每经记者 曾剑 每经编辑 陈俊杰
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日前，格力地产(600185)（SH600185,股价10.30元，市值194.2亿元）一纸业绩预告引起业界关注。公司预计去年的净利润亏损23.86亿元~28.63亿元。公司巨亏的主要原因在于对开发的部分房产等计提资产减值准备。对于公司业绩的变化，上交所迅速下发了监管工作函。2月10日晚间，上市公司在回复公告中表示，其前期对部分存货项目的经营预期与市场实际销售价格情况存在差异，拟将部分存货项目加速销售去化。
《每日经济新闻》记者注意到，格力地产在上海开发的两个项目出现“存货的可变现净值低于账面成本”情形。其中，公司在上海浦东开发的锦云江悦项目的预售均价达到12.98万元/平方米，但挡不住设计、材料、资金成本太高。
截至2月13日，格力地产报收10.30元/股，股价下跌0.19%。
去年存货减值有四大原因
“基于房地产市场情况及公司各项目销售计划和销售策略，公司2022年度预计计提存货减值准备15.11亿~18.27亿元，预计投资性房地产公允价值下降5.37亿~6.45亿元。”格力地产在公告中表示。
格力地产指出，其去年存货减值主要有四大原因：一是受新冠疫情及房地产市场持续下行影响，房地产市场成交规模及成交价格均出现大幅同比下滑；二是公司前期对部分存货项目的经营预期与市场实际销售价格情况存在差异；三是为加速存货去化，加快资金回笼，公司新一届管理层采取积极、灵活的营销策略，拟将部分存货项目加速销售去化；四是为盘活公司资产，公司新一届管理层适时调整项目定位，部分存货项目处置方式发生变化。
值得一提的是，格力地产在去年10月回复上交所监管工作函时曾表示，公司开发产品主要分布于经济发展程度较高的城市，具有较高的市场溢价空间；部分项目用地取得时间较早，地价成本较低，去化良好，不存在明显的减值迹象等。
对于前后判断的差异，上市公司解释称：公司管理层前期对于相关区域房地产销售市场发展趋势预期过高，未能充分结合外部市场经营环境变化进行预判，经营策略调整不够及时，导致对存货减值的预估较为保守，一定程度上存在不够谨慎的情形。公司高管团队于2022年10月底完成了换届，新一届管理层在综合考虑外部市场经营环境的不断变化后，相应调整经营策略，因此对存货减值的相关判断发生变化和差异。
对于2023年，格力地产表示将加强房地产项目销售的督导管理，加大力度去库存、促回款，改善融资结构、加强资金管理，同时加快战略转型，夯实健康发展基础。
浦东豪宅项目面临亏本？
《每日经济新闻》记者注意到，格力地产计提涉及的地产项目合计有8个，其中2个位于上海、1个位于重庆，其余项目均位于珠海。上海的两个项目均出现了“存货的可变现净值低于账面成本”的情况。
以锦云江悦项目为例。该项目总建筑面积约52000平方米，业态主要以小高层住宅及高层住宅为主。项目于今年1月开始预售，预售均价为12.98万元/平方米；但即便如此，上市公司仍可能赚不到钱。
据悉，格力地产2014年取得锦云江悦项目土地的楼面地价成本约6.58万元/平方米。公司计划将该项目打造成为国际化标杆住宅项目，因此请了英国著名设计大师、普利策建筑奖得主理查德·罗杰斯亲自主笔设计；基于公司对该项目的高端精品定位，项目为全钢结构、梁板一体化住宅，并大量采用大面积开窗和较高层高的做法，为保证产品品质，采用国内外高端材料进行建造和装修。
“项目设计成本较高、项目材料成本较高”之外，格力地产还称，基于公司管理层对当地房地产市场中长期趋势较乐观的预判，锦云江悦项目取得土地至完成竣工验收预计超过9年，项目成本中包含每年的资金利息成本，楼面资金利息成本约4.10万元/平方米。
上海雅悦美筑项目的情况也与之相似。这个项目于2022年11月开始预售，预售均价为5.48万元/平方米。不过，项目楼面地价成本约3.84万元/平方米，楼面资金利息成本约0.74万元/平方米；项目采用了国内外高端材料进行建筑和装修，建造成本较高。
对于上述项目在前两年未计提减值准备的原因，格力地产解释称，根据项目周边楼盘的价格，公司此前预计新盘售价将达到或超过二手楼盘售价，销售价格将不低于账面成本，“前期预判与实际情况存在差异”。
