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经济观察报 记者 丁文婷
最近，上海豪宅中介陈波找回了一丝心理平衡。
陈波在新天地板块从事豪宅中介工作已有7年，这份工作很重要的一项“业务能力”是把业主“捧上天”，想办法不丢房源。但年初以来，板块内豪宅挂牌量上升，他不再需要围绕一个业主去做工作，无论中介还是看房者，选择都多了起来。
陈波感慨，去年和前年，看房人来看房时，业主都是“朝南坐”，抛给中介一个价格，行不行？不行就换下一个。而现在，陈波的态度是“你要卖就卖，不卖就不卖，你不卖，还有别人”。
5月初，一张上海豪宅挂牌数量激增的截图在网上流传。一时间，豪宅抛售潮的猜测声不断。经济观察报记者走访新天地、外滩、徐汇滨江、北外滩等多家豪宅中介了解到，多个板块豪宅挂牌量较去年普遍明显抬升。
一直以来，上海豪宅市场领跑全国，如今大批量的豪宅被摆上货架，透露了怎样的信号呢？
“定海神针”动了
黄浦区，作为几乎公认的上海第一市中心，其核心区的新天地板块，曾经引领了一波又一波大平层单价、总价新高。
作为与汤臣一品齐名的豪宅，翠湖天地就坐落在新天地板块中。翠湖天地前有一片湖，叫“太平湖”，阳光灿烂时波光粼粼，因此也称“翠湖”，翠湖天地便由此得名。
翠湖天地地处内环核心地段，北与淮海路商圈一路之隔，临近新天地南北里，被历史底蕴浓厚的石库门建筑环绕。
从2003年第一期至今，翠湖天地经历了20年建造，一直是上海豪宅市场上炙手可热的项目，根据克而瑞统计，2020年至今，上海3000万元/套以上的二手顶豪成交中，翠湖天地成交量居于首位，被诸多沪上中介视为上海豪宅的“定海神针”。
今年3月份，陈波明显感觉到，翠湖天地挂牌量开始增多。截至目前，1-5期总挂牌量约有130套，挂牌率达到了7%——这个数字让陈波感到有些吃惊，市场似乎进入了“不缺房子”的状态。
最直观的变化是，陈波现在能推荐的产品明显变多，以前带看时，不是缺这个户型，就是少那个户型，而现在，看房人想看什么类型的户型，基本上都能满足。
虽然成交量尚未出现大波动，但挂牌量上升带动了看房人不断“比价”，陈波介绍，现在翠湖天地二期的房子，同样的两房户型，去年好的时候能卖到3200万元-3300万元，而现在连3000万元都“站不上”，今年2月的成交普遍在2800万元-2900万元。“今年的成交价比去年挂牌价普遍降了10%左右。”陈波介绍，翠湖天地二期一套近300平方米的大户型，去年下半年挂牌8300万元，当时有看房人出到8100万元，业主不愿意卖，“我们现在给这套房的评估价大概在7800万元。”陈波称，今年如果想卖房，必须得降价，因为看房人少，诚意出价的也少，“今年翠湖天地1-3期的带看量，一个月平均少了40%”。
“新”波冲击
陈波介绍，相较于2020年才交付的翠湖天地五期，翠湖天地1-3期的房龄都在十多年，甚至二十年，业主挂牌较多。
类似的情况也发生在虹口区内环北外滩板块。一位豪宅中介告诉经济观察报，板块内知名楼盘瑞虹新城的挂牌量总体比去年多了15%左右，主要集中在1-4期。
她介绍，瑞虹新城一期房龄已经有20年，去年7月份单价在11万元/平方米左右，现在则跌破了10万元/平方米。而楼龄较新的瑞虹新城5-8期挂牌量增长不明显，且成交价格与去年比基本持平。
在徐汇滨江板块做了10年豪宅中介的小徐发现，徐汇滨江板块的6个豪宅项目，挂牌量比去年最多时都有明显上升。一些房龄较老的楼盘中，不少业主委托小徐挂牌，希望能置换打新，“家里房票已经腾挪好了，就差资金到位了”。
作为上海的豪宅“新贵”，徐汇滨江毗邻徐汇区黄浦江畔，汇聚了上海西岸金融城和上海国际传媒港，不同于传统市区核心地段，在艺术氛围的营造上，徐汇滨江沿江还分布着龙美术馆、西岸美术馆等20多个文化艺术场馆，尚海湾豪庭就坐落于徐汇滨江的核心地段。
小徐告诉经济观察报，尚海湾豪庭目前总挂牌量近80套，一期单价在15万-16万元/平方米，均价比去年市场好的时候降了5000-10000元/平方米。“现在很多业主都愿意谈价格了，总价基本能谈下来100多万。”小徐所在门店4月份成交了一套尚海湾豪庭一期两房，总价在2000万元出头，单价16.5万元/平方米，此前同户型类似楼层单价在17万-18万元/平方米。
虽然总价动辄3000万元以上，但豪宅仍然面临着许多问题，这促使着许多业主希望能改善居住环境。
小徐介绍，比如尚海湾一期在2007年建成，当时的设计理念与现在不同。入户大堂气派，但车位配比只有1:0.6，且不是人车分流。相比而言，去年交付的尚海湾二期次新房单价目前坚挺，单价维持在20万元以上。
一位仁恒河滨城业主告诉经济观察报，小区建造时间已经有15年左右，最近一些邻居卖房与小区物业管理滑坡、业委会管理不规范有关。“不少业主因为维权不易，起了卖房念头”。
更新的“冲击波”同样吸引着豪宅业主们将手里的“老宅”出手。
第一太平戴维斯中国区住宅销售部主管、高级董事唐华告诉经济观察报，在新房购房者中，有一定比例的购买需求来源于想置换掉手中房龄十几年甚至二十年的豪宅。尤其经历疫情，豪宅客户对居住环境的要求更清晰明确，随着时代的进步，以及新上海人的不断增加，需求也在不断升级。房龄老的房子居住条件升级的空间较为有限，仅靠维修和保养很难真正升级生活体验。
唐华介绍：“在一二月份新房上市供应并不太明朗的时候，大家换房需求尚不明显，但随着3月份逐步有新盘要上市，尤其今年市中心入市新盘较多，准备换房的人也明显增加了。”
根据中原地产研究院数据，2023年4月，上海2500万元及以上高端房源供应共新增238套，主要来自徐汇滨江百汇园三期和三林前滩百合园项目，供应环比翻了5倍。
谁在卖房
过去几年里，上海豪宅经历了一轮持续性疯长，有些豪宅项目价格较两年前接近翻倍。
唐华介绍，虽然不同板块、楼盘和楼层、品质、视野或特殊户型都可以导致相同板块楼盘不同单元价格差异较大，但从2022年上半年开始至今，豪宅整体成交价格上涨也超过10%，挂牌价的上涨更是远超10%。由于价格涨幅与市场的承受度存在一定差距，去年底出现了二手房交易停滞现象，随着今年新房逐渐入市，二手挂牌量也随之抬升，为了能尽快置换出手中的购房资格和名额，也出现了一些愿意打折的业主，二手房豪宅成交价格逐渐理性回归。
多位豪宅中介向经济观察报表示，目前的业主挂牌有多种原因。除了“老换新”、“小换大”的改善置换需求，还有一部分打新业主在现有豪宅价格“滞涨”的情况下，准备卖房打新一手豪宅，这也是一种更高效的资金安置方式。
不仅房龄较久的豪宅业主开始有所动作，一些交付仅两三年的豪宅挂牌量也出现上涨。
外滩板块一名连锁豪宅中介告诉经济观察报，原本外滩“次新”豪宅业主十分惜售，但今年开始，外滩壹号院、海珀外滩的挂牌量从一两套攀升到了四五套，“这些豪宅的总价较买入新房时几乎翻倍，一些业主觉得最快的一波钱拿到了，准备离场”。
一个较往年格外突出的现象是，从去年下半年开始，很多的业主不再愿意做低合同价，而宁愿花更多的税费，因为这些业主卖掉房子后，把现金带到国外去需要做结汇，小徐感慨，“这种现象往年也有，但今年碰到的特别多”。
一位豪宅业内人士介绍，疫情常态化后，在今年年初，有部分早年间在国内置业的外籍人士选择回来处理房产。他介绍，当年购买世茂滨江花园、国际丽都等高端楼盘的海外人士占比较大。
市场情绪传导下，虽然豪宅成交量尚未出现太大变化，但上述豪宅业内人士观察到，一些高端客户看到挂牌量上升，已经不敢轻易下手。“怕自己买后，价格往下跌”。他预测，今年市中心豪宅新盘供应量较大，新房入围分数逐渐下降，将进一步吸引部分二手客户转向新房市场，二手豪宅成交量可能会下行。
不仅是豪宅，上海市二手房市场挂牌量也显著提升。一位机构人士透露，上海二手房市场挂牌量正处于高位震荡阶段，目前二手房新增挂牌量已经达到2015年—2016年的交易活跃时期。与此同时，上海二手房交易量已经出现下滑。据链家研究院监控数据显示，上海4月份二手房成交1.8万套，环比下降26%。
（文中陈波为化名）
