中新经纬3月27日电 题：招商蛇口(001979)债务结构优化，增收不增利现象显现
作者 沈晓玲 克而瑞研究中心企业研究总监
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贡显扬 克而瑞研究中心研究员
近期，A股上市公司招商蛇口发布了2022年度业绩报告。
受房地产市场下行、增速放缓影响，招商蛇口2022年未能达成3300亿元的业绩预期，目标完成率为88.7%。2022年，招商蛇口的年末全口径和权益口径销售金额排名提升至行业第6位。
2022年，招商蛇口累计实现签约销售金额为2926.02亿元，同比降低10.5%；累计实现签约销售面积1193.7万平方米，同比降低18.5%；合约销售均价24513万平方米，同比上升9.8%。
从销售结构来看，2022年招商蛇口在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率均超10%，上海单城销售金额突破740亿元。且在全国12个城市进入了当地销售金额的TOP5，其中在上海、苏州、合肥、南通排名第一；深圳、南京、徐州进入前三；温州、西安、无锡、重庆、金华位居前五。2023年，招商蛇口的销售目标仍定在了3300亿元，全年计划可售货值约6000亿元、货值目标去化率为55%。
增收不增利，归母净利润规模和盈利指标创近年新低
2022年，招商蛇口实现营业收入1830亿元，同比增长13.9%。实现毛利润352.3亿元、净利润91亿元，较2021年分别同比降低13.9%和40.1%；归母净利润也同比显著降低58.9%至42.6亿元；基本每股收益0.41元。从盈利指标来看，2022年招商蛇口毛利率19.3%，较上年末降低6.2个百分点；净利率5.0%，较上年末降低4.5个百分点；归母净利率2.3%，较上年末降低4.1个百分点。
综合来看，在行业整体利润空间承压、盈利能力持续下行背景下，招商蛇口各项盈利指标表现也年下滑。增收不增利的现象有所显现，归母净利润规模和盈利指标创下近年来新低。我们认为主要有以下几方面原因：(1)年内加速去化、抓销售换仓导致结算毛利率降低；(2)2022年存货跌价减值36.4亿元、投资性房地产减值11.4亿元，减值损失合计较2021年高出22.9亿元；(3)受疫情影响，投资物业出租率和单价下降，对商户实行了租金减免；(4)投资收益较2021年有逾10亿元的降低。
债务结构进一步优化，综合融资成本降至3.89%
截至2022年末，招商蛇口持有现金862.4亿元(其中预售监管资金307.9亿元、非受限现金550.7亿元)；现金短债比2.0、非受限现金短债比1.3；剔除预收款后的资产负债率为62.42%、净负债率(永续债作为负债)为48.09%，“三道红线”指标保持绿档达标。
年内，招商蛇口把握市场政策窗口，全年新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册；完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资327.2亿元。截至2022年末，招商蛇口综合融资成本为3.89%，较年初大幅下降59个基点。
夯实开发业务基本盘，发力资产运营和城市服务
2022年，招商蛇口根据公司战略布局，将主营业务分行业口径，由社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营，调整为开发业务、资产运营、城市服务三大战略方向。2022年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入(未扣除租金减免金额)57.1亿元，实现EBITDA为30.4亿元，分别同比增长6.2%和6.9%；报告期内累计减免租金8.4亿元(并表范围减免租金7.49亿元)。
城市服务板块，招商积余作为公司旗下物业管理和轻资产运营服务平台。2022年，物业管理市场拓展持续发力，全年实现新签年度合同额31.75亿元；通过收并购实现对上航物业、南航物业、汇勤物业、新中物业的财务并表。
截至2022年末，招商积余物业在管项目达到1884个，覆盖全国127个城市，管理面积3.11亿平方米。其中，非住宅管理面积为1.82亿平方米，住宅管理面积1.29亿平方米。招商积余全年实现营业收入130.24亿元，同比增长22.97%；归属于上市公司股东的净利润5.94亿元，同比增长15.72%。
聚焦城市、地段，核心“6+10城”投资占比达90%
2022年，招商蛇口遵循“强心30城”“深耕6+10城”的投资战略，坚定城市与地段聚焦。全年累计获取土地56宗，总计容建筑面积约为726万平方米，总地价约为1279亿元、权益地价766亿元、权益比约为60%。
年内，招商蛇口在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达到94%和90%，先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地，项目储备向高能级城市有序换仓。2022年的新增项目中，有22个项目实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率77%，对2022年的销售金额的贡献约300亿元。
此外，招商蛇口也立足粤港澳大湾区、积极拓展城市更新项目。截至2022年末，累计获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建筑面积约1200万平方米。年内，招商蛇口还积极助力出险房企纾困，先后与佳兆业集团、半岛城邦房地产、富力集团签署战略合作协议，积极探讨合作的可能性。
目前，招商蛇口在夯实开发业务基本盘同时，持续推动资产运营和城市服务业务发展。已形成蛇口产园REIT(180101.SZ)和招商局商业房托(1503.HK)境内外双REITs平台，覆盖产业园、商业办公等多业态，完善了持有业务“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式。推动“三个转变”落地，进一步盘活存量资产，助力公司资产运营业务的发展。(中新经纬APP)
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编辑：陈俊明
