元宵节刚过不久，北京土拍市场火热开闸，北京2022年五批次集中供地将于2月8日现场竞价。计划出让的6宗地块有3宗进入“现场”阶段，从地块上看，热度最高的为昌平信息产业园地块，有建发、越秀、华润等14家房企报名参与竞拍，其与朝阳小红门地块、石景山苹果园地块共同构成2月8日现场竞价的主体。房山、通州等3宗地块因“人气”不旺，已于2月7日底价成交。
虽然名头上挂着“2022年”的标签，此次集中供地却是2023年首场集中供地，之所以引起关注，主要源于集中供地制度从1.0时代走入2.0时代，此次五批次集中供地或将成为原始版集中供地的最后一波，其中释放出的楼市信号颇具看点：本轮供地的价格、开发商对拿地的看法、监管部门供应的调节都在不同维度透露着新年北京楼市的走向。
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供地：土拍环节给开发商“让利”
还没进入到现场竞价环节，各大房企已经在线上“狂飙”。据悉，2月8日现场竞拍的3宗地块目前共收获30轮竞价记录，其中昌平信息产业园地块最高报价30.75亿元，距离最高限价仅剩下不到3亿的“空间”，触及地价上限基本可以确定。
昌平信息产业园地块位置图
昌平信息产业园地块，虽然位于西北五环至六环之间，但优越的区位条件使其收获最高的关注度，目前共有14家房企及联合体报名参与。该地块临近地铁朱辛庄站，是8号线和昌平线的双轨交会站，远郊区域地铁通达程度至关重要。商业方面，目前TBD住总万科天地已处于在运营状态，一路之隔的万达广场也已竣工。
“从土地价格上来看，土拍环节给到开发商‘让利’。”合硕机构首席分析师郭毅称，此次昌平地块的期房销售指导价为6.2万元/平方米，这个价格跟周边在售期房项目是基本持平的，而且还特意给出了6.5万元/平方米的现房销售指导价，一旦地块进入到竞现房环节，也为开发商预留出一个不错的溢价空间。另外，地块的房地差“腾挪”空间很大，竞到地价上限，楼面价也才3万元出头，还有3万元左右的价差，所以开发商无论是在成本投入上，抑或是品质营造上，都有比较大的发挥空间。
朝阳小红门地块是此次现场竞价唯一的四环内地块，但地块的体量比较小，整体规划建筑面积仅3万平方米。也可能是因为体量小的原因，该地块热度不如昌平回龙观国际信息产业基地二期地块，有10家房企报名参与。在郭毅看来，未来朝阳小红门地块大概率以偏改善为主，不排除东西向户型的产品。周围二手房挂牌量较大，说明区域的改善需求相对旺盛，3万多元的房地差同样给到开发商“让利”，为未来住房“增配”提供空间，整体规划前景比较乐观。
此次出让的石景山苹果园地块，在进入现场竞价的3宗地块中热度最低，有6家房企报名参与。该地块处于苹果园交通枢纽的三轨交汇，临近的京西大悦城(000031)也将于2023年5月开业，周边的一些大型办公区也基本建设完成，陆陆续续产业的进驻可以支撑片区的“未来”。“地价如果竞到上限，与7.48万元/平方米的销售指导价之间的价差，相对来说会受到一定的局限性，所以预计该地块不会进入到竞现房阶段。”郭毅称。
拿地：两极分化 优质地块仍受热捧
本次集中供地既是2022年的第五批次供地，又是新年北京土地市场的第一拍，可以说备受关注。北京共推出了6宗住宅地块，用地总规模约22公顷，地上建筑规模约53万平方米，起始总金额122.5亿元。其中，房山、通州等3宗地块因“人气”不旺，已于2月7日率先成交，中建智地17.2亿元摘得房山良乡大学城0023地块，京东31.12亿元摘得亦庄新城0303街区地块，通州梨园6015、6016地块由新城基业以10.4亿元底价摘得。
尽管市场趋于近身，优质地块依然是房企争夺的对象，北京五批次集中供地仍呈两极分化。
以昌平为例，据郭毅介绍，地块本身处于昌平TBD（北京科技商务区）的范围内，小米智慧产业园区已确定落位，目前正处在抓紧建设的过程中。此外，区域内还会有大量的产业研发类土地供应，随着产业发展的需要，也为区域带来更丰富和充沛的购房需求。可以说，是一个配套资源和产业未来发展能够完美融合的地块。
“这块地无论谁拿，目标客户肯定是辐射海淀北部区域，从历次入市的产品看，只要自己不做砸，支撑度还是没问题的。”已经报名昌平地块的某央企北京公司营销总直言，当下拿对地也不意味着卖得好，魔幻的事情天天都在发生，即便是昌平这样的地块，拿到手之后也需要有敬畏之心。
企业：国央企继续“霸屏”
从报名企业来看，此次土拍继续维持国央企“霸屏”的状态，长期在京活跃的金茂、中海、建工、华润、首开均有报名，中建系来了一局、二局、五局及中建八局，外来“新秀”建发、厦门国贸(600755)、越秀再次现身。
随着房地产市场进入调整期，一些优质企业也加快扩张的步伐，稳固基本盘的同时，也积极对外扩张。回溯建发在北京的布局之路，最先想到的应该是望京养云，该项目是建发在北京首个独立操盘的项目，彼时建发也付出高昂的“成本”。2021年北京一批次集中供地，建发以14.99%的溢价率+20%政府持有份额+竞高标准方案，才成功在激烈的竞争中脱颖而出。2022年，建发在北京继续增储，丰台槐房村1宗、昌平生命科学园2宗，建发连落三子。
相较于建发进京的顺畅，厦门国贸和越秀虽多次登上北京土拍的舞台，但“战绩”不佳。截至目前，仅越秀携手天恒于2021年5月落子怀柔，底价45.7亿元在刘各长村拿下1宗棚户区改造地块。此次越秀报名参与昌平信息产业园地块和石景山苹果园地块，厦门国贸更是3宗地块全部参与，最终能否如愿，要于2月8日现场竞价见分晓。
石景山苹果园地块有6家房企报名参与，毫不意外中海是其中的一员。据知情人士透露，作为石景山“霸主”，目前中海正在加紧增储，此前于石景山开发的住宅项目已基本清盘，虽然去年末摘得了石景山老古城地块，但这并不能满足中海的胃口。
从此次报名企业来看，民企参与度仍然不高，仅有龙湖报名参与朝阳小红门地块的争夺。对于北京市场，龙湖仍有增储的想法，此前也联合建工、天竺房地产在丰台、顺义落子，但地块选择趋于谨慎，或底价、或偏远。此次龙湖加入争夺队伍，更是独立参与，仅余的“独苗”值得期待。
模式：最后的集中供地？
“此次集中供地仍延续之前的节奏，也代表北京市场并没有那么‘冷’。”郭毅分析称，当下大家有了对于政策调整“宽松”的预期，市场层面也得到很好地体现，特别是最近的一些刚需、刚改项目，客户的到访量有明显增加。2023年的市场走势，政策因素会起到一个决定性作用，如果政策落地相对谨慎的话，2023年的北京楼市大概率会是一个先高后低的走势。
诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪指出，随着市场逐渐恢复，前期积压的购房需求将会逐步释放，房企推盘力度也将会有所加大，同时根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，北京涨价信心明显上升。预计北京楼市接下来整体稳中向好，楼市小阳春有望如期而至。
可以看到，虽然名头上挂着“2022年”的标签，但此次集中供地却是2023年首场集中供地，之所以引起关注，主要源于集中供地制度从1.0时代走入2.0时代，此次五批次集中供地或将成为原始版集中供地的最后一波。
2月2日，一份落款为自然资源部办公厅发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，要求各市、县自然资源部门要根据年度供地计划，分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少3个月，同时，详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，这意味着试点两年的双集中供地模式迎来转变。
北京商报记者了解到，北京市规划和自然资源委员会于2022年12月30日就发布《关于发布2023年部分拟供商品住宅用地项目清单（第一批）的公告》（以下简称“公告”），第一批清单中项目共计17宗，涉及9个区，建设用地面积74万平方米，建筑规模约157万平方米。
公告中也明确表示，2023年将根据年度供地计划，分批次公布未来一定时间段内拟出让的商品住宅用地项目清单，让市场主体全面掌握土地供应状况，为其投资决策预留充足时间并提供参考。综合来看，2份政策文件的表述基本吻合。
地产分析师严跃进表示，回归常态化供地，土地出让更具灵活性，同时也减轻房企固定时段大规模“花钱”的压力。“尤其是民企目前本身就‘缺钱’，土地出让过于集中也会使其丧失在优质地块上的竞争能力。”土地热度的回升，也将带动楼市销售的回温，对房企以及市场来说都具有积极意义。
北京商报记者 王寅浩
