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撰文|蜜姐
这是@闺蜜财经的第1224篇原创
(资料图片仅供参考)
楼市又传来好消息。
2月20日，证监会官网发布消息，近日启动了不动产私募投资基金试点工作。
再次给地产融资松绑，力图“促进房地产市场盘活存量”。
去年以来，楼市利好消息不断。形成鲜明对比的是，房企的业绩却一再拉胯。
比如，稳健型房企代表之一的华侨城，2022年预亏80亿至110亿，而巨额亏损仅仅发生在去年第四季度，前三季度依然保持盈利。
有媒体质疑突击预亏涉嫌“财务洗澡”，也有媒体认为此举是甩掉历史包袱轻装上阵，也有投资者认为“抄底”机会来了……
近期，华侨城回复了深交所的关注函，其中披露的信息有助于我们找到答案。
01
华侨城一向业绩稳健。
一方面出身好：它背靠央企华侨城集团，早在1997年就成功上市。
另一方面，华侨城的发展模式与传统房企不同，“旅游+地产”的商业模式，通过文旅项目相对低价拿地，项目开发成熟后再高价出售配套楼盘，从而继续推动新的文旅项目开发。
华侨城模式表现优异，以盈利能力为例。
财报数据显示，2013到2020年，华侨城的毛利率在50%—61%之间，净利率约为16%—24%，均远高于同期行业平均水平。
2021年至2022前三季度，受疫情及房地产周期下行影响，华侨城的毛利率保持在20%—26%左右。
图片来源|东方财富(300059)网（特此感谢！）
近年来，当一些龙头房企传出爆雷消息之际，华侨城2021年依然实现净利润38亿。2022年前三季度获净利润1.26亿，2022年第四季度却预亏80亿至110亿！
02
对于深交所及投资者关注的单季度亏损上百亿问题，华侨城给出了近两页的解释。
简单概况来看，主要有以下三点。
1、客观原因：受疫情反复、房地产政策调控、居民消费预期减弱等多重因素影响，房地产行业依然下行。
2、公司业绩受挫：2022年公司全年累计实现合同销售金额553亿，同比下滑33%。
3、预期不乐观：计提资产减值，这是最直接的影响。
首先，华侨城认为公司布局的多个城市新房价格处于下降通道，“以价换量”成为市场常态，部分区域的存货根据可去化的市场价格计算的可变现净值已低于成本。
其次，预计房地产市场短期调整压力仍然较大。在去年四季度对公司存货项目进行全面盘查和评估后，对相关存货计提了资产减值。
03
上市公司通过计提减值减轻历史包袱，以求来年再战的做法并不少见。
但单季度计提上百亿的并不多见。
华侨城单季度计提减值最高达110亿，是否合理？
华侨城用了近5页的篇幅来解释，抛开会计准则等因素，具体到业绩上，值得关注的计提减值的构成。
第一，2022年度计提的存货跌价准备合计金额约为80亿至105亿。
而2021年末，其计提的存货跌价准备余额为17亿，两者相差巨大。
华侨城解释，2022年末，公司存在减值迹象的存货主要集中在成都、昆明、广州、重庆、东莞、郑州、海口、天津等城市。
华侨城给出的数据（如上图）显示，这些城市2021—2022年的销售均价，下滑幅度最大的超20%，而销售额下滑幅度从17%—62%不等。
其中，华侨城认为昆明、重庆、东莞、郑州、海口、天津等城市出现量价齐跌的情形，而
成都、广州等城市虽销售均价未有下跌，但项目所在区域的市场销售去化缓慢、房地产市场持续承压等因素，公司存货面临减值迹象。
第二，2022年末，华侨城对长期股权投资计提减值准备预计为20亿至25亿。
一是，因投资的其他房企出现流动性风险，计提减值预计为18亿-20亿；
二是，部分合作开发项目计提减值预计为2亿-5亿。
第三，对固定资产计提减值准备金额预计为5亿至7亿元。
这部分主要因个别景区的设施部分拆除或更新改造所致。
04
按照华侨城主要提供是三部分计提减值准备金额来看，最高可达137亿，预亏最高达110亿也就说得通了。
而这三部分计提减值也印证了此前媒体对其甩掉历史包袱的推测。但今年真的能做到轻装上阵吗？
华侨城依然处于降负债、优化债务结构的阶段，偿债压力不小。
截至2022年6月末，其资产负债率仍然高达74.26%，速动比率仅为0.43。
截至2022年三季度末，其现金流不容乐观：
经营活动现金流净额同比下降266%，为-22.68亿；
投资活动现金流净额上升68%，仍未负值-15.16亿；
筹资活动现金流净额下降105%，为-167.98亿。
而同期，其短期借款为31.34亿，流动负债合计2321.15亿占负债总额约为67%；此外其一年内到期的非流动负债为180.89亿。
此前，华侨城还公布了2022-2023年度，为参控股公司合计提供额度不超过409.87亿元的借款担保。
而截至2023年1月31日，华侨城及控股子公司的担保总额437.10亿元，占其最近一期经审计净资产的53.83%。
业绩方面，2023年地产业务仍然承压。
近期，华侨城披露了今年1月的主要业务经营情况，累积实现合同销售面积12.3万平方米，同比下降29%；合同销售金额19.2亿元，同比下降39%。
好消息是，今年1月其旅游综合业务回暖，融资成本相对较低。
今年1月，其旗下文旅企业合计接待游客758.9万人次，同比增长59%。
2022半年报披露，其平均融资成本仅为4.36%，明显优于同行平均水平，而本月公布的“18侨城06”债券票面利率也仅有5.5%。
尽管去年以来不少投资者对地产行业“抄底”跃跃欲试，但机构投资者们似乎更加谨慎。
去年6月底华侨城的机构持仓数量高达318家，到年末已骤降至19家。
房地产行业回暖，还需静待时日。
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