作者| 梁秀杰
(资料图片仅供参考)
编辑|夏县明
视觉 | 梁秀杰
责编|韩玮烨
中国集中式、机构化运作的长租公寓进入第十四个年头之时，租住赛道的细分领域也在向纵深延展。其中，To B为主的宿舍型公寓产品，相较于白领公寓更具稳定性，尤其在坪效方面优势更明显。
近年来，魔方生活、城家、安歆等长租公寓头部企业，都在积极布局宿舍型公寓赛道。其中魔方生活服务集团（以下简称“魔方生活”）旗下9号楼公寓在规模化、体系化、品牌化方面，均表现亮眼，合作伙伴多为星级连锁酒店、高新技术、互联网、物流、医疗、教育类企业。
睿和智库在调研中发现，9号楼公寓精准地抓住了中高端酒店这一群体，在其客户中占比较高，其中包括洲际、凯悦、万豪、喜来登等国际知名酒店。
近日，睿和智库团队深度调研了9号楼公寓（南京百家湖地铁站店），一探魔方生活的宿舍型公寓生意经。
图表1：9号楼公寓（南京百家湖地铁站店）
图片来源：企业自供
01 产业园区里的宿舍型公寓
图表2：项目基础数据
数据来源：公开资料，睿和智库整理
图表3：项目位置
图片来源：睿和智库
从位置上看，9号楼公寓（南京百家湖地铁站店）选址在产业园区内，自带丰富的客源。项目所在园区前身为南京高等职业技术学院的校舍，校舍停用后，该园区被更新改造成科创园。资料显示，园区占地40亩，总规划面积35000平方米，是一个以科技创新、设计研发、电子信息、文化创意、影视动漫为产业定位的示范性双创产业园区。
据了解，该项目物业以整租方式取得，为1栋11层建筑，从2019年6月份开始改造，历时约6个月完成改造，精装交付入住。
其次，项目所在的百家湖片区，被称作江宁区的新街口，周边商业、产业资源丰富，带来更多客源补充的同时，生活配套也相当成熟；从项目出发步行约800米左右，就到达南京地铁1号线百家湖站/小龙湾站，交通便捷。
从目标客群来看，主要为产业园区内企业或园区周边劳动密集型企业服务，比如酒店、医疗、教培、餐饮等机构，有效解决了这些企业工作人员的职住问题。
从租金水平来看，9号楼公寓（南京百家湖地铁站店）单房面积约30㎡，每间公寓定价在3000~3300元/月，租金坪效为100-110元/平米/月。而睿和智库调研周边公寓及普通住宅，发现目前周边40平以内开间或一室一厅的月租金在2900元左右，9号楼公寓在租金价格、坪效方面都高于周边平均租赁水平。
但作为宿舍，项目每个房间可容纳4-6人，折合床位平均租金仅500~600元/月，对于企业来说，性价比较高。
租期方面，9号楼公寓主要面对企业客户，更具稳定性，签约租期相对较长，一年起签，目前该项目租期最长的客户达5年。
029号楼公寓的产品定位及优势分析
在宿舍型公寓出现之前，企业往往选择自建集体宿舍或让员工在居民楼中群租来解决员工住宿问题。但往往住宿条件一般，而且由于人员居住较为密集，在用水用电以及人身安全方面也存在很大的隐患。
针对以上问题，9号楼公寓以“安全、卫生、共享、有序”为产品理念，与传统宿舍和群租公寓形成差异化的同时，在产品层面也得到了彻底落实，具体来看：
一、在选址上严要求。9号楼公寓选址多位于产业园区，或商业中心周边；交通便利，能辐射更多产业或商业中心的人群；物业为单体楼栋，保证独立的出入通道、独立的大堂，以保证公寓的安全性、私密性；
二、长租约，保障公寓运营稳定性。9号楼公寓通常会与目标物业订立长期租约，初始租期一般介乎10至15年，有效保障住户居住的稳定性；
三、在住房模式上更加灵活。企业可以根据需求以间为单位，自由选择搭配单人间、双人间、四人间、六人间等居住模式，给不同类型企业提供更多的租住选择；
四、标准化+定制化的产品，居住环境更舒适。在正式开业之前，9号楼公寓会按照统一的标准对租赁物业进行改造及装修，且配置相对高端，保证居住环境的舒适性；
图表4：9号楼公寓内部配套
图片来源：企业自供
五、在安全管理方面，采用智能化门禁设备，借助大楼入口的人脸识别系统、智能化门禁门锁等，实现一人一码；公共区域24小时全方位监控；入住人员信息联网公安系统，访客实行一客一登记制度，以此保障住户居住的安全性；
六、消防管理方面，烟感喷淋入户，同时制定严格的入住人员规定条例，包括杜绝使用大功率电器等，使住户住的安心、放心。
03 做“B端”的生意，服务“C端”的客群
虽然标榜经济实惠，但是以9号楼公寓为代表的企业公寓带来的经济效益，其实比白领公寓更高。魔方生活招股书显示，截至2022年6月，其企业公寓单房月租金和平均出租率相较于白领公寓分别高2.4%、4.2%。
究其原因，9号楼公寓做的是B端企业客户的生意，签的大多为长租期的固定合同，且续签比例相对更高，稳定性强于C端，也就降低了频繁换租带来的租金损失。以9号楼公寓（南京百家湖地铁站店）为例，最长的客户租期达5年。稳定的租约使得获客成本相对更低，一定程度上也提升了公寓的运营效率。
当然，其最终服务的还是C端的客群，这与白领公寓没有什么区别，但由于人员居住密度相对更高，这也就需要更多的安全措施，以及更精细的运营和管理。
从9号楼公寓的经验来看：
一、全部To B，只做企业客户的生意，长期需求稳定，也使得公寓住户更加稳定；
二、以间为单位出租给企业，而不是以床为单位出租给个人，保证人员关系相对简单，住户之间更加熟悉，从而降低管理难度，也更好的保障了安全性；
三、高效运营，优化成本，提高坪效。在日常运营上，9号楼公寓在保证1:115的人房比的同时，还兼顾优质的服务输出和高效的管理效率。比如，采用房租+服务费的模式，将服务内容做筛选，优先满足客户的核心需求，对于其它需求，则以增值服务的形式来满足，比如入户保洁、布草换洗等；
四、提供定制化、标准化、人性化的住宿体验。以多重配套服务来提升客户满意度；
五、通过系统化的安全保障带给住户更加舒适、安心的居住体验。公寓采用智能化门禁设备，借助大楼入口的人脸识别系统、智能化门禁门锁等，实现一人一码；公共区域24小时全方位监控；入住人员信息联网公安系统，访客实行一客一登记制度；
图表5：9号楼公寓公共区域监控
图片来源：企业自供
六、以数字化管理为驱动，通过使用自主研发的数字化运营系统，不仅有效实现了公寓的实时管理，也为租客提供了更安全、便捷的居住体验。
结语
宿舍型公寓大多数是要做“B端”的生意，服务“C端”的客群，也就是说要最大可能的同时满足B、C两端的需求，而其中安全和运营服务始终都是关键。像9号楼公寓，其标准化+定制化的产品、精细化的运营，以及系统化的安全保障，是驱动其持续稳健向前发展的基础。
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