“美国银行业充斥着不良商业地产贷款，美国商业地产市场将迎来一场风暴。”
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近日，巴菲特的黄金搭档查理·芒格在接受《金融时报》的采访中，对美国商业地产表现出了非常直截了当的悲观态度。
持有悲观态度的不止查理·芒格。
阿波罗全球管理公司联合创始人罗文在近期表示，美国银行业危机只是部分结束了，下一步危机可能很快到来，来源便是美国商业房地产市场。
摩根士丹首席投资官威尔逊用数据佐证了这一消息：美国商业地产价格从峰值水平暴跌40%，该跌幅超过2008年金融危机时的35%。
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美国商业地产酝酿的风暴，到底紧迫到了何种程度？
01
风雨欲来
2023年，在美联储加息的背景下，继硅谷银行倒闭后，美国地区性银行陷入持续动荡之中。
3月初，硅谷银行外，签名银行、Silvergate银行倒闭；5月1日，第一共和共银行倒闭，成为美国历史上第二大破产银行；5月4日，第一地平线银行股价暴跌并终止与道明银行的并购协议。西太平洋(601099)合众银行、阿莱恩斯西部银行股价同日暴跌，寻求出售……
存款流失、息差收窄、挤兑不断……以及美联储加息导致的银行所持有美债和抵押贷款减值，均促使银行收缩贷款，美国信贷环境紧缩。
芒格表示，银行已经减少向商业地产开发商提供贷款。压缩了贷款通道，商业地产的既有贷款还本付息便更依赖于作为抵押的商业地产产生的现金流，包括租金、经营收入等。
约有1.1万亿美元的商业抵押贷款预计将在2023年和2024年到期，具体而言，约有2600亿美元是非机构CMBS
数据显示，美国中小型银行发放的贷款70%以上都是以商业地产为抵押的贷款。摩根士丹利财富管理给出消息，未来两年内，美国将有1.5万亿美元面临到期和重新商定利率。
那么，美国商业地产的市场表现如何呢？
02
风满楼
2月初，谷歌母公司发布第四财季业绩，高管彼时预计，为了应对营收增速放缓和经济持续衰退的担忧，谷歌本财季会缩减全球办公空间，预计产生5亿美元相关成本。
紧接着，谷歌要求云计算部门员工和合作伙伴从下季度开始转为共享工位办公模式。云计算部门员工占谷歌的四分之一，先行先试的地方包括纽约、华盛顿、旧金山、西雅图和加州太阳谷。
时至今日，在谷歌削减成本的新时代，一些员工甚至没有自己的办公桌
谷歌也并不是个例。作为降本努力的一部分，苹果、Meta、亚马逊、Netflix一众科技巨头在降低办公室成本上，纷纷在“重返办公室”和“远程办公”之间寻找平衡。
"真香”的马斯克说，远程办公从疫情时期的无奈之举正变为有用的措施。
此前，推特拖欠在英国伦敦分公司办公室的租金，被英国皇家财产局告上法庭。据悉，这处办公室每年租金高达260万英镑，合计人民币2100万元。
大企业尚且如此，小企业更不必多说。
商业房地产公司世邦魏理仕数据显示，去年最后三个月，旧金山写字楼空置率达到创纪录的27.6% ，而疫情前的数据为3.7%。
咨询公司戴德梁行预计，到2030年，需求下降将使美国办公空间供应过剩3.3亿平方英尺，大致相当于华盛顿市区所有办公室面积总和。截至2月底，纽约和旧金山的写字楼平均入驻率仅为疫情之前水平的44%至47%，突显供应过剩的结构性危机。
美国各地区办公用商业地产利用率
根据外媒报道，4月底，旧金山一幢拍卖中的办公楼2019年价值3亿美元，现在估值6000万美元，暴跌80%。
商业地产分析公司Green Street统计，过去12个月美国写字楼跌价25%。写字楼市场交易活跃度降至冰点，MSCI Real Assets的数据显示，今年1月份销售交易量为2010年以来的同月最低。
与此同时，商业地产领域的违约事件更是触目惊心。
2023年以来，太平洋管理公司旗下Columbia Property Trust拖欠了其七座标志性建筑的价值约17亿美元的按揭贷款，其中包括租给马斯克的推特在旧金山的塔楼和前纽约时报总部；世界上最大的房地产所有者之一布鲁克菲尔德公司违约了洛杉矶市中心的两座摩天大楼7.5亿美元贷款；黑石集团价值5.62亿美元的商业地产按揭贷款支持证券（CMBS）发生违约……
近期美国地产违约报道 来源：高盛
根据Trepp的数据，2023年2月，商业地产抵押支持证券（CMBS）的整体违约率为3.12％，其中写字楼的违约率比上月上升了55bps。在这其中，甚至不乏一些写字楼业主破罐破摔将作为抵押品的写字楼资产转给债权人的“骚操作”。
不幸的是，美国商业地产80%的债务都是由中小型地区性银行提供融资。摩根大通私人银行一份分析师报告指出，“在这批小银行中商业房地产贷款占资产的28.7%,大银行仅为6.5%，但小银行持有美国商业房地产贷款的风险是大银行的4.4倍。”
美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武在接受记者采访时表示：“大量办公室被闲置的话，房租大量减少，持有房产的公司收入锐减，付不起房贷，而贷款持有者则正是现在正在发生危机的这些区域银行。”
毫无疑问，商业地产领域的债务违约一旦集中爆发，首当其冲要倒霉的就是这些小银行。与此同时，连黑石这样的资管巨头旗下CMBS都开始违约，有分析担心：“一旦小银行倒下，大银行也就不远了。”
一场尚未发生的经济危机正在被越来越多的讨论。只是不知道，这张“骨牌”若倒下，会引起怎样的“海啸”？
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