（本报资料图）
经济观察报 记者 陈月芹 5月23日，广东惠州一新房项目东方·铂悦府被勒令“封盘”后，老业主代表和开发商们终于坐下来谈判。应业主们要求，开发商立下书面承诺：近几日打折卖出的153套房子作退款处理，赠送车位的协议全部作废。
不止于此，未来如果开发商再有赠送或低价卖车位、以低首付等手段卖房等“扰乱市场”行为，需给予集体业主相应价值的赔偿。
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这是铂悦府业主们争取来的“胜利”。
在此3天前，他们聚集到售楼处拉横幅，抗议开发商以近乎腰斩的价格，卖房、送车位。
这样的现象，在去年广东省各地市中GDP增速第一的惠州非常普遍。
过去多年，坐拥阳光海湾的惠州凭借低价和地理优势，吸纳了大量的莞深投资客，但也极容易随着深圳经济起伏，而出现潮汐式的周期。市场好了，投资需求涌来；一有降温趋势，投资客又像潮汐一样完全退潮，而较萎靡的本地需求成为曲线起落的减震器，这种在核心城市外围卫星城的楼市表现，被称为“惠州现象”。
随着核心城市内生动力的乏力以及投资风潮的褪去，具备“惠州现象”特征的楼市都走到艰难时刻，前有北京周边卫星城廊坊燕郊，后有深圳周边的惠州等地。
现在，楼市调控者面临着一个悖论，即救助这些市场的关键在于让一线市场先活跃起来，然后带动二三线市场，可是一旦一线城市放开，资金会回到核心城市，加剧卫星城市的难题。
腰斩卖房受阻
5月19日晚，惠州市惠阳区的房地产项目东方铂悦府，宣布启动了史上最猛促销政策——单价从备案价的1.5万元降至8600元/平方米，开发商还提供低首付、零首付加送车位等促销方案。
这场涉及数百套房源促销撼动了全惠州的房地产中介，一位亲历者展示的图片和视频显示，当晚凌晨2点多，多个客户打开手机付款二维码等待下定金，置业顾问和中介们凌晨5点多才下班。
第二天，老业主们在售楼处拉横幅抗议，白底黑字写着“无良开发商，还我车位”等。
惠州大亚湾区房管局最初回应，房企降价是市场行为，但在5月21日凌晨却发出一份红头文件，将涉事项目“锁盘”，售楼处暂停营业。
5月23日，在铂悦府各栋业主代表的要求下，开发商立下书面承诺：5月19日以来卖出的153套房子将作退款处理，赠送车位的协议全部作废，后续若开发商再赠送或低价卖车位、以低首付卖房扰乱市场，需给予集体业主相应价值的赔偿。
一位中介向经济观察报透露，售楼处关停后，业主和保安们严阵以待，严禁中介和陌生人到小区看房，进小区前需报备所到具体楼栋和房号、业主姓名，核对无误才可放行。他曾三次换成便装，试图带客户进小区看房，均被阻拦在外。
同在惠阳区的海伦堡·臻悦府、中洲·河谷花园等项目也被“锁盘”。5月23日晚，置业顾问拿出项目刚被锁盘的相关截图，试图说服记者尽快付定金，即可跟着已成交的33套房源上报为优惠价房源。
中洲·河谷花园置业顾问多次提到，自己也是该项目一期的老业主，很多经其成交的客户买在价格高位1.55万元/平方米，如今不仅单价降至9200元，还提供首付4万元、送车位等方案。
“稳住”备案价
惠州大亚湾区与深圳坪山相邻，过去多年凭借高性价比的海景房吸引了大量外地置业客。现在，也成了降价重灾区。
5月23日晚上，卓洲·绿景南庄项目向全城中介发出高佣金、降价和低首付的号召令，启动为期3天的促销。
卓洲·绿景南庄提供三种首付方案：以首套为例，一是正常按2成首付，直接7.5折；二是首付3万元，开发商送剩余首付，还赠送两年月供；三是零首付，连定金都不用，送一年月供。
以该项目一套92平方米的精装现房为例，购房者可选择首付7.7万元，开发商赠送剩余首付约20万元，但因银行账户公转私，购房者还需支付这笔钱10%的税费。此外，开发商还赠送3年月供、每月3500元，算下来，购房后前3年月供仅1500元。
如果购房者预算不足，也可以零首付“上车”。
多位惠州地产人士向经济观察报证实，除个别央企外，整个惠州近9成以上项目都执行低首付甚至零首付方案。具体操作上，有的开发商要求购房者准备两张银行卡到售楼处，先交定金后，开发商便马上打首付款到其中一张卡，购房者将钱转给自己另一张卡，再打给预售资金监管账户。“这么费尽周章，实际上是巧妙突破政府规定的‘降价幅度不能超过备案价15%’的要求，让拿不出首付的刚需客也能买房，而开发商盯的是购房者签约后银行放的贷款。”
惠州中原研究中心的数据显示，4月惠州新房成交套数和面积环比下降均超4成，其中大亚湾区的成交面积环比降幅达66%。
4月28日，惠阳区发文《关于全方位宣传购房优惠政策的函》，至此惠州全域首付比例从3成降为2成，限售年限由3年变1年，团购折扣可低至8折。
一位头部房企惠州客研负责人李屿表示，这些刺激政策并没有带动新房成交。但限售3年变1年后，二手房成交量环比增长了195%，但大部分人卖房后并没有去买新房，还因为二手房挂牌量激增，分流了新房的购买客群。市场越来越内卷，铂悦府等现房项目降价还能去化一批，期房降价依旧没人买。
很多人笑称，惠州的特产是房子，尤其是临深的惠阳区、大亚湾区，高层住宅林立，很多小区层数在40层以上，想用手机拍摄街对面楼栋的全貌，需要切换成广角镜头的最大变焦倍数。
惠州中原研究中心数据显示，4月底，惠州的狭义库存约1768万平方米，不再新增供应的情况下，当地存量新房需36个月才能卖完，远远超过去化周期6-12个月的合理区间。而一家Top5房企投资高管透露，惠州广义库存，即在售新房加上已出让但未开发地块的供应量，约6500万平方米，以2022年销量计算，可能要11年才能消化完。
供应
该头部房企投资高管提到，惠州有个特殊性，大量的地在村民、私人老板等手里，开发商进入惠州市场，想通过招拍挂、只花地价款就拿到一块地，可能性极小。
21世纪初，惠州市为了开发大亚湾区，发展石化产业，推行“区片补偿+留用土地”为主的征收储备模式，即提前征收了很多村里的土地，并答应村民在原区片内提供某个比例（约15%）的留用土地或异地土地补偿。因此，土地部门提前预支了大量用地指标，此后全市内平整出一些地块，一般都用来还给村民。一位央企惠州投资负责人张璟透露，目前惠州市政府仍欠着村里很多用地指标等待落位，至少要到2030年才全部还清。
直到2022年，政府出让的大部分地块挂牌文件中仍有一项要求，竞得人需在5日或10日内和该地块所属村的2/3村民签订改造协议，否则没收保证金，如果开发商没有提前和村民谈好条件，基本不可能完成。
张璟进一步说明，无论是提前透支用地指标的历史遗留问题，还是三旧改造为主的供地模式，都导致了惠州大量的好地掌握在村集体和个人企业主手里。
有家公司投资部门曾调研测算，惠州几乎每个村都至少和一家开发商签订了协议文件。
而面对大量的留用地，村民和开发商主要有两种合作开发方式，一是返还物业+货币方式，二是股权合作，村民享有地块后续开发收益和分红。“在楼市上行周期，村集体和开发商嗅到房价和地价上涨的商机，会进一步加快地块入市，导致某个区域供应量陡增，长期处于供大于求状态。”前述头部房企投资高管补充，在惠州看地时基本可以忽略政府的年度供地计划，因为年初的方案和最终供出的地常常不一致。
到了今年3月20日，惠州印发《惠州市征地留用地安置管理办法》，推进征地制度改革。要求5年内，征地留用地不再用于住宅开发，并要求工业用途不低于80%、商业用途不高于20%，商业用途容积率不高于2.0。如果留用地被征为基建或特殊用途，原则上采取折算货币补偿。
内需动力不足
惠州特殊的产业结构也是楼市内需较弱的原因之一。
2022年,惠州生产总值5401亿元，同比增长4.2%，增速居广东省第一，由此迈入全国城市GDP“5000亿俱乐部”。其中，工业发挥着“扛鼎”作用，从规模以上工业增加值增速来看，电子行业增长2.5%，石化产业增速达到16.1%。
前述头部房企投资高管根据逾20年的投资经验，将各类城市依据产业、人口等做分类，惠州和山东烟台等城市便属于利用海岸线资源发展重工业的典型，石化工业产值占惠州GDP很大比例，但这类重工业属于资源密集型产业，对本地就业的贡献很有限，且对当地民生配套、楼市的助力作用很弱。不会有人因为当地有石化厂而去买套房，相反会远离这类区域。
产业结构还决定了惠州以第一、二产业为主，第三产业人口占比较小，而这恰是开发商眼中的优质购房客群。
河海大学区域和城市高质量发展智库首席专家刘奇洪分析，粤港澳大湾区中，广东9个城市又分为3个组团：广佛肇、深莞惠、珠中江。现在深莞惠的经济总量基本形成以下格局：东莞等于1/3个深圳，而惠州相当于1/2个东莞，呈现递进的阶梯状。
张璟回忆，其2016年初到惠州，惠州和东莞的GDP属于脚前脚后，惠州3800亿，东莞刚过5000亿，当时惠州的口号就是赶超东莞。
作为一个地产投资人员，张璟不仅要关注楼市的供需关系，还需要观察产业和人口的变迁。时至今日，他还为惠州没有赶上深圳和东莞产业外溢的周期而感到可惜，“经济和产业都有周期，一个产业到某地投资建厂需要5-8年时间，但定下来后，这个周期里基本不会变动。”而在2010年前后，东莞踩对了产业升级的节奏，跟上深圳发展的快车，下一阶段在2018年前后，惠州也没赶上。
潮汐不来了
惠州西接深圳、东莞，南向大亚湾，面积相当于10个深圳，2022年底的常住人口为605万人，仅为深圳的1/3。更大的面积，更大的库存，房价却只有几公里之隔的深圳坪山的1/3，这些条件使得惠州吸引了大量深莞的投资客。
地产投资圈有个说法，叫“惠州现象”，即每一轮市场高起时，热度总是先从深圳传到东莞，再传到惠州，因为惠州市场是纯投资客托起的。比如2006年深圳楼市很热，惠州量价便跟着上涨，到了2008年市场下行，投资客一撤，惠州房价基本腰斩。起起落落，循环往复。
资深的地产投资人会警惕，“一旦大家都开始关注惠州楼市的时候，说明市场过热了。”上述头部房企投资高管说。
多个老牌深圳房企在惠州的货值很少，如万科、华润、金地等。这位头部房企投资高管说：“从深圳到惠州开车就能去看地，为什么惠州从来不是我们的主力市场？因为我们对这类高度依赖‘潮汐式投资’的市场都比较慎重，尤其是投资客最旺盛区域，我们碰都不敢碰。”
彼之砒霜，吾之蜜糖，也有在惠州赚得盆满钵满的企业。碧桂园曾连续两年在惠州创下单个城市完成300亿元销售额的战绩，至今都霸榜惠州市占率第一名，其2011年首次开盘的海景大盘十里银滩，至今仍在持续开发。
2021年2月开始，深圳首创二手房指导价 ，并伴随着三道红线、双集中供地、银行两道红线等组合拳，以及2021年下半年民企相继爆雷引发烂尾楼风波等，全国楼市开启新一轮向下盘整期。
一位50强房企员工曾在2020年最后一波市场高热时，相信了深圳成立40周年将释放“大礼包”——将大亚湾区并入深圳的传闻，带着亲朋好友到惠州“抄底”了30多套房子，现在自嘲高位站岗，和朋友也少有往来。
“没有人能预料到惠州市场能跌成这样。”一家小型中介公司老板投资大湾区楼市12年，2016年以1.55万元/平方米买入一套碧桂园翡翠山城，2021年还和朋友打赌未来二手房单价一定能突破2.5万元。而今已经降到1.3万元。
同样是核心城市外围以投资客为主的市场，燕郊还没从环京楼市的阴霾中完全走出来。
持币观望惠州土地市场的张璟认为，惠州可能长期处于横盘或阴跌状态。张璟分析，惠州执行较严的预售资金监管政策，出现大面积烂尾楼的可能性不大；其次，目前现房项目只要降价到位，仍能带动成交。
持续两年有余的下行，让张璟也预判不了惠州市场的“底”在哪里。如果遇到房价大幅下跌或收入遇困，部分购房者可能会舍弃信用而选择停贷、断贷，压力进一步传导到金融机构。
前有郑州等城市去年爆发的停贷风波之鉴。
一位东部城市住建系统官员告诉经济观察报，政府阻止新房降价的必要性，除了老业主密集投诉引起信访和舆情，更深层次原因是可能引起地价波动，影响银行抵押物，进而延伸至金融端风险。
这里的银行抵押物，包括背上房贷的购房者、开发商，更大头是城投债抵押物价值等等。
这位东部城市住建系统官员看到惠州市场的相关数据后，感慨：“那四个一线城市的调控更加不可能松绑了。”如果环穗、临深城市楼市在不限购、多重刺激下还不见起色，一线城市的放开可能加剧其他城市楼市成交冰封。
