导语
【资料图】
未来在房企风险出清、行业信心的恢复之后，市场进入良性循环，房企业绩才有望得到恢复。
◎ 文 / 房玲、洪宇桁
随着过半A股房企发布了2022年度的业绩预告，房企2022年度的经营情况也已经基本浮出水面。由于项目结转利润减少、计提资产减值准备等原因，近六成A股房企业绩预亏。那么在2022年底多项房地产支持政策推出之后，2023年房企在销售、投资以及融资方面的前景又会如何呢？
01
近9成房企业绩预亏或盈利减少
行业下行导致过半企业计提减值准备
截至2月14日，A股的113家上市房企中已经有65家发布了2022年度业绩预告，此外还有保利发展和华发股份(600325)发布了业绩快报。从这67家企业的预告来看，A股房企中有38家预计将会亏损，占比超过了56%，其中有22家连续亏损。而盈利的29家房企中，则有20家预计归母净利润同比减少，仅有5家预计归母净利润有所增加，此外还有4家企业将扭亏为盈。整体来看，已披露2022年业绩预告的A股上市房企业绩表现仍然欠佳。
具体来看58家业绩预亏或者盈利减少的房企业绩下滑的原因，有82%的房企归因为疫情影响或者企业房地产业务结算结构变化导致的销售项目结转利润减少，同时也有56%的房企因为行业的低迷而对其资产计提了减值准备，这两个是多数企业业绩下滑的主要原因。除此之外，商业业务较多的企业因为纾困政策而主动对租户进行租金减免、多元化业务的收入减少、债务出险房企的利息费用剧增也是部分房企业绩下滑的原因。
以招商蛇口(001979)为例，企业预计2022年的归母净利润为38-46亿元，同比下降55.65%-63.36%，扣除非经常性损益之后的归母净利润为29-37亿元，同比下降58.23%-67.27%。招商蛇口的归母净利润同比大幅减少，主要原因在于企业的房地产项目结转区域结构变化导致的毛利率下降，同时由于市场的变化企业计提的资产减值准备也同比增加。此外，招商蛇口在新冠肺炎疫情爆发期间对租赁物业采取了减免租等措施，累计减免租金约7.49亿元，也导致企业利润同比明显下降。
而在扭亏为盈的企业中，比较值得注意的是华夏幸福(600340)。由于在2022年华夏幸福的境内债务重组取得了较大的进展，因此在确认了债务重组收益之后，企业2022年预计实现归母净利润为11-16亿元，是首家扭亏为盈的债务暴雷大型房企。但是由于华夏幸福2022年的预计扣非净利润仍然亏损168亿元以上，企业的主营业务状况仍然不容乐观。除了华夏幸福以外，还有中交地产(000736)、中华企业(600675)和海南高速(000886)3家企业的归母净利润盈利，但是扣非后则出现了亏损。
02
房企盈利水平持续走低
2022年扣非归母净利润总亏损超千亿元
从这67家A股上市房企的历年盈利情况来看，自2019年开始67家企业加总后的归母净利润和扣非后的归母净利润就开始不断下滑，2021年首次出现了整体亏损。这主要是因为2021年开始房企销售项目的结转受到了疫情的较大影响，同时房企流动性危机的爆发也让部分企业的利息支出大幅增加。
而到了2022年，按67家房企预计的净利润上限计算的话，这些企业的归母净利润总亏损839亿元，扣非归母净利润总亏损1073亿元(下限1439亿元)，亏损规模同比大幅增加。
整体看来，房企短期内的盈利可能仍将持续走低。最主要的原因是2023年房企的项目结转仍然受到2021年和2022年房地产销售低迷以及疫情的影响，结转利润可能仍处于低位。此外，由于疫情的影响，商业地产空置率长期处在较高水平，因此部分进行商业运营的房企即使取消了租金减免的措施，短期内其商业租金收入也难以获得较大的增长。不过值得注意的是，由于行业复苏迹象已经开始显现，因此2023年若是市场恢复情况较好，房企可能减少甚至不用计提资产减值准备。
03
市场环境复苏迹象显现
风险出清后房企业绩可能筑底
当前房企面临的市场环境已经开始有所转机。在销售方面，虽然2023年1月由于楼市低迷、市场需求及购买力不足，TOP100房企单月仅实现销售操盘金额3574.3亿元，创下了2021年以来的新低。但是随着超过30个地级市陆续发文下调首套房贷利率下限，市场情绪开始逐渐向乐观转变，如福州、天津、郑州3城在春节后案场到访认购已出现显著回暖，客户到访和认购都创下了11月以来的新高。如果各地政府对于房地产销售的支持政策能够持续，市场信心逐步恢复，未来房地产的销售可能开始好转。
而在投资方面，TOP100房企2022年12月和2023年1月的新增土储规模相较于2022年大多数月份有较大幅度的增加。同时从2月份上旬北京、杭州和郑州三个城市的集中供地情况来看，重点一二线城市的土地市场已经开始有复苏的迹象。比如杭州的土拍就在仅有5宗精品地块供应的情况下全部成交，总价达到了89.6亿元，整体溢价率达到10.9%，刷新了杭州2022年以来集中供地溢价率最高值。
在最新一轮的杭州土拍中，以新城和龙湖为代表的民营房企回归给市场带来了一针强心剂。自从2022年11月以来，房企融资支持政策中“金融16条”、“第二支箭”、“股权融资优化5条新政”、“内保外贷”等多箭齐发，在信贷、债券、配股融资、境外贷款等方面给优质房企提供了较大的支持。而随着1月11日首批改善优质房企资产负债表名单出炉，包括龙湖集团、碧桂园、新城控股(601155)、远洋集团、金地集团(600383)、美的置业、杭州滨江等企业都获得了政府的明确认可，使这些企业在资金方面的后顾之忧得到了一定的缓解，因此在杭州的土拍市场上就出现了新城和龙湖争地的景象，未来这些企业可能会在土地市场上更加积极。
2月9日，国际三大评级机构之一的标普发布报告确认龙湖集团的投资级评级，评级展望由负面调整至稳定，这是自2022年中期以来，三大国际评级机构首次上调中资房企的评级展望。这也代表着资本市场对于房地产市场复苏的看好，以及对于部分拥有优质资产的房企的认可。
除了较为优质的民营房企率先重回正轨之外，出险房企的纾困进展加速也是市场复苏的重大进展。自从11月纾困方向开始由“救项目”转换至“救项目与救企业并存”之后，部分出险房企也逐渐完成了债务的整体重组，包括富力、龙光、融创、花样年和华夏幸福等。虽然债务重组仅仅是给这些出险企业缓了一口气，但是这也代表着资本市场对于房地产市场复苏的看好。而随着中央以及各级地方政府对于房地产市场稳定的支持，可能将有更多出险房企成功缓解流动性危机。行业风险出清，销售规模筑底回升，此后房企的业绩才有大幅好转的可能。
整体看来，2022年由于行业下行以及房企流动性危机影响，大部分房企的业绩有所下滑，其中由于行业下行带来的结算项目利润减少以及计提资产减值是盈利减少的主要原因。2023年市场环境已经出现了复苏的迹象，但是由于项目结转的惯性，房企的业绩短期内仍将保持低位。未来在房企风险出清、行业信心的恢复之后，市场进入良性循环，房企业绩才有望得到恢复。
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