“今年2月，我打算清贷卖房，但是银行方面告诉我，要预约排队。”家住天津的姜喜（化名）告诉中新经纬。
由于卖房时间紧张，姜喜又给银行打电话咨询，工作人员告诉她，用带押过户的方式办理贷款，就不需要提前还贷款了。
(资料图)
姜喜面临的情况只是众多二手房交易的缩影。二手房交易中，卖方通常需要将贷款结清、在银行解抵押后，才能进行交易。而带押过户却将过去这套交易模式优化，房子可以在带抵押的情况下进行交易，这无疑对房地产市场和买卖双方带来了利好。
事实上，带押过户业务早在2008年于上海已有先例，但直到2022年，带押过户从个别城市试点逐渐推开，如今在全国大部分城市进行推广。部分房主已经成功通过“带押过户”进行房产交易。但是，对于这一不算新生的事物，很多人还不甚了解，还有不少银行处于观望中。
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“不到三周完成交易”
带押过户背后算的是一笔经济账。假如房主有一套300万元的房产，还有80万元贷款没有还清。以前，房主如果手里没有80万元还清贷款，就需要找第三方公司垫资，借一笔“过桥贷”。房主根据时间长短支付垫资费用，有的垫资公司按日计息。
中新经纬以客户身份咨询某房产中介公司，一位中介人员介绍，借款80万元，一天需支付利息约420元，折算下来年利率约19%，如借款一个月需要支付1.26万元利息。
带押过户则能帮助像姜喜这样的房主节省资金和交易时间。姜喜告诉中新经纬，由于买方着急落户口，所以他们都希望交易能尽快完成。
“我的房子总价145万元，在天津的建设银行(601939)做了按揭贷款，当时还有11万元贷款没有结清。”姜喜称，银行方面告知她，该行2022年12月推出了带押过户，但是需要满足一定条件才能办理。
姜喜介绍，条件就是买方也需要到卖方的贷款银行去办理贷款，并且必须走商业贷款，同时还需要审核贷款人的资质。“买方和卖方需要同时到场，买方要提供一些相关证件，比如身份证、户口本等。”
她表示，整个交易流程前后只用了不到三周，第一步去银行提交面签资料，第二步去银行交首付款、打买卖协议办贷款，第三步去房管局交税、取房本。“个人感觉不错，如果买方能用组合贷款就更完美了。”
与姜喜相比，郭笑（化名）办理带押过户的经历更为曲折。“我是二月初去银行面签的，四月初银行才放款，历时将近两个月。”郭笑表示。
今年春节前，郭笑看上了一套湖北武汉市的二手房，但卖方还有40多万元贷款没有还完。“年前，我们已经在另一家银行进行了面签，年后卖家知道这个政策后，就决定从提前还款改为带押过户，二月我们重新去卖方的贷款行面签。”
对于卖家突然改变决定，郭笑也曾在心里犯嘀咕，但在询问房产中介后表示理解：“中介解答后我觉得也没什么问题，大家都是年轻人，卖家也想省钱，就能理解他。”
作为所在区域第一个办理带押过户的案例，郭笑认为，整个过程体验下来和原来贷款买房差不多，多出来的就是面签之后的等待时间。郭笑说，虽然“吐槽”等了好久才入住，但整体上是满意的。“带押过户其实方便了很多卖家，省去了过桥费。”
家住河南洛阳的田文昌（化名）同样对中新经纬表示，因为带押过户属于新业务，银行工作人员不熟悉流程，办理周期比较长。他认为，除了业务办理周期较长，自己按照步骤配合银行，整个过程没有费太多心思。
“我们一般会建议买家进行带押过户。”李峰达（化名）是广东珠海市的一位房产中介，在他看来，带押过户会给买卖双方节省很多时间，也节约资金。
李峰达坦言，“赎楼”（注：指卖方筹钱付清之前办理的银行贷款本息）不仅会产生很多费用，还耽误时间，现在向银行预约还款排队时间比较长。还有一种方式是买家将首付款拿来给卖家还贷款，但这样做存在一定风险，因此通常中介公司会提供担保服务，这项服务需要视金额收取担保费，比如100万元可能收取5000元担保费。带押过户则省去了这些烦恼。
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有城市一季度业务量超过去年全年
今年3月，中国自然资源部、中国银保监会发布了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。据自然资源确权登记局副局长赵燕介绍，全国共有15个省份100多个地市探索开展了不动产“带押过户”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。
中新经纬了解到，各地各银行业务开展进度不一。比如较早探索带押过户业务的珠海市，从2020年9月至今已两年有余，珠海市银行业协会披露的数据显示，今年一季度，珠海二手房“带押过户”业务共办理245宗，抵押金额约3.38亿，业务量超过2022年全年。目前，开通此业务的珠海银行机构超过20家。
据报道，自今年1月10日，二手房“带押过户”政策实施以来，武汉市共办理二手房“带押过户”540余件，办件数量持续快速增长，二手房“带押过户”已在武汉市全面展开。
北京市住建委等四部门于3月31日发布通知，即日起，北京市个人二手房交易中，买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务。
“前几天分行确实提到了这项业务，但目前还不能办理。”4月21日，中新经纬以客户身份咨询农业银行(601288)北京某支行，一位个贷客户经理表示，该行系统仍在调试中，待相关细则完善后会在官方渠道发出通知。
中国银行北京市某支行工作人员介绍，有需要的客户可以前往网点登记预约，但目前还未正式办理。此外，该工作人员还透露，中国银行(601988)的“带押过户”业务可以实现跨行操作。
股份制银行中，招商银行(600036)北京市某支行工作人员表示，已接到通知，但还没有接到执行通知，同样在细则制定阶段。
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跨行、组合贷是难点
“带押过户目前成交的客户还不多，需要满足一些条件。每个银行的政策不一样，所以具体要先咨询贷款银行才知道能否办理。”四川成都一家房产中介公司的中介表示。
珠海市银行业协会秘书长罗磊公布的一项数据显示，珠海市2022年二手房交易办理银行按揭的笔数超过一万笔，但二手房带押过户办理笔数只有146笔，所占比例较低。
随着带押过户业务在全国范围的铺开，或许会有越来越多客户选择带押过户。
但并非所有交易都适合做带押过户。如北京市明确，二手住房交易“带押过户”业务需要同时满足四个方面的条件：北京市个人二手房交易；买方必须是全款或者办理的是个人住房商贷购房；卖方未结清的贷款必须是商贷，或是已经还清公积金贷款部分的组合贷；所交易的住房在辖区内商业银行仅存一次有效抵押。
此外，中新经纬在采访中了解到，带押过户在执行中还存在一些“痛点”，比如大部分银行仅支持本银行办理，支持跨行操作的仍属少数，另外绝大部分银行只支持买家使用纯商业贷款。
“带押过户这个业务，其实银行还是比较欢迎的。”某城商行一支行行长对中新经纬表示。在他看来，唯一影响银行的问题是房产过去的抵押行是否能够顺利配合、是否会设置障碍。“现在要在银行提前归还按揭贷款，原贷款行还是比较抵触。”
罗磊也提到，在2022年办理的146笔二手房带押过户中，只有3笔是跨行业务，比例较低。他建议，各行之间要加强协调，破除壁垒，推动跨行带押过户业务推广；有公积金业务的主要商业银行，要积极探索，争取年内推动二手房带押过户业务覆盖公积金业务。
中南财经政法大学数字经济研究院高级研究员金天对中新经纬表示，从近期实践看，银行响应意愿不高，落地案例少，或有如下原因：一是带押过户过程中，如果交易最终未达成，或者其中参与方存在抵质押物及房产交易方面的特殊情况、特殊要求，会给银行造成操作上的潜在风险点；二是各行、各部门对政策的理解、内部管理要求存在或有一定差异，也给各行商贷之间、商贷与公积金贷之间的相互协同带来挑战；三是银行推动这项业务带来的好处有限，反而容易在跨行带押过户过程中损失存量房贷客户，这才是其积极性不高的更主要原因。
此外，跨行办理在操作上仍存在一定难度。北京金诉律师事务所主任王玉臣对中新经纬表示，带押过户特别需要银行的同意和密切配合。“没有原抵押银行的同意，是无法实现带押过户的。而新按揭贷款如何保证老抵押对应的债权不落空，能够及时偿还或提存，都需要银行做好细节控制。”王玉臣说。
独立国际策略研究员陈佳对中新经纬表示，近期有关部门和监管机构对带押过户业务流程中按揭贷款跨行接力具体的接续政策措施和实务操作做了方向指引和具体规定，相信随着未来相关细则的进一步出台，带押过户的相关风险度量、转移、定价，以及银行综合风控运营体系的进一步完善，尤其是对新合约执行利率等具体问题的进一步细化，这项业务将得到全面推进。
陈佳进一步指出，在具体的执行过程中，银行机构依旧要严守风险底线，严防利用带押过户进行套贷等风险违规情况，在通过产品服务创新服务实体经济的同时继续防范与化解系统性风险。
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