地产财富会
“两会”定调后
带给我们很多疑惑和新思考
(相关资料图)
今年是政策“宽松大年”，
还是房企“出清大年？
是市场回暖刚改需求爆发的一年，
还是依旧难以打开年轻人“心结”的一年？
2023-3-8
两会期间，很多城市似乎赶着节点“交作业”。
在重庆江北区宣布房交会期间购房契税50％补贴之后，长沙也放松限售，网签满四年即可上市交易。
长沙可是楼市调控“模范生”啊，这个节点突然松绑，虽幅度不大，但实际意义大于形式意义。
其实，对于今年两会，其实地产人士的期望值可以说是拉满的状态——大家十分期待如何定调，渴望看到与上述类似的很多政策层面的跟进与补位，渴望看到超预期的宽松出现。
因为过去的2022年确实是非同寻常的一年，不论是对于我国宏观经济，还是单就房地产行业而言，都处在改革与调整的深水区。
再加上去年重申房地产是支柱产业，所以大家信心和期望一下就被拉了起来。
那么，从此次两会政府工作报告所透露出的信息来看，今年的政策会出现超出预期的宽松吗？
防范和化解风险是重点
对地产要“时不时紧紧皮”
我们先看本次两会政府工作报告中的第一条核心内容：
有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。
相比往年，《报告》首次把“防范化解风险”摆在今年房地产工作的重中之重。
因为，目前来看，房地产是风险最集中的一个领域之一。
尤其是部分优质头部房企的资产负债表风险必须加以控制，以防止风险向金融系统无序蔓延。毕竟过去几个头部房企出险后带来的影响和危害是巨大的，今年绝不允许在同样的问题上“栽两次跟头”。
这也意味着，高层在防范头部房企风险，改善优质房企现金流和资产负债表的同时，会采取相应举措，顺手拉一下那些躺在ICU但“还能再抢救”一下的优质头部房企，从而更好地稳住大盘，稳住信心，守住不发生系统性风险的底线。所以某种程度上，融创、旭辉等房企今年可能会等到一些时机。
至于一些无序扩张，一直躺平一直爽和有点过分叛逆不听劝的房企——
对不起，出门左拐，自生自灭。
总之，对于大部分出险房企，就是坚持市场化原则，该破产的破产、该重组的重组、该追责的追责。
所以，从行业处境来看，把这份报告或者说两会定调视作救命稻草非常不可取。
反而更需要看到，今年也会延续去年的一些原则——在“房住不炒”大的框架下，23年是正视问题、缕清问题的一年，也是清算和解决问题的一年。
23年，很多房企可能等不来绝对意义上的“宽松大年”，反倒有可能等来新一轮“出清大年”。
同时需要注意到两会中防止“资本无序扩张”这一新提法。
可能很多人注意到，前两年反对资本“无序扩张”的声音更多集中在互联网平台经济领域，比如阿里巴巴、滴滴打车、美团等互联网行业巨头。
从2020年的反对“资本无序扩张”到2021年设定“红绿灯”，再到2022年的“常态化监管”，如今，这场历时三年的互联网平台经济行业整改已取得巨大成功。
所以地产也是如此。不论是“防范和化解风险”带来的行业出清，还是“防止无序扩张”带来的整改和常态化监管，都不是什么坏事。
当下市场正在呈现回暖趋势，可以肯定的是，好的信号会继续传来，而今年也将会是“时不时紧紧皮”的一年，是政策适度宽松和常态化监管并行的一年，伴随持续刺激、出清、监管所带来的连锁反应，今后，房地产将真正走上平稳健康理性的发展道路。
支持刚性和改善性住房需求
抓住年轻人“钱包”还得下功夫
两会政府工作报告中的第二条核心内容是：
加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
这背后的本质问题是——随着人口流动日益活跃，人口向经济发达地区和城市群集聚趋势明显，新市民、青年人“买不起房、租不好房”的问题越来越突出。
因此，政策重点就是将这部分人群纳入住房保障，同时刺激他们进行住房消费。
住房保障体系的推进还是比较顺利和快速的。“十四五”时期，40个重点城市将建设筹集650万套（间）保障性租赁住房，可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。
但支持刚性和改善性住房需求，可不是单方面意志能够决定的事。尤其是抓住消费主力军年轻人的“钱包”，让他们心甘情愿去买房并不容易办到。
有没有发现——
这届年轻人好像越来越佛系，越来越不怎么买房了。
前有上海夫妻用300万元提前退休，后有30岁硕士辞职存100万元到云南养老，近来有关攒钱提前退休、存钱养老相关的话题不断引起热议。
某“搞钱”畅销书作者松浦弥太郎说：“攒钱比花钱更容易。毕竟花钱的方法有很多，但攒钱的方法就只有一个，那就是‘少花钱’。”
可是当下，我们的这些年轻人进一步丰富了“搞钱”方法论，不仅少花钱，还为此创造了“无痛攒钱”的方法：
以每次攒钱数小、周期短、目标小为特点，不知不觉中，实现痛感极低的攒钱计划。
可怕的是，当你打开社交媒体，会发现“周末拜佛”成为一种新的潮流，而其中的主流群体居然是年轻人！
数据显示，今年2月以来，预订寺庙景区门票的人群中——
90后、00后占比接近50%。
没想到，年轻人没能成为大消费和购房主力，反倒成为了点燃寺庙旺盛香火的主力。
所以，这些情况才是真正让高层坐不住，并下定决心解决好新市民、青年人住房问题的根源。
可以预判，需求端“多维刺激”和“精准施策”将是2023年楼市的另一个重要信号。
今年，虽然不会出现绝对的超预期宽松，但打开年轻消费群体“钱袋子”会有更多针对性政策，对刚需改善群体购房支持政策也会延续，甚至加码。不仅会出现一些不同城市不同区域的松绑，比如在购房门槛上会有针对性的放宽，利率和首付进一步降低等，以及更多的现房销售，还会施行各种人才引进政策，加大购房补贴、税费减免等财税刺激等等。
当然，比起年轻人的“钱包”，他们的心结可能是更难打开的。
所以，多渠道增加城乡居民收入，以及在教育、医疗方面降低年轻人等群体的生存焦虑，将是政策需要持续努力的一个方向。
总之，这次两会正视了房地产以及经济发展中存在的诸多问题，总结了许多发展中宝贵的经验教训，让我们看到新动力(310328)、新曙光。
现在，我们不要幻想什么绝对意义上的大宽松，我们唯一要做的就是，相信高层、相信中国的智慧。
一起耐下心来，守得云开见月明。
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