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10月16日，二十大报告定调房地产发展方向，指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。20日，证监会表示允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。地方层面，10月，多地政府跟进落实930新政，即适度下调商贷、公积金贷款利率等。目前已有北京、天津、武汉、南京等多城5年以上首套住房公积金贷款利率降至3.1%；二十余城首套商贷利率降至4%以下。中指研究院选取全国十大核心城市二手房市场作为研究对象，刻画房价时空特征，为市场参与者提供更多参考信息。
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二手房价环比三涨七跌，十大城市整体呈横盘态势
图：2022年10月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比
图：2020年7月至2022年10月十大城市二手住宅均价及环比变化
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/
根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年10月，百城二手住宅均价环比下跌0.16%，已连续6个月环比下跌，跌幅较9月扩大0.03个百分点。十大城市二手住宅均价环比持平，同比上涨0.94%；同比涨幅较9月收窄0.01个百分点，连续14个月出现收窄。环比来看，十大城市二手住宅价格环比三涨七跌，上海环比涨幅居前，为0.64%，重庆环比跌幅最大，为0.59%；同比来看，十大城市二手房价格同比五涨五跌，杭州同比涨幅最大，为4.82%，深圳同比跌幅最大，为3.78%。
北京：市场活跃度有所下降，二手房价持续平稳趋升
图：2020年7月至2022年10月百城、十大城市及北京二手住宅价格环比走势对比
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10月，北京二手房成交量止增转降，二手房价环比持续上涨。自6月以来，北京二手房成交规模呈持续增长态势，且在9月，成交量同比实现年内转正。进入10月，北京二手房市场活跃度有所下降，成交量环比止增转降，但同比依旧保持增长态势。价格方面，10月北京二手住宅价格环比上涨0.19%，已连续26个月环比上涨，涨幅较9月有所扩大。预计未来，随着前期楼市利好政策如二手房交易“连环单”串联改并联，首套住房公积金贷款利率下调、“卖一买一”置业新政的持续显效，11月北京二手房成交规模或将有所增加。
图：2022年10月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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上海：市场整体维稳，二手房价环比持续上涨
图：2020年7月至2022年10月百城、十大城市及上海二手住宅价格环比走势对比
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10月，上海二手住宅价格环比涨幅居十城首位。6月上海全面复工复产，其二手房成交量迅速回升至1.5万套；7月成交量攀升至近2万套；8-10月，随着疫情期间积压的购房需求逐步释放完毕，上海二手房成交规模逐步回落至1.6万套。总体来看，上海二手房市场依旧保持一定活跃度。价格方面，10月上海二手住宅价格环比上涨0.64%，涨幅居十大城市首位，且环比涨幅较9月小幅扩大。在全国楼市下行背景下，上海二手房市场整体表现较为稳定。
图：2022年10月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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广州：购房者观望情绪浓厚，二手房市场表现冷清
图：2020年7月至2022年10月百城、十大城市及广州二手住宅价格环比走势对比
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10月，广州二手房市场表现冷清。10月，广州二手住宅成交规模依然处在低位水平，市场表现较为冷清。这主要源于：一方面，在全国楼市呈现下行态势下，居民大多选择持币观望，入市动力明显不足；另一方面，部分区域疫情出现反复，也对广州二手房的成交产生一定抑制作用。价格方面，10月广州二手住宅价格环比由跌转涨，涨幅为0.05%。分区域看，外围区域二手房价格下跌较为明显，中心区域如黄埔、天河、越秀、荔湾、海珠二手房价格表现较为稳健。
图：2022年10月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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深圳：成交量处低位徘徊态势，二手房价持续下跌
图：2020年7月至2022年10月百城、十大城市及深圳二手住宅价格环比走势对比
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10月，深圳二手房成交量结束“四连降”态势。成交方面，10月深圳二手住宅共成交约1700套，虽结束此前“四连降”态势，但成交规模整体依旧保持在低位水平；同比则受去年同期低基数因素影响，实现年内首次转正。价格方面，10月深圳二手住宅价格环比下跌0.22%，已连续19个月环比下跌，跌幅较9月收窄0.03个百分点。当前，深圳客户观望情绪依旧浓厚，楼市低迷态势短期内或难以改变。
图：2022年10月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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杭州：成交量持续下探，二手房价出现回调
图：2020年7月至2022年10月百城、十大城市及杭州二手住宅价格环比走势对比
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10月，杭州二手住宅成交规模出现“四连降”。成交方面，10月杭州市区（含富阳、临安）二手房成交规模继续下探，成交套数环比出现“四连降”。整体来看，杭州“517”新政带动部分购房需求释放，使得6月二手房成交量达年内高点，约5100套；此后，杭州二手房市场持续降温，10月二手房成交套数降至2100套左右，成交规模出现“四连降”。价格方面，10月杭州二手住宅价格出现回调，房价环比下跌0.13%。
图：2022年10月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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南京：市场规模进一步缩量，二手房价环比跌幅扩大
图：2020年7月至2022年10月百城、十大城市及南京二手住宅价格环比走势对比
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10月，南京二手房市场量价仍呈下跌态势。成交方面，10月南京二手住宅成交套数降至约5800套，环比降幅超10%。价格方面，10月南京二手住宅价格环比下跌0.43%，已连续8个月下跌，跌幅较9月扩大0.37个百分点。整体来看，10月南京二手房市场表现低迷，量价均呈下跌态势，客户置业信心较弱，业主挂牌价格预期下调,二手房成交多为“以价换量”形式。
图：2022年10月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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武汉：二手房价环比持续下跌
图：2020年7月至2022年10月百城、十大城市及武汉二手住宅价格环比走势对比
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10月，武汉二手住宅价格环比“八连跌”。价格方面，10月武汉二手住宅价格环比继续下跌，跌幅收窄至0.47%，出现“八连跌”。分区域看，10月武汉各区二手住宅房价均下跌。成交方面，持续反复的疫情对房地产市场正常经营活动产生较大抑制作用，进一步影响购房者入市信心，延缓了二手房市场的复苏节奏，10月武汉二手房市场表现冷清。
图：2022年10月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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成都：疫情影响逐步消退，二手房市场略有回暖
图：2020年7月至2022年10月百城、十大城市及成都二手住宅价格环比走势对比
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10月，成都二手房市场有所回暖。成交方面，10月成都疫情影响逐步消退，疫情期间积压的购房需求得以释放，二手房成交量回升至1.2万套，环比增长近7成，不过目前需求端观望情绪未能得到实际改善，预计待疫情积压的需求逐步释放后，后期二手房市场成交或将继续保持筑底状态。价格方面，10月成都二手住宅价格环比止涨转跌，跌幅为0.05%，部分区域如新都、温江、青白江等二手房价持续松动。
图：2022年10月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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重庆（主城区）：二手住宅价格环比跌幅持续扩大
图：2020年7月至2022年9月百城、十大城市及重庆（主城区）二手住宅价格环比走势对比
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10月，重庆二手住宅价格环比跌幅持续扩大。价格方面，自8月以来，重庆二手房价环比跌幅持续扩大，10月房价环比跌幅扩大至0.59%。分区域看，主城各区房价均呈现普跌状态。10月，重庆綦江现首个二手房“带押过户”交易，根据重庆市规划与自然资源局消息，未来或在全市范围深入推行二手房“带押过户”政策，简化交易流程，降低交易成本，激发二手房市场交易活力。
图：2022年10月重庆（主城区）各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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天津：二手房价格环比由涨转跌
图：2020年7月至2022年10月百城、十大城市及天津二手住宅价格环比走势对比
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10月，天津利好政策不断出台，居民购房成本逐步降低。10月1日起，天津5年期以上首套住房公积金贷款利率调整为3.1%；14日，天津首套房商贷利率降至3.9%。楼市利好叠加部分区域疫情封控解除等因素影响，10月天津二手房市场保持一定活跃度。价格方面，10月天津二手住宅价格环比由涨转跌，跌幅为0.08%。
图：2022年10月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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四季度，各地“因城施策”举措或将继续发力
展望未来，预计各地政府将在坚守“房住不炒”定位下，继续从供需两端发力稳楼市。短期来看，需求端政策面将持续宽松，热点城市或将渐进式放松区域限购，优化“认房认贷”政策，同时结合自身实际情况调整首套房贷利率下限等；而更多三四线城市行政限制性政策则有望全面取消。供给端则持续积极推进“保交楼”，以期修复市场信心。整体来看，四季度预计各地“因城施策”举措将继续发力，在楼市环境渐趋宽松之下，部分热点一二线城市市场或呈缓慢恢复复苏态势，但值得注意的是，疫情仍将是影响市场恢复节奏的关键因素。
报告下载（电脑端复制链接）
指数研究：
中国房地产指数系统百城价格指数报告（2022年10月）
https://u.fang.com/ytbtfv/
2022年9月十大城市二手房房价地图
https://u.fang.com/yt98fy/
2022年8月十大城市二手房房价地图
https://u.fang.com/yt98fx/
房地产市场：
中国300城市土地市场交易情报（2022年10月）
https://u.fang.com/ytbtfs/
中国房地产市场月报2022年10月
https://u.fang.com/ytbt9r/
2022年三季度中国房地产市场总结与趋势展望
https://u.fang.com/ytcew9/
企业研究：
2022年1-10月中国房地产企业销售业绩排行榜
https://u.fang.com/ytbtfq/
2022年1-10月全国房地产企业拿地TOP100排行榜
https://u.fang.com/ytbtfp/
中国房地产企业融资监测月报-2022年10月
https://u.fang.com/yt98hj/
中国房地产企业动态监测第323期
https://u.fang.com/ytbtfr/
政策解读：
中国房地产政策跟踪报告（2022年10月）
https://u.fang.com/ytbtfw/
从“二十大”报告看房地产发展方向
https://u.fang.com/ytc8ar/
物业研究：
2022中国房地产服务品牌价值研究报告
https://u.fang.com/ytcstt/
2022中国物业服务百强企业研究报告
https://u.fang.com/ytbtga/
中国物业服务百强企业十五年发展报告
https://u.fang.com/ytbtg9/
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