经济观察网 记者 田国宝 经济观察网多方求证获悉，1月10日，中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债增公司”）已经同意为旭辉发行的15亿元中票提供担保，目前正在对反担保抵押物尽调，预计在春节前后可以完成发行。
1月9日，在广东省相关机构协调下，合景泰富的发债也获得突破性进展，其中公司债计划于1月17日发行。此外，宝龙等公司发行担保中票的注册工作也在进行中。
无论是已经确定的旭辉和合景泰富，还是正在进行中的宝龙，在存量信用债方面都有一个共同特点，即已经出现公开信用债违约、展期或延期支付永续债利息等信用风险事件。
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在这一轮房地产流动性风险中，至今还没有出现风险房企成功发债的先例，旭辉和合景泰富的突破，一定程度意味着风险房企融资的破冰，在房地产救市行动中无疑是一个标志性事件。
同时，经济观察网发现，近期的融资用途也出现新的变化，原来偏向“借新还旧”的信用债，目前更偏向于保交付。
风险房企融资破冰
“23旭辉集团MTN001“原本计划在1月13日发行，不过之前中债增公司担保没有敲定，根据各方透露的信息，1月10日晚间，中债增公司已经同意担保，暂定于1月18日发行。
旭辉这笔中票注册额50亿元，于2022年2月完成注册，已经分别于2022年3月完成发行10亿元、2022年9月完成发行12亿元，还剩28亿元额度。
这一次旭辉发行的中票，原计划发行不超过20亿元，但最终确定的发行额是15亿元，期限三年，区间利率2.8%-4.3%，主承销商为国泰君安(601211)证券。
一位接近发行的人士告诉经济观察网，由于临近年底，发行担保中票的房企较多，中债增公司人手不够，相关尽调工作需要排队，“各方都在努力，争取能够在春节假期前完成发行”。
旭辉这笔中票发行过程格外波折，先是担保问题，双方经过多轮商谈，才最终确定反担保抵押物。中债增公司是否提供担保决定了民企发债成败。
合景泰富发债工作进行得同样艰难，早在2022年12月，合景泰富已完成注册13亿元中票，但由于担保原因进展缓慢。这一次，合景泰富选择先发行一笔公司债。
合景泰富这笔12亿元公司债分两个品种，品种一10亿元，附带CDS凭证，暂定票面利率上限为5.5%；品种二2亿元，暂定票面利率上限4.5%，由广东粤融资财担保集团有限公司提供不可撤销担保。
据经济观察网了解，合景泰富已完成注册的13亿元中票发行也取得突破，已于1月9日取得中债增公司的担保同意，与计划不同的是，实际担保额度由原来的13亿元降至7亿元，暂定的利率区间是3%-4.5%。
多个消息源指出，广东省方面对合景泰富的发债给予极大支持，要求省内相关金融机构积极支持，但这一消息并未获得官方和企业的证实。
从2021年房企流动性风险爆发以来，风险房企发债全面停滞。上述房企中，合景泰富和旭辉在2022年9月和10月出现境外债风险事件；宝龙多笔信用债展期。
多个金融机构和企业的人士表示，旭辉和合景泰富的发债已经完全确定下来，出现变化的几率较小。这也意味着部分风险房企的融资破冰，但这一利好的覆盖面以及有哪些房企能够受益，还有待进一步观察。
用途倾向保交付
以往，房企发行信用债，几乎全部用于偿还存量债务，但从近期发债的资金用途来看，用于工程建设的比例明显提升。
根据2022年11月发布的广州合景控股集团有限公司2022年第一期中期票据募集说明书，原计划发行的13亿元全部用于项目开发建设，涉及广州、天津、杭州、武汉、昆明和佛山等6个城市的9个房地产项目。
9个项目中，佛山项目竣工时间是2022年；广州郎月公馆、杭州项目和武汉项目竣工时间为2023年。截至2022年9月，四个项目的投资进度分别为95%、62%、97%和96%，销售进度分别为91%、39%、76%和59%。
目前旭辉还未公布15亿元中票募集说明书。宝龙完成注册40亿元额度、首期发行的15亿元中票，全部用于一二线城市项目建设。
不仅仅是上述房企，其他房企发债的募集资金用途也多倾向项目建设。中骏计划发行的15亿元中票，其中10.35亿元用于项目建设，4.5亿元用于补充流动性；新希望(000876)计划发行的10亿元中票，全部用于项目建设。
据多个接近发行工作的人士透露，自保交付实施以来，随着民营房企通过CDS凭证、全额担保重新发债以来，虽然交易商协会没有明确下文，但在具体发行过程中会对资金用途进行窗口指导，原则上用于项目建设的资金比例在70%左右。
从2022年8月以来，民营房企累计成功发行11笔中票，2022年4季度发行的6笔房地产担保中票中，龙湖的15亿元除了3亿元用于偿债外，其余均用于项目建设；碧桂园的15亿元全部用于项目建设；新城控股(601155)的10亿元，不超过7.56亿元用于项目建设。
另外，旭辉的12亿元中票，除了2.3亿元用来偿债外，其余资金主要用于项目建设；美的置业的10亿元中票，则全部用于项目建设；而卓越的6亿元中票虽然没有明确具体用途，但列出的拟投入项目资金已经达到了11.8亿元。
在第二批中债增担保成功发行的5笔中票中，龙湖的20亿元用途有项目建设和偿还境内外融资，但拟投入项目建设的资金恰好是20亿元；碧桂园发行的10亿元用途有项目建设和回购偿还美元债，但拟用于项目建设的资金也是10亿元……
意义与影响
央行官网发布的消息显示，1月10日，央行和银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究部署落实金融支持稳增长有关工作。在这次会议中，再次强调了房住不炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
在这次会议上，也首次提出了“有效防范化解优质头部房企风险，改善优质房企负债表计划”，“具有一定系统性重要性的优质房企，开展‘资产激活’‘负债接续’‘权益补充’‘预期提升’四项行动，综合政策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间”。
1月11日，有消息称，优质房企资产负债表改善计划名单，包括碧桂园、金地、龙湖、新城、远洋、滨江、美的置业等房企，这是目前房地产行业仅有的几家还未发生风险事件的民营房企。
经济观察网向多家房企及金融机构求证这一传言，但对方均表示并没有收到相关名单或者通知。不过，从目前房地产融资情况来看，较之前已经有大幅改善，尤其是风险房企融资破冰。
一位金融机构的人士告诉经济观察网，对已经发生风险的房企来说，监管机构对发债的态度较为谨慎，背后则是未来房地产走向依然存在不确定性。
“商业上没有太大压力，因为无论是中债增公司，还是认购的金融机构，都有相应的担保和和反担保”，该人士认为，重要的是舆论风险和导向问题，“既然这些房企可以发债，其他爆雷的房企是不是也可以发”。
其实，中债增公司对民营房企的发债担保一直较为谨慎，从2022年8月底以来，仅为11笔中票进行担保，加上2023年初即将发行的旭辉和合景泰富，也只有13笔，合计担保金额167亿元。
包括上述金融机构人士在内的多个人士认为，未来由中债增公司担保发行的中票，无论从数量上，还是覆盖面上，都不会有太大幅度的增加，更多会倾向于稳步推进，尤其是境内外债券均违约的房企，几乎没有担保的可能性。但已经发生风险事件的房企中，对部分涉及风险规模较小、资产较为优质、杠杆相对不高的房企，会“择优”选取少量进行尝试，但在反担保抵押物选取上将更为苛刻。
对于资金用途的窗口指导，部分金融和房企人士也提出担忧，虽然资金用于保交付既符合政策要求，也惠及购房者，但可能会引发部分房企债权人的反弹，“你企业既然融到资了，为什么不还债，还要展期，但资金用途是圈定好的”。
不过，房企尤其是民营房企如何走出流动性泥潭，恢复正常经营，显然还有待需求端的改善。
