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每平方米单价12万元、13万元、17万元……是什么样的神仙地块，周围云集了这么多超级豪宅？
2023年，上海土地市场开局不一般。
几天前，上海悄悄甩出了一张“王炸”：北外滩核心地块一组风貌项目遴选结果公布，重量级住宅地块，底价51.57亿元，附带极为苛刻的开发条件，但价值同样充满想象。
地块现状 每经记者 包晶晶 摄
去年年中，就有不少行业人士预测，2023年上海内环内可能会以各种形式出现豪宅项目，而外滩、北外滩、东外滩，将是最容易出爆款的核心地块。这一风貌项目，会不会成为今年的“王炸级”高端住宅？
周边超级豪宅云集
1月30日，《每日经济新闻》记者实探发现，该地块位于周家嘴路舟山路，紧邻地铁4号线，步行可至北外滩商务区，也是内环内不可多得的核心地块。
距离该地块2个路口，就是知名的瑞虹新城悦庭、瑞虹新城怡庭、中粮瑞虹海景壹号等知名高端住宅。根据链家平台显示，瑞虹新城怡庭最新一套住宅成交价格为3250万元，单价超过17万元/平方米。
地块西面则是网红盘“招商外滩玺”，2022年3月开盘价格为122500元/平方米。
此次遴选的两幅土地并非紧密相连，而是间隔一座正在建设的中垠商业广场。土地也不规则，hk356B-01地块（138街坊）为梯形地块，而hk311-01地块则类似三角形。
hk311-01的开发指标要求已经达到了超高难度，除了仅1.35的低容积率外，“限高”要求更是苛刻：沿周家嘴路建筑檐口高度不超过15米，沿岳州路建筑檐口高度不超过9米。局部需有提高的，应经过历史风貌区和优秀历史建筑保护专家委员会论证，具体以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。
同时，根据规划建设要求，该地块为成片风貌保护街坊，规划范围内均需进行肌理保护。街坊内部延续以主弄为核心的鱼骨状人行交通体系。总弄宽度宜为4-8米，支弄宽度宜为3-4米，局部可适当放宽，具体弄巷布局以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。
上海中原地产市场分析师卢文曦1月30日上午接受记者微信采访时表示：“难度太大了，限高意味着这一地块还是以联排产品为主，一小部分四层到五层的花园洋房产品，极少量独栋，全部做成独栋项目还是很困难的。”
除了高度限制，hk311-01地块还“包着”一座加油站，并且需要“让开”一座商务楼。
根据遴选公告的答疑纪要，加油站将按控规要求拆除并在控规加油站范围内新建一座加油站，目前正在办理规划手续，该新建加油站为二级加油站。
此外，hk356B街坊内历史建筑保护保留规模不小于2.14万平方米（含hk311街坊历史建筑保留保护规模0.34万平方米），hk356B街坊内历史建筑保护更新规模不小于2.54万平方米，真正是“瓷器店里捉老鼠”。
成本高！高！高！
“市中心做这种产品，最大的问题就是历史风貌保护，成本非常高。”卢文曦指出。
经过遴选，本次谈选项目最终实施主体为：上海金桥出口加工区房地产发展有限公司（下称金桥）和上海北商发企业服务有限公司（下称北商）联合体。
“类似的旧改，都是国资委平台再联合一家央国企来承接，民营房企一般很难进行开发，毕竟里边涉及很多细节，哪怕在建造过程中涉及一些文保方面的小技术问题，开发成本也会大大增加甚至翻倍，成本风险非常大。”
相比瑞安房地产2022年获得的杨浦区旧改项目开发权，卢文曦也坦言，像这类地段更好、地形更为完整的旧改项目，对开发企业而言更有价值。
2022年10月25日，“旧改大户”杨浦区用历史风貌保护项目刷新了上海房地联动价的最高纪录。杨浦区平凉社区03B3-01地块（平凉街道6街坊）实施主体被确定为瑞安房地产（持股60%）和杨树浦置业（持股40%）。当时21万元/平方米的房地联动价，刷新了市场对上海房价的预期。而此次虹口区嘉兴路街道两幅地块出让，选择了不公开房地联动价。
“杨浦紧邻虹口，瑞安在虹口区进行的城市更新非常被认可，政府期望通过引进高端开发品牌来提升区域内的整体开发水平，同时这块地的开发价值和预期利润也更高。相比之下，嘉兴路街道这块地开发比较伤脑筋，即使在公开土地市场上，也未必有企业主动竞拍。”
“考虑到开发成本、开发难度，这个王炸地块不见得给开发商带来多高利润，所以由国资平台来开发比较合适，利润未必是他们首要考虑的，反而是把地标性产品做出来，为后续开发产品奠定基础更重要。”
如前所述，此次遴选并未公开房地联动价，市场也无法判断这两家房企究竟是捡到了皮夹，还是啃了块“硬骨头”。
事实上，从金桥和北商这两家公司的角度来看，未来如果想要深度参与上海城市更新，这一次超高难度的旧改开发经验就显得尤为重要。
“上海内环内、中环甚至外环仍然有着大量城市更新空间，而城市更新和普通商业住宅开发的难度不可同日而语，大型地标性旧改的操盘经验是企业未来参与竞争的绝对加分项。”卢文曦说。
封面图片来源：每经记者 包晶晶 摄
