中新经纬3月15日电 (薛宇飞)由于教育资源分配不均衡，学区房受到部分家长的追捧，其价格常常明显高于所在城市的房屋均价。但是，如果购置的学区房学位被占用，其价值也会受到影响。
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近日，一位购房人向中新经纬投诉，她购买的位于北京市海淀区房源的学位，被原业主的孩子占用。而按照“六年一学位”的入学规定，该套房源要在2028年才能再次提供新的学位。
购置千万学区房 原业主私下使用学位
2021年，董琳(化名)通过麦田房产看中了海淀区某小区的一套两居室。麦田房产经纪人介绍，该小区对口的学校是万泉小学曙光校区和首师大二附中，万泉小学曙光校区虽不是北京顶尖的小学，但教学质量也比较突出。
据房屋交易平台信息显示，目前该小区两居室的总价均在千万元以上，单价超过10万元/平方米。董琳也对中新经纬表示，当时她与原业主协商的交易价格超过1000万元。董琳称，当时她得知原业主共有两个孩子，其中一个已经正在使用该房源的学位，按照海淀区“六年一学位”的要求，学位会在两三年内使用完毕。当时，董琳的孩子已在上小学，短期内不使用该学位，但她依然看重房源的学位价值。
2021年6月、2022年9月，她先后两次向原业主支付了200万元的定金以及40万元的设置使用金。按照董琳、原业主及麦田房产三方签署的合同约定，虽然房源还没有过户，但此时董琳已经拥有该套房子的使用权。不过，由于疫情等原因，该房源在后续的过户、贷款等方面拖延的时间较长。
直到2023年2月，董琳准备支付剩余款项、进行房源过户时才从麦田房产的经纪人口中得知，就在她于2022年9月支付第二笔定金前，原业主的第二个孩子也悄悄使用了该学位。麦田房产给董琳的《房屋买卖经纪服务书面告知》中约定：若您的子女需使用该房屋相关信息登记入学，请确认当年政策下该房屋所在小区户籍能否使用相关学校的入学名额，及该房屋相关信息是否已被使用登记入学，并书面约定。
董琳称，在2022年时，该房源不动产证上的名字仍是原业主的，因此，原业主不需要通过她就能向教育部门提交学位申请。“学生入学信息登记，差不多要在当年的上半年完成，但原业主却不告知我们，还在几个月后收了第二笔定金。”按照原业主第二个孩子2022年9月入学计算，该房源要在2028年才能产生新的学位。
买方折让房款 中介是否还担责？
近6年无法提供新的学位，让这套房源的价值受到了影响。中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示，虽然该房源能在6年后重新提供新学位，但由于时间过长，这类房子只能卖给那些不急于使用学位的家长，且要略低于市场价，总价大概会低5%~10%。
对于原业主私自使用学位的做法，董琳感到很是不解与诧异。她表示，尽管她的孩子不需要这个学位，但未来的变数很多，比如生二孩、房屋再次出售等。之后的沟通中，原业主向董琳折让了35万元的房款。由于工作太忙和房屋已在交易过程中，董琳选择继续交割，并于今年2月底将该房源过户至名下。
董琳认为，这场交易中，麦田房产作为提供信息、咨询的一方，没有做好房源监管，导致原业主私下使用了学位，存在服务瑕疵，理应承担相应责任。不过，不管是负责此次房产交易的经纪人还是麦田房产客诉的工作人员，均不认同这种看法，他们认为，原业主再次使用学位时他们不知情，直到2023年才知道。而且，房屋的居住属性并未受损，学位也会在几年后重新可以使用。
3月14日，针对此次交易，中新经纬联系了麦田房产相关人士。该人士表示，公司在推介房源时，从未宣传过学区房、承诺过学位，并重申原业主再次使用学位时他们并不知晓。对于这一结果，董琳不太满意，但她也不清楚是否还需继续索赔。
北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣对中新经纬分析，原业主私下使用学位，违反了相关方的协议约定，应当按照合同约定向买方支付违约金等赔偿。如果买方觉得房产中介方存在服务瑕疵，则需要买方提供相应的证据予以证明。“若中介的行为违反了相关协议约定，则应当承担相应的违约责任，可以按照合同约定追责。”
麦田房产提到，在中介费结算时，向董琳折让了2万多元的中介费用。董琳表示，这个折扣是此前就已谈好、在房源过户后返还，与学位被占用问题没有关系。她目前还没有拿这个折扣，支付的仍是27.9万余元的中介费用。
王玉臣提醒，如果房屋买卖合同中明确约定，购买该房源是为了学位，在学位被占用的情况下，购房人可以据此解除买卖合同。如果买卖合同中没有明确约定学位使用或约定模糊的，建议购房人另立书面约定或补充协议，避免出现类似问题。
卖方、中介隐瞒学位已占用 被判返还中介费
2019年12月，广州中院通报过一起卖方、中介隐瞒学位已占用的案例，因合同无法继续履行，中介公司被判返还中介费。买受人谢某、陈某、出卖人尚某、庞某与中介公司签订《广州市二手房买卖及居间服务合同》，后来，买卖双方就涉案房屋的学位占用问题产生争议，谢某、陈某另案起诉出卖人要求解除房屋买卖合同关系并双倍返还定金。
该案生效判决认定，出卖人没有证据证明在合同签订前已将房屋附属学位的占用情况如实告知买受人，双方未能就学位被占用的问题达成合意导致合同未能继续履行，判决支持了买受人全部诉讼请求。
该案中买受人谢某、陈某主张中介公司隐瞒涉案房屋附属学位占用情况，要求解除居间合同关系并返还已付中介费、赔偿律师费损失。
一审法院认为：房屋是否具备学位、学位是否可为买受人使用等，均为影响涉案房屋交易价格、交易意向的重要信息，中介公司负有向买受人如实报告与房屋交易有关信息的义务。该案中介公司在出卖人放售涉案房屋时，对出卖人要使用涉案房屋对口学校学位的事实已知情，但未如实告知买受人，损害了买受人利益，则无权收取中介服务费。律师费并非诉讼的必要费用，故判决中介公司返还中介费31150元。二审时，广州中院判决驳回上诉，维持原判。
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