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深圳开年首个取证楼盘即将选房。
按照销售方案，1月13日，2023年深圳第一个取得预售证的住宅项目万丰海岸城瀚府，公布了意向登记客户名册，入围并完成意向登记保证金冻结的客户总数为552批。
基于2022年第四季度大多数新房项目销售低迷的市场环境，万丰海岸城该次在认筹登记过程中明显加强了与市场互动，相较过往几次开盘，不仅首次开放了样板间，还公布了项目实时登记认筹动态，传递出暖意信号，也引发市场热议关注。
1月5日，万丰海岸城瀚府取得预售证，深圳市房地产信息平台显示，海岸城瀚府1栋、2栋有570套房源，除4套房源作为展示储备外，此次推售共计566套住宅，户型建面约100-122平方米，备案均价为5.75万元/平方米，价格区间约4.64万-6.14万元/平方米，总价约463万-743万元/套，均为精装交付，将于1月15日线上正式选房。
该项目之所以引发市场高度关注，与其为新年深圳首盘有关，还与其过往屡次开盘便“日光”的高光经历和项目存在的争议有关。
来源：万丰海岸城官微
超1200组意向登记与552批冻资
万丰海岸城项目位于宝安区沙井区域，由海岸集团和万丰股份联合开发，共有6个地块，总建筑面积约120万平方米，将建设为集住宅、商业、产业研发等多种业态为一体的产业综合体。
《每日经济新闻》记者此前在实地走访中了解到，虽然项目周边有大量自建房和工厂，城市界面相对复杂，但该项目最大优势是交通，距离深圳地铁11号线马安山站仅约500米，且有名校深圳外国语宝安学校加持（建设中），周边还有大钟山公园和新桥市民广场。
万丰海岸城瀚府公布销售方案后，比起以往几期开盘，此次项目加强了与外界互动并实时公布了客户动态登记信息。1月10日，项目官方公众号发布消息称，官方平台“i深圳”APP上意向登记超1000组；1月11日，意向登记超1200组。1月13日，项目公布最终入围并完成保证金的客户总数，为552批。
万丰海岸城项目现场 图片来源：每经记者 甄素静 摄
对于项目认筹过程中实时公布的意向登记超过1200组和最后入围冻资的552批 ，一位资深地产人士1月13日在接受记者电话采访时表示，“是少了一点，对比过往新盘情况，两组数据间有落差。”
实际上，自1月5日公布销售方案后，市场关于万丰海岸城瀚府的讨论就不断，主要聚焦在两个方面：一方面是在新房交易处在低位的当下，该项目能否延续过往畅销势头，保持开盘就售罄的纪录。
过往火热的市场和名校加持产品属性等因素，给了万丰海岸城足够热度，被市场称为顶流红盘或头牌。据克尔瑞深圳统计，2021年1月，万丰海岸城锦园/玺园开盘，推售717套房源，备案均价5.75万元/平方米，入围2114批，当天即售罄。2021年10月，万丰海岸城瑧园开盘，推售1025套房源，备案均价5.75万元/平方米，2760批入围，当天售罄。
而在当时火热的市场下，万丰海岸城达到3倍认筹，购房者需要约60分的积分才能成功入围。彼时摇号结果出来后，有摇到800多号的购房者，被叹可惜。
1月14日，一位曾代售万丰海岸城项目的中介人员在接受记者咨询时表示，“之前已售项目还有房源。”而对于此次新开盘项目，他表示，“这个年后开发商会先卖，到时候看货源情况。”
热议的另一方面则是，前期购买该项目的业主关于项目本身产品的投诉维权诉求，是否会影响当下潜在购房者的认筹和决策。
在万丰海岸城再次推售期间，有网友在当地购房群内再次讨论起该项目的产品维权问题。此前有深圳万丰海岸城业主向记者曝料，认为自己购买的房子与海岸城实际宣传存在很大出入，认为开发商把户型图放反了，且实际户型与宣传户型不一致。也有购房者后来向记者透露，通过多次交涉之后，由律师朋友帮其沟通处理了。
美联物业全国研究中心总监何倩茹在1月13日在接受记者电话采访时表示，当前市场下行，各房企资金紧张，要么通过节衣缩食来储备过冬粮，要么通过“以价换量”来谋求生路，“保交楼”已成为主旋律，在一定程度减缓了延期、烂尾的维权。但同时，“控成本、保利润”已成为企业生存关键，在极度的成本压缩之下，虚假宣传和货不对板更是成为维权重灾区。只要企业的利润无法得到保障，新房维权将难以解决。
建设中的万丰海岸城项目现场 图片来源：每经记者 甄素静 摄
“政策难言大幅度放松”
对于万丰海岸城瀚府今年首开的认筹情况，何倩茹认为，首先，目前深圳市场只是出现了转暖迹象，但并无实际行动；其次，该项目此次的备案价格在市场预期下行的阶段超出了部分置业者的预期，双层压力之下，置业者对于真正出手购买，还差一点动力。
实际上，“日光盘”光景不再，与过去一年较为冷寂的市场环境不无关系。据第一太平戴维斯统计，2022年深圳全市年度供应面积达516.5万平方米，同比下降22.5%。在市场情绪持续低迷的背景下，全市年度成交面积同比下降31.5%至388.7万平方米。其中，第四季度全市成交面积环比下降11.4%至97.4万平方米。
而相较前两年不少楼盘开盘就日光的热销场景，在行业深度调整的环境下，2022年不少新房项目开盘不得不祭出超值折扣，但依旧难卖。如深圳西部有项目开盘几月网签仅几套，甚至过往被万人热捧的“日光”网红盘，也少有能再续高光时刻。
美联物业统计数据显示，2022 年深圳开盘日光盘显著减少，占比仅十分之一左右，非日光盘的去化率均不尽如 人意，大多数在5成以下。2022年深圳新房住宅成交量价齐跌，全年共计成交34441套， 同比下跌34.3%；成交均价57380 元/平方米，同比下跌2.3%。
来源：安居客
中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦在1月12日在接受记者电话采访时表示，新房成交虽然依然高于二手，但成交也呈下滑走势，开盘去化率持续走低，日光盘难现，开发商折扣越来越普遍，折扣力度越来越大，但去化仍不理想。
郑叔伦举例道，去年万科前海新盘打出92折，天健前海项目滞销。作为热度最高的区域，前海项目一直都是日光为主，却也大幅打折，一方面说明房企确实艰难；另一方面是继中低端市场难卖之后，高端市场也出现分化，市场极度低迷。
第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿认为，2023年随着“金融16条”相关政策的逐步落实，预计新批预售速度将继续加快，供求失衡状况有望进一步改善。但因深圳住宅销售市场情绪持续疲软，加大促销活动及优惠力度仍将为开发商主要销售策略之一，深圳一手住宅成交均价2023年预计保持小幅下降趋势。
何倩茹表示，2023年深圳房地产市场政策亦难言大幅度放松，楼市大概率会呈现“前高后低”走势，上半年延续调整，下半年企稳并回升，预计成交量会率先回升。2023年深圳一手住宅成交量或上涨10%，刚性和改善性住房需求将成为扩内需的重要抓手。
值得一提的是，近日深圳住建局发布了2023年一季度计划入市新盘清单，待入市项目共有23个，其中住宅新盘共有16个（含深汕合作区），7802套。其中龙岗区待入市项目最大，有6个新盘计划入市，福田、宝安、龙华各2个。
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封面图片来源：每经记者 甄素静 摄
