今日观点!深圳楼市调查：二手房参考价到底改变了什么

深圳的新房市场已经开始出现“反弹”，或带动新房和二手房价格出现上涨的预期，这个时候如果放松二手房参考价政策，很可能会带动新一轮的房价上涨。

证券时报记者 吴家明

最近，二手房参考价再次成为市场热议话题，而且多个城市已经对二手房参考价进行调整，这当中包括取消或优化。

深圳可以说是国内少数还在严格执行二手房参考价政策的城市之一。2021年2月8日，深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的指导价。转眼间，一年半的时间过去了。这段时间里深圳楼市经历了太多太多：二手房量价齐跌，学区房神话不再，房产中介的日子难过，买家从抢房到不敢买，卖家从乐观到动摇，投资客也悄然退场……更重要的是，许多购房者和投资客心中的“只涨不跌”预期不再。

买家“必问”

“我的房子挂了近3个月都没成交，本来我不愿意降价，但由于家里急需要钱，迫于无奈我把价格调到4字头，才终于卖掉了房子。”在福田赤尾，证券时报记者见到一位刚把自己房子售出的陈先生，他说，他这套63平方米左右的同户型房子，去年最高峰时开价达到600万元，现在“4字头”的价格着实跌了不少。“对于参考价，一开始我没想过要参考，但后来发现必须参考，我也体会到房价不会只涨不跌。”

记者在福田八卦岭、南山南头和罗湖蔡屋围等多个片区调查时发现，越来越多的二手房业主以接近参考价的价格卖房。多位房产中介经理也表示：“现在绝大多数买家前来咨询，首先问的就是业主报价距离参考价高出多少。对于多数的刚需住宅，即使是网红片区的网红盘，高出参考价10%至15%已经是买家普遍能接受的极限。”

这些都是二手房成交参考价给市场各方带来的真实影响。

二手房成交参考价到底有多大威力？2021年2月，深圳推出二手房参考价之后，当月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，环比下降40%。2021年3月这一数据反弹至6789套，却成为“最后的荣光”——此后二手住宅连续下跌，随后成交量虽偶有反弹，但今年上半年深圳二手住宅的月度成交量多在1200套至2300套之间，整个上半年深圳二手住宅成交量竟不及1万套，同比下跌65%，比历史上的楼市寒冬2008年上半年还要少52%。今年7月，深圳二手住宅过户量为2039套，环比下跌9%，继6月下滑后再度走低。

乐有家研究中心公布的数据显示，2022年上半年深圳市场近半数成交的二手房源都是“按参考价卖的”，这已经成为当前深圳二手房市场的重要趋势。数据显示，成交价与参考价偏差值越小，说明房子售价越接近参考价。2021年10月开始，成交价与参考价偏差值大于20%的房源占比锐减，由此前的33%-56%减少为20%左右，2022年6月占比仅17%，而10%偏差值以内的占比目前在40%至50%之间。

在这样的背景下，深圳购房者和业主的心态都产生了一些微妙变化，但二手房在售房源数量也在持续增加。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，根据公开在售二手房源量数据统计，截至2022年8月8日，深圳全市共有39238套有效二手房源在售，已经逼近4万套大关。在一些业内人士看来，二手房挂牌房源增加后，刚需群体可以有更多的选择。受二手房参考价影响，改善性群体“让步”卖掉现有住房，并新购买改善型住房，这其中有一部分人会进入新房市场，从而带动新房市场销售改善。

变还是不变？

二手房参考价终于让调控开始触及房价的本质：杠杆。只有通过银行减少放贷的方式，控制购房杠杆，才能遏制房产过度金融化。如今，多地房地产市场降温，市场普遍预期二手房参考价机制或有望调整。据克而瑞研究中心统计，截至目前，除上海和深圳外，已有13个城市取消或放松这项政策，但需要强调的是，由于一座城市里发布二手房指导价的房源往往会存在于不同的地段，面临着不同的行情，具体的执行情况也不尽相同。

变还是不变？这是摆在一线城市房地产市场面前的选择题。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，过去二手房都是加杠杆炒作，形成二手房价格进一步上涨的预期，再进一步推动购房者入市。二手房参考价本质是降杠杆，同时也斩断二手房价格上涨带动的投机炒作，也让“加杠杆买房”的闭环链条被打破，也有利于引导市场预期。未来，二手房参考价政策还会大概率保持，这样的话才能有利于巩固既有的调控成果。值得注意的是，深圳的新房市场已经开始出现“反弹”，或带动新房和二手房价格出现上涨的预期，这个时候如果放松二手房参考价政策，很可能会带动新一轮的房价上涨。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，深圳二手房参考价政策出台已经有一年半的时间，政策出台之后，由于银行贷款的金额也受到参考价的调节，导致真实成交价和银行贷款金额之间产生比较大的差距，这个差距造成二手房购房客的首付比例上升较多，因此二手房买卖数量直线下滑。目前虽然经过了一年半的调整，但由于各方面因素的影响，二手房的成交量依然处于低位，暂时未见起色。但可喜的是，部分业主愿意调低出售价，让二手房保持在低位成交量，二手房市场已完成筑底过程，下半年预计会进入波动回升的阶段。