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历时3年的资产重组，ST云城（SH600239，股价1.96元，市值31.47亿元，下称云南城投(600239)）终于在2022年迎来了结尾。
1月中旬，云南城投发布重大资产重组进展公告，通过挂牌转让的旗下11家房企股权均已成功出售，其中平阳银泰、杭州海威、苍南银泰、杭州云泰、宁波泰悦、淄博银泰等6家公司股权变更登记手续已于2023年1月完成；另外5家暂未完成工商变更登记手续。
至此，云南城投重大资产出售标的公司已全部完成股权交割工作，从而彻底告别房地产开发行业。而持续的资产出售也让云南城投2022年的业绩大幅增加。
据1月30日云南城投披露的2022年业绩预告，预计实现归属于母公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为-13.9亿元到-12.5亿元，较2021年同期的-22.68亿元相比亏损幅度继续缩小；归属于母公司股东的净资产为14.7亿元到16.1亿元，较2021年同期的7.05亿元大幅增长。
来源：云南城投公告
重组收尾，彻底告别房地产开发
2022年对于云南城投而言，“卖卖卖”仍是贯穿其全年的主题。
早在2022年4月，云南城投就发布公告称，拟以公开挂牌方式对外出售其持有的云南城投龙江房地产开发有限公司等20家公司若干比例股权，以及由云南城投下属公司成都银城置业所持有的成都华尔道夫酒店。
此后，由于考虑到公司后续战略发展方向，又保留了并无实际经营房地产开发项目的红河地产、北京云城企业，运营自持洱海英迪格酒店的中建穗丰，经营皇冠健康小镇项目的宁陕云海地产，运营自持IN99购物中心及华尔道夫酒店的成都银城等，调整为出售旗下14家公司股权，合计成交总价约18.7亿元。
云南城投旗下14家公司股权交易情况 来源：云南城投公告
对于这笔重大资产的出售，云南城投控股(600649)股东云南省康旅控股集团有限公司于2022年12月24日批复，原则同意本次重大资产出售的总体方案。
最终，昆明城海、西安东智等13家公司股权均由云南省康旅控股集团下属全资子公司——云南城投康源投资有限公司所得，成交价约16.2亿元。另一家公司东方柏丰51%股权，则由云南柏丰企业管理（集团）有限公司竞得，成交价约2.5亿元。
至于此次交易收回的价款，云南城投表示将用于偿还债务和补充流动资金，以降低资产及有息负债规模，减轻经营压力。截至今年1月16日，包括平阳银泰、杭州海威、苍南银泰、杭州云泰、宁波泰悦、淄博银泰在内的等6家公司股权变更登记手续已完成；另外5家暂未完成工商变更登记手续。
云南城投表示，交易完成后，公司计划将不再保留房地产开发业务，将打造以商管运营、物业管理等核心业务为主的轻资产运营城市综合服务商。这也意味着，这场始于2019年、围绕母公司云南省康旅控股的战略转型，终于在2022年底画下了句号。
缓慢转型，仍依靠母公司输血
实际上，近两年持续的资产出售也让云南城投业绩亏损得以减少。
据云南城投2021年年报显示，2021年公司实现营收60.47亿元，较2020年增长37.65%；对应归母净利润同比增长80.4%至-5.07亿元；扣非后净利润则同比增长33.22%至-22.68亿元；归属上市公司股东的净资产为7.05亿元，由负转正。
1月30日，云南城投发布的2022年业绩预告显示，预计实现归属于母公司股东的净利润为-8.3亿元到-6.9亿元；实现归属于母公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为-13.9亿元到-12.5亿元，较2021年同期相比亏损幅度缩小；归属于母公司股东的净资产为14.7亿元到16.1亿元，较2021年同期大幅增加。
净资产的由负转正，也让云南城投终于摘星。2022年5月11日晚间，因2021年净资产转正为7亿元，云南城投被撤销退市风险警示，股票简称由“*ST云城”变更为“ST云城”。但公司资产也因不断甩卖而大幅缩水。据2022年半年报，云南城投亏损4亿元，总资产316.8亿元，同比下降超50%。
不过，云南城投在2022年业绩预告中也表示，报告期内公司无新增达到结转收入条件的房地产项目，导致房地产收入出现大幅下降。
值得一提的是，2021年房地产开发仍是云南城投的收入大头，贡献营收40.42亿元。截至2021年底，云南城投尚有存续地产项目23个，待开发土地项目10个。但随着14家公司的成功出售，云南城投再无待开发项目。
来源：云南城投公告
而作为云南城投转型方向的轻资产运营，公司商管运营+物业管理等核心业务近几年每年累计贡献营收超10亿元。
早在2021年半年报中，云南城投就表示，“加快构建物业管理和商业管理平台，为战略转型做好充分准备。”在2022年5月9日公告中，云南城投进一步明确，基于对行业趋势的判断，结合自身情况，将持续推动重大资产重组和资产置出工作，做强商管、物管两大服务板块，致力发展成为专业的城市综合服务商。
据悉，该部分业务主要由云泰商业管理（天津）有限公司和云南城投物业服务有限公司负责。前者多为股东方托管的商业项目，至2022年上半年累计在管项目20个，管理面积242万平方米；后者累计管理项目20余个，在管面积约559.74万平方米，涵盖住宅、公寓、写字楼、景区、商业等。
显然，仅靠云南城投目前现有资源实现转型实在有些单薄，能否成功更换赛道还有待观察。目前摆在云南城投面前的，还有其高额的负债问题。2022年半年报显示，云南城投负债总额294.61亿元，资产负债率高达92.99%，而这已比负债最高的2019年（833.25亿元）降低约538.64亿元。
来源：云南城投公告
为解决资金问题，云南城投决定再次“傍上”母公司云南康旅控股集团有限公司（以下简称康旅集团）。
云南城投此前披露的有关公司2023年借款、担保计划等事宜公告显示，按照云城置业的计划，将向康旅集团及其下属公司申请新增不超过30亿元的借款额度，在上述新增借款额度与康旅集团及其下属公司为公司提供的借款余额（截至2022年12月31日）合计数范围内，公司可循环办理借款事宜，借款成本参考康旅集团实际所用资金的综合成本，且按最高不超过8%执行。
对此，云南城投表示，公司向康旅集团及其下属公司申请增加借款额度，有利于提高公司的筹资效率，可解决公司资金需求。
需要注意的是，云南康旅集团为云南城投输血已是常态，此前就一次次出手为其“卖子”兜底，就连最近一次的资产出售也不例外，14家已出售公司股权中有13家由康旅集团买单。
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封面图片来源：视觉中国(000681)-VCG211101835839
