6%，较去年同期占比小幅下降0.2个百分点。金地集团经营模式以自主开发销售为主，业务板块分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。
01销售
行业排名提升至第7位
申深宁京四城销售额超百亿
销售同比下滑超两成，业绩降幅小于百强房企平均水平。2022年金地集团实现合约销售金额2218.1亿元，同比下降22.6%，销售面积1019.8万平方米，同比下降25.9%，销售均价较2021年进一步提升至21750元/平方米。销售规模降幅小于百强房企收缩42%的平均水平，2022年CRIC全口径销售额行业排名从2021年底的第11位上升至第7位，行业排名提升明显。
深耕一二线城市，上海单城销售超400亿。金地集团聚焦一二线重点城市，凭借较高的销售均价，上海、深圳、南京、北京等四座城市单城销售金额超百亿，除此以外，西安、广州、金华、沈阳、东莞等5座城市单城销售金额超40亿元，其中金地入围金华、东莞、沈阳等3个城市的《2022年城市销售金额排行榜TOP10》[1]。从具体项目看，深圳前海润峯府全年单盘签约金额接超100亿元，同时上海松江中山街道项目、深圳天元、上海西站综合体项目、西安西洋公元、上海青浦区赵巷镇置旺路项目等5个项目年内签约金额超50亿元，其中作为2022年新增的上海青浦区赵巷镇置旺路项目签约金额已接近53亿元。
02投资
新增土储权益比例连续3年下降
一二线投资占比95%
拿地销售金额比0.17，新增土储权益持续下滑。2022年金地集团新增土储建面248万方，总投资额368亿元，其中对一二线城市的投资占比达95%，拿地销售比为0.17，拿地态度趋谨，基本与百强房企0.18的平均水平持平。2022年新增土储的楼面地价为14839元/平方米，较去年同期提高85.5%，主要由于新增土储集中在土拍市场竞争激烈的热点一二线城市，楼板价攀升。
根据企业2022年报披露的《主要开发投资及销售项目表》，筛选出15块新增非工业用地的经营性地块，通过其建面明细计算年内新增土储权益比例36.1%，与2021年同期相比下降约3.6个百分点，新增土储权益已持续3年下降。
根据2022年金地集团年报公布项目明细显示，年内金地集团共新增地块17幅，包含两块工业用地，其余15块均为经营性地外，其中除两幅地块分别位于绍兴、鄂州外，其余新增土储均位于一二线城市，其中投资城市主要集中在上海、深圳、武汉等热点一二线城市。
03土地
总土储同比下降近两成
土储权益降至45%
土储规模总体充裕，总土储权益占比持续下降。截止2022年底，金地集团总土地储备约5,182万平方米，较2021年末同比下降19%，权益土地储备约2345万平方米，土储权益为45%，较2021年底小幅下降1个百分点。按照企业今年新增土储的权益比例36%来看，总土储的权益比例仍将保持较低水平。根据企业近3年的合约销售速度估算，土储足以支撑企业未来四到五年左右发展需要，土储充足。
04盈利
营收同比增长超两成
非经常性损益压缩净利水平
营收同比上升21.%，年内结算收入同比提升超两成。2022年金地集团实现营业收入1202.1亿元，同比增加21.1%，主要由于年内房地产项目结算规模增加，截止2022年底，金地结算面积616.67万平方米，同比上升9.4%，结算收入1091.81亿元，同比上升23.6%。
投资损失和资产减值压低净利水平，归母净利润水平持续下降。2022年金地实现毛利润249.7亿元，同比增长17.5%，整体毛利率约为20.8%，相比2021年同期下降0.6个百分点，其中，房地产业务结算毛利率为20.0%，较去年同期提高了0.3个百分点。2022年内净利率为7.6%，较2021年同期下降5.5个百分点，从公布的年报数据看，一方面投资收益从2021年的71.8亿下降至2022年的39.7亿元，另一方面资产减值损失从2021年的12.1亿增加到2022年的36.9亿元，压缩净利润空间。同时，期内归母净利率为5.1%，较去年同期相比减少4.4个百分点，结合持续下降的总土储权益比重看，未来归母净利率水平仍将持续较低水平。
05负债
“三道红线”保持绿档
融资成本持续下降
融资成本小幅下降，短期流动性充足。截止2022年底，金地集团拥有现金545.1亿元（包含受限资金），相比去年同期下降15.9%，而短期债务424.2亿元，较去年同期增长3.1%，现金短债比由1.58下降至1.29。剔除受限制现金后的现金短债比从2021年的1.35下降至1.10，短期流动性充裕。同时,长期债务为738.5亿元，较期初下降13.9%，长短期债务比1.74，较期初小幅下降0.3个百分点。此外，金地加权平均融资成本仅为4.53%，较期初下降0.03个百分点。
“三道红线”保持绿档。截止2022年底，金地集团的净负债率为53.1%，相比去年同期下降3.2个百分点。同时，剔除预收款的资产负债率达65.3%，低于监管70%的阈值，“三道红线”维持绿档。
06多元化
多元化业务营收占比稳定
代建业务布局超40城
集团业务以房地产开发为主，多元营收占比保持稳定。截止2022年底，多元业务营收到达103.2亿元，同比增长18%，多元营收占比达8.6%，较去年同期占比小幅下降0.2个百分点。金地集团经营模式以自主开发销售为主，业务板块分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。
商业地产、产业地产、租赁住宅业务主要由金地商置进行运营。在商业地产方面，年内深圳金地威新中心项目成功入市，苏州金地广场、南昌金地广场等项目的开业筹备工作稳步推进，同时新增外部合作项目4个，持续输出轻资产。产业地产方面，已完成标准化体系搭建，并制定了行业第一个生命科学主题园产品标准化成果，“威新”品牌影响力进一步提升，年内新获取成都温江、上海宝山项目，布局方面实现10个核心产业高地城市全覆盖，同时在营项目中有8个满租项目，平均出租率97%。在长租公寓方面，全年新获取房源3287间，年内上海宝山南大R4项目，在重资产项目方面实现突破，在营成熟项目平均出租率稳定在94%以上。
代建业务主要有金地管理运营，深耕赛道17年，目前已实现了未来社区项目、头部互联网产业综合体、国家级重大科研实验室及资方纾困项目等业务类型的突破。截至2022年末，金地代建业务已布局全国超40座城市，管理服务项目超115个，累计签约管理面积超1,832万平方米，较去年同期增长22.1%，其中住宅签约面积1,196万平方米，商办签约面积195万平方米，政府代建面积439万平方米，住宅项目累计可售货值超1,280亿元。
物业管理服务、资产和客户资源运营主要由金地智慧服务负责。截止2022年底，金地智慧服务已服务近100家政府机构、开发商、知名大型企业总部、物业企业，管理项目包括住宅、产业园、学校、商写、政府机关等多种业态。年内金地智慧服务实现院校及银行类项目集中突破，年度中标项目27个，市场拓展新增外拓合约面积达5,000余万平方米。截至2022年末，合同管理面积达3.85亿平方米，较去年同期扩张16.7%。
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