2022年三季报披露后，北京商报记者根据企业公告选取了30家上市房企作为现金流观察样本。梳理发现，2022年前三季度，有21家房企经营活动产生的现金流量净额（以下简称“经营性现金流”）为正值，但若从增长角度来看，仅有8家房企实现了经营性现金流的同比正增长，近六成房企经营性现金流负增长。
营收不断摸高的保利也收获了自己连续3个三季度经营性现金流为负，要知道这个周期还有传统的“金九银十”。当生存成为第一要义，现金流这一“生命线”愈发得到重视。面对销售端回暖无望的市场，如何找到活钱、等到黎明的那一刻是目前摆在行业面前的难题。
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有增长全靠控制支出
30家样本房企中，21家房企实现经营性现金流为正值，占比为70%。其中，经营性现金流超百亿元的房企仅有5家，包括华发股份(600325)、绿地控股(600606)、新城控股(601155)、城建发展、金地集团(600383)，对应的金额分别为215.98亿元、199.8亿元、166.51亿元、156.64亿元以及119.68亿元。
虽然上述5家房企前三季度经营性现金流超百亿元，但却各有各的历史“遗留”。华发股份今年前三季度经营性现金流215.98亿元，较去年同期下降18.96%；绿地控股前三季度经营性现金流199.8亿元，较去年同期大幅下降59.27%。
经营性现金流在40亿-100亿元之间的房企有5家，包括荣安地产(000517)、招商蛇口(001979)、金科股份(000656)、中南建设(000961)以及首开股份(600376)，对应的金额分别为94.28亿元、81.16亿元、69.39亿元、45.83亿元以及42.43亿元。其中，招商蛇口、金科股份和首开股份前三季度经营性现金流皆较去年同期出现负增长，荣安地产和中南建设与去年同期相比，都有超200%的涨幅。
对于经营性现金流大幅增长，荣安地产给出的解释是“主要系项目销售及按揭回款增加，其他经营性支出减少所致”。北京商报记者查阅发现，荣安地产今年前三季度的销售商品、提供劳务收到的现金为183.47亿元，低于去年同期的219.29亿元；而支付其他与经营活动有关的现金为44.22亿元，较去年同期的331.87亿元有大幅下降。
中南建设给出的解释只有四个字：“支出控制。”北京商报记者查阅发现，中南建设今年前三季度经营活动现金流出和流入虽然双双“腰斩”，但二者之间还是产生了超30亿元的盈余。
余下20家房企今年前三季度经营性现金流皆在35亿元以下，其中包括滨江集团(002244)30.25亿元，较去年同期增长504.01%；荣盛发展(002146)23.08亿元，较去年同期下降63.07%；泰禾集团(000732)1.15亿元，较去年同期增长109.72%。
整体来看，30家样本房企“跌多涨少”，今年前三季度经营性现金流同比上涨的房企仅有8家，同比下降的房企多达17家，另有5家房企祭出“不适用”。
万科也无奈
相较于中小房企，面对行业下行压力，体量更大的龙头房企则表现得有些“吃不消”。北京商报记者注意到，30家样本房企中，经营性现金流出最大的2家房企分别为万科和保利发展。
今年前三季度，万科经营性现金流为-41.76亿元，同比大幅下降442.36%。要知道，万科经营性现金流为负的情况并不多见，2018年上半年曾出现过一次，彼时万科管理层给出的解释是“因为2018年上半年销售金额只有10个点左右的增长，而上半年的开工面积比较多，所以支出也会比较多”。
今年前三季度万科经营性现金流为负，主要是受经营活动现金流入减少所致。三季报数据显示，今年三季度，万科经营性现金流净额约为-124.64亿元，同比下降124.09%，受此影响，万科经营性现金流也由正转负，从今年上半年的约83亿元减少至今年前三季度的-41.76亿元。
今年前三季度，万科销售商品、提供劳务等经营活动现金流入合共2662.3亿元，较去年同期下降约28.17%。
保利连续3个三季度为负
与万科的“少见”不同，保利发展已连续3个三季报经营性现金流为负，2021年前三季度保利发展经营性现金流为-187.54亿元；2020年同期为-181.58亿元；2019年同期为92.21亿元，同比下降296.92%。
今年前三季度，保利发展经营性现金流为-298.57亿元，是近几年经营性现金流出的最高值。在三季报中，保利发展并未公布三季度的经营性现金流数值，而前三季度经营活动现金流入为2532.62亿元，较去年同期减少超千亿元，同比下降约30%。
然而与不断告急的经营性现金流相比，保利过去三年的营收可谓一路攀升，央企中罕见大规模上渠道、折扣力度大、合作拿地项目多等都是保利冲营收的主要手段，但这一手段的B面就是对利润的侵蚀、合营公司账期过长等。“今年保利很有可能会交出这样一份年报：营收老大，但经营性现金流为负，如果最后两个月没有实质的改观，这对于行业来说都是悲哀的。”一位熟悉保利的房企内部人士如此评价。
北京商报记者 王寅浩
