专题 | 行业深度洗牌下逆势发展的房企研究——中小房企成功补位的关键:全球热资讯

来源：克而瑞地产研究微信号

导语

大浪淘沙处处是机会，留有资金实力迎来发展时机。

◎ 文 / 沈晓玲、羊代红、张少贤

(资料图片)

PART.01

行业深度洗牌

各类企业均有崛起机会

1、超两成房企滑出百强名单，销售门槛持续下降

近年来在“房住不炒”的总基调下，房地产市场调控政策不断，从2020年下半年的“三道红线”开始，行业进入“去杠杆、降负债”的阵痛期，百强房企销售规模、业绩增速以及入围门槛均出现明显下滑。

? 销售门槛连续两年下降，百强房企留存率不足八成

根据CRIC《2019-2022年中国房地产企业销售榜单》，百强房企门槛自2020年不断下降，百强全口径销售金额门槛从2020年的257.4亿元逐步下降至2022年的141.1亿元，操盘口径、权益口径门槛也出现了不同程度的下降。其中，2022年百强门槛降幅更大，全口径百强房企销售门槛降幅达到43%。不仅如此，通过对比本年度与上一年度全口径销售金额榜单TOP100发现，2022年百强房企留存率仅为78%，远低于前几年接近90%的水平，创近五年新低。

? 百强房企销售规模腰斩，规模房企目标完成率75%（略）

2、16家房企全国排名逆势而上，深耕优势凸显

在规模房企业绩大幅收缩的背景下，仍有部分“腰部”房企凭借其稳健运营、区域深耕等优势逆流而上，通过梳理CRIC《2020-2022年中国房地产企业销售排行榜》，以“2021-2022年排名连续两年上升、销售金额连续两年增幅大于-10%、且2022年销售全口径金额超100亿元”为标准，筛选出大家房产、象屿集团、深铁置业等16家在全国销售表现亮眼的“腰部”房企。

? 亮眼房企搅动“后50强”名次，两年内最大升幅超百位次

从全国销售数据来看，大家房产、象屿集团等10家房企的全口径销售金额、行业排名均出现较为明显的上升趋势，且2022年排名提升幅度更大。整体来看，象屿集团是2020-2022年间排名上升幅度最大的房企，全口径销售金额从2020年的TOP157上升至2022年的TOP56，主要由于期间大量上海项目入市拉升销售额；中建东孚、中信泰富、银丰投资、中建智地、京基集团、中建信和、深铁置业等6家房企排名提升幅度在60-80位。

? 加强深耕区域的市场竞争力，调整布局稳健外拓（略）

3、大浪淘沙处处是机会，留有资金实力迎来发展时机（部分略）

在行业跌宕起伏的时候，反而给这些企业崛起的机会，他们近几年均实现了行业地位较大提升，通过探析这些行业排位上升企业持续发展的原因来看，主要可以归结为以下三种类型：

一种类型是央企，他们背靠母公司此前在某些区域深耕，拥有较强的政企关系、资金实力和资源优势。本次行业排名增长较快的央企中，中建东孚、中建信和、中建智地都属于中建集团的全资子公司，为建筑系下从事房地产开发的重要成员。中信泰富地产则是中信泰富集团在中国内地唯一的地产业务管理平台，也实现了较大的增长。

其二类型是地方性的国企，他们一般在当地承担着城市建设的某些功能，项目资源来源稳定，且具有较强的资金实力。大家房产、兴城人居、颐居建设、深铁置业他们分别在相对应的城市承担着公建配套、人才公寓、保障房、TOD项目开发等职能，也具有了较为丰富的住宅项目开发经验。此外，本轮地产调整中涌现了较多托底拿地的地方城投，虽然由于时间较短，并未在销售业绩中表现出来，但是未来也将成为搅动变化的隐形力量。

其三类型是一些民营企业，特别是在部分省份内当地市场具有口碑的企业。在2017-2019年房地产市场快速扩张的过程中，很多“地头蛇”开始冬眠。在本轮行业洗牌后，许多规模房企暴雷、发展陷入停滞，此前那些具有市场认可度的本土房企又凭借口碑以及资金安全性再度杀回，同时各地的拿地门槛以及拿地资质也一降再降，在部分城市的土拍中，又出现了那些曾经熟悉却又被淡忘许久的名字，它们正在低调复苏，重新参与房地产市场。

PART.02

深耕是共识

外拓主要以核心城市为主

1、城市布局略逊一筹，多深耕本土、择机点状外拓（略）

2、大本营贡献六成销售，注重深耕及产品口碑打造（部分略）

从2022年销售金额表现来看。央企类企业资金实力较强，布局城市注重高能级城市，他们全国各个城市群各有侧重，起源城市省份的依赖度占比相对较低，平均起源省份的销售金额贡献仅为37.08%，贡献率最高的中建智地也仅为53%。

地方国企起源省份贡献平均占比为74.6%，大部分房企都深耕起源省份。不过值得注意的是，象屿集团贡献最高的城市为上海占比超过70%；大家房产浙江省贡献占比达到76%但对杭州大本营的依赖度相对低，杭州的销售占比43%，另有浙江的台州、温州等城市贡献较高业绩；深铁置业和兴城人居主要业绩分别来自深圳和成都，占比接近95%。

民营企业起源省份贡献平均占比为76.9%，深耕力度最强，大部分的企业的销售对单省份的依赖度较高，全国化程度相对较低，属于有序向外拓的过程中。宝华集团、金基集团、银丰投资、京基集团的对起源省份依赖度达到99%以上，主要集中注重本地的深耕。

3、行业洗牌获新机，积极逆势补仓

? 央企投资重点布局一二线核心城市，未来业绩有较大增长潜力（略）

? 地方国企拿地集中长三角，大部分年均补仓超150亿（部分略）

地方国企业绩贡献约有一半来自重点一二线城市。大部分企业两年年均补地金额在150+亿元，拿地较为积极，主要集中发源地区域的高能级城市，以及长三角城市群，包括上海、杭州、南京等高能级城市，以及长三角内热点三四线城市。

具体企业来看，大家房产近三年年均拿地金额超200亿元，年均拿地销售比达到0.61，拿地较为积极。从城市表现来看，大家房产近三年在杭州补仓捡漏占三年拿地总额的37%，温州拿地占比也达到了12%。同时近几年大家积极外拓，省外城市南京、黄山、苏州占比居5.3%-7.3%。

颐居建设的土地扩充上，2022年度颐居建设以260.05亿元位居南京土储权益货值榜榜首，也是南京唯一一家破两百亿货值的房企。主要得益于安居集团拥有大型项目运作能力的优势，加上强劲雄厚的资金实力，此轮市场行情中逆势补仓，不过整体补仓城市相对较为单一。

象屿集团的土储扩充方面，2021和2022年拿地金额均超200亿元，其中在上海2年补仓近两年总拿地达到72%，另在厦门、重庆、昆山等地补地。不同于其他企业，象屿集团深耕城市并不在起源地厦门，近几年厦门入市项目2个，占比仅3%，而上海、昆山、苏州成近几年的主要贡献城市，如2022年上海销售贡献超70%。

? 民企拿地集中深耕区域高能级城市，补仓力度相对较弱（部分略）

民营企业新增拿地积极在区域内高能级城市拿地，并择机向省外热点城市扩张。

伟星房产新增拿地较为积极，近2年年均拿地金额超过150亿元，2年拿地销售金额比达到0.67，在合肥、芜湖、台州三地拿地占比超过60%，另有在南京、杭州等热点城市拿地，可以看到在最热的长三角仍有伟星的一席之地。

中天美好拿地方面，2022年拿地金额未超过50亿元，较2020-2021年年均超百亿元的力度有所缩减，拿地城市方面将资源放在了热点城市，近三年杭州新增拿地占比有45%，另在西安、金华的拿地占比合计达到22%。

珠江投资拿地方面近两年年均补货超100亿元，不过补仓90%位于广州，销售贡献上，2022年贡献占比上海有56%，广州28%，昆山8%，北京4%，而2021年广州占比61%，北京18%。

另有银丰投资、金基、宝华近三年也均有土地进账，但拿地力度相对较弱，投资城市分布方面同销售一样超90%均在起源地。京基集团主要集中城市更新市场，无新增公开市场拿地，在深圳地区旧改的建设总规模储备约超过500万平，但城市更新项目推进缓慢，未来业绩持续度有待观察。

PART.03

标准化产品线便于外拓复制

上游业务多元化反哺地产主业

1、产品线分化差异大，与布局战略相互呼应

从产品系列角度看，这些“腰部”房企产品线标准化程度差异较大，与企业的布局策略有着紧密联系。根据CRIC监测情况，除中信泰富、伟星房产外，布局超5城的亮眼“腰部”房企均已形成标准化的产品线，如中建系房房企根据不同置业需求的目标客群推出不同系列产品，大家房产甚至还推出了未来社区系列产品，其余布局城市不足5城的房企并没有标准化的产品线，而是结合根据自身发展战略并结合当地特点针对性的专注于满足特定几种需求产品系列的打造，如深耕南京的金基集团在高端产品上的迭代升级。

? 丰富的产品线覆盖多层次目标客群，标准化产品线有利于版图扩张（部分略）

从CRIC监测数据来看，以发家地为中心、向周边优质城市以及重点热点城市群拓展且销售贡献城市超过5个的周边外拓型房企往往拥有标准化的产品线，这有助于房企的深耕、外拓，对内需求全覆盖的产品体系有助于提高本地市场的市占率，全方位下沉深耕区域，对外标准化的产品线降低开发成本、提高开发效率，更易于相似城市的产品复制，降低外拓的试错成本。

? 关注产品力“深度”，融合当地特色树立产品标签（略）

2、多元化领域分布广泛，商办、物管是仍是多元化主要方向（部分略）

从多元化业务发展方向上看，亮眼“腰部”房企多元化领域分布范围广泛，如珠江投资最多涵盖了12个多元化方向，具体来看，涵盖领域大致可分为地产上下游业务、地产延伸业务以及其他业务，主要呈现出三个特点：

第一，地产延伸业务是这些房企更加青睐的多元化领域，其中涉及商业运营的房企占比81%，是亮眼“腰部”房企涉足最多的领域；

第二，与普通房企相比，亮眼“腰部”房企地产上游业务更为突出，如建筑施工、旧改、金融、家装等，同时物业管理是仅次于商业管理的第二大多元化方向，布局房企占比达到69%；

第三，其他领域更为分散，凭借母集团或其他资源涉及包括文化传媒、企业服务、贸易物流等8个方向，对地产主业的支持力度不及地产相关领域。

在地产上下游业务中，物业管理作为地产下游主要的增值服务领域，是房企最容易切入的领域，布局的10家房企均成立旗下物管品牌，目前还未上市;地产上游业务更加突出企业的资源能力;在地产延伸业务中，有13家房企布局商业运营，发展情况差异较大;此外16家房企中有10家房企布局了写字楼、8家布局了酒店运营。

PART.04

好产品仍是助力稳定扩张利器

百强厮杀仍在持续

（部分略）

在经历行业洗牌后，百强留存率不足八成，在此情况下，诸多企业获得发展的机会。

地方国企已经在销售上实现了较大的突破，其中大家房产、颐居建设、象屿集团的2022年销售金额超300亿元，普遍表现较为优秀；在产品线表现方面也更加全面，如颐居建设目前已形成覆盖新生代、改善舒居、高定制生活需求的产品线，除了南京大本营，其高端产品还在苏州、徐州等城市热销。

央企在全国范围内择优布局，未来发展较具潜力。他们企业普遍布局核心一二线城市，加上对起源城市及省份依赖度较低而获得更高的分数，如中建东孚起源于济南，但发展到当前，在上海、青岛、天津、西安、成都等一二线热点城市均有项目，2022年对起源省份的依赖度仅有33%。

民营企业方面整体竞争力在多元化表现方面相对突出，主要在于他们普遍都具有母公司，母公司在地产上下游产业链涉足产业较为多元，也可以对地产开发进行反哺。但值得注意的是，销售发展以及潜力较好的民营企业，多数还是以专注地产开发、深耕特定城市为抓手，具有较强的区域口碑，如伟星房产和中天美好等；一部分企业的母公司的多元化布局，一定程度上是出于分散地产开发风险的考量，如珠江投资等；另外很多的企业发展还是比较有限，多元化布局比较分散，虽给了地产开发一定的发展机会，但助力有限。

整体来看，央企中建东孚，地方国企大家房产，民营企业伟星房产、珠江投资在各自的类别中表现突出，销售表现上均实现超过300亿元的全口径销售金额，在拿地投资上近三年有年均超百亿价值的土地进账，同时兼顾区域深耕与其他城市外拓，在产品线上已经实现标准化，同时根据不同客群有相应的产品线。此外，也有部分企业有持续发展的潜力，如颐居建设、象屿集团、中建信和等。

经历过洗牌之后，目前随着稳信心等诸多政策的出台，未来行业企业发展也将进入一轮新的稳定期，当前这些获发展的企业要想业绩持续稳定上升以及获得更大发展的空间，仍需要在投资布局、产品研究、多元化辅助等多方面提升完善，有无持续拿地能力、在改善型趋势下产品升级能力也将成为重要的考量，从规模化房企的发展经验来看，对产品进行标准化、工程建造标准化、供应链品牌丰富、组织架构的持续更新是企业快速发展的加速器。

值得注意的是，当前这些企业均为未上市，融资能力相对受限。但央国企的背景及母公司资源加持，使得他们在银行授信等多个方面有诸多优势。而对于民营企业来说，融资则相对困难，部分民企如宝华、伟星等通过股权质押的方式进行融资，企业资金压力也凸显。

由于大部分企业未上市，也会相对制约企业的发展速度，在此情况下与其他企业合作是进行规模快速扩张的较好的选择.但根据上轮的暴雷企业的经验来看，对合作伙伴的严格筛选以及具体开发项目的严格把控还是重中之重，安全的现金流仍是企业最重要的考量，企业仍需稳扎稳打持续向前。

值得注意的是，还有一部分城投企业在2021年下半年期间充当了托底的角色，获得大量的拿地机会，据不完全统计，2022年城投“托底”依旧是集中供地的主旋律，2022年城投参与拿地金额、见面占比分别达到44%和55%，2022年全年广州城投、杭州城建、陕西建工、苏高新、西安高科、常州城建等企业新增拿地货值居行业货值50强，未来随着这些企业的项目开发，也有可能诞生新的黑马企业，未来的销售百强席位厮杀仍在持续。

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行业深度洗牌下逆势发展的房企研究

——中小房企成功补位的关键

一、行业深度洗牌，各类企业均有崛起机会

1、超两成房企滑出百强名单，销售门槛持续下降

?销售门槛连续两年下降，百强房企留存率不足八成

?百强房企销售规模腰斩，规模房企目标完成率75%

2、16家房企全国排名逆势而上，深耕优势凸显4

?亮眼房企搅动“后50强”名次，两年内最大升幅超百位次

?加强深耕区域的市场竞争力，调整布局稳健外拓

3、大浪淘沙处处是机会，留有资金实力迎来发展时机

二、深耕是共识，外拓主要以核心城市为主