经济观察网 记者 陈月芹 2月27日晚，招商蛇口(001979)收到深交所下发的许可类重组问询函，对招商蛇口披露的涉房重组事项发出了16个问题，要求其作详尽说明。
2月18日，招商蛇口发布《招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）》（下称《报告书》）的公告，宣布将发行股份购买南油集团24%股权、招商前海实业2.89%股权，总价约89.28亿元。
此外，招商蛇口的《报告书》还披露，将向招商局投资发展在内的不超过35名的特定投资者募集配套资金，发行股份数量不超过发行前公司总股本的30%，募集资金不超过85亿元。
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报告书显示，本次配套募集资金拟用于10个房地产在建项目，分别是长春公园1872项目、沈阳招商公园1872项目等，涉及住宅、体育中心、体育公园等多个业态，且该项目为在建、在售项目，部分已获取预售许可证，总投资额超328亿元。此外，拟募集的85亿元中有42亿元将用于补充流动资金、偿还债务。
招商蛇口拟募集配套资金85亿元，用于10个存量涉房项目等
这个募集配套资金动作，吸引了深交所的关注。深交所要求招商蛇口区分不同业态，分别说明合肥滨奥花园项目涉及的在建、在售及已取得、未取得预售证的具体项目情况，以及本次募投项目资金测算涉及的具体业态及项目情况。
其次，深交所要求招商蛇口对10个募投项目逐项说明本次募集资金用途是否符合用于存量涉房项目、补充流动资金、偿还债务，不用于拿地拍地、开发新楼盘等要求。
这源于2022年11月28日证监会发布的房地产股权融资调整优化五项措施，即“第三支箭”。
“第三支箭”第一项措施为恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许上市房企发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。
一位头部房企融资人士解释，融资不能用于拿地，是金融监管部门一直以来设置的红线，即禁止前融，房企须用自有资金来参与拿地。但股权融资不得用于开发新楼盘，是“第三支箭”的新规定。
2022年11月28日，证监会新闻发言人表示，房地产股权融资调整优化五项措施是为了“支持实施改善优质房企资产负债表计划”，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展等。政策调整导向为修复优质房企资产负债表，推动解决存量地产项目化险、整合，推动风险出清，因此明令要求募集资金不能用于新增拿地拍地、开发新楼盘等扩张行为。
此外，“第三支箭”第二项措施为恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设等。
此前2月12日，万科公布定增方案，募集不超过150亿元用于旗下11个房地产开发项目和补充流动资金，是“第三支箭”房企股权再融资重启以来最大规模的定增。按照规定，这笔融资只能用于存量项目保交付，不能用于拿地拍地、开发新楼盘。
这意味着，第三支箭所开放的股权融资，每一笔钱都得精准射向“保交房”的靶。
一位接近万科人士透露，自2022年11月以来，金融政策向好，对万科等少数优质房企很友好，但政策设定了很多红线。比如，股权融资募集资金只能用于保交付。“但万科还没有到旗下项目需要保交付的地步”。
此外，据该接近万科人士透露，股权融资募投项目须为万科全资子公司，不能为合作项目；资金只能用于交付时间节点较近的正常建设中存量项目，交付时间跨度太长也不被允许。
