每经记者 黄婉银 每经编辑 魏文艺
在刚刚过去的2022年，广州楼市供求量均降至近10年内低位水平，一二手房成交创近年新低，库存去化周期已攀升至21.2个月。
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克而瑞广佛区域统计显示，广州2022年上下半年成交情况出现鲜明对比：上半年政策边际放宽、房企借力年中冲刺节点，需求动能缓慢释放，尤其是6月份，房企加大折扣幅度，成交量出现小高峰；下半年开始，疫情、郊区价格跳水等现象频出，加剧市场观望气氛，对供需两端均有影响。
多位业内专家在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，2022年广州一二手房成交体现出整体脆弱和局部亮点两个特点，开盘/加推平均去化率仅约25%，在需求端仍需时间培育的情况下，必须制定合理的营销策略抢夺有限的客源，去库存依然是2023年广州楼市的主题。
一二手房成交量 均创下近年新低
1月9日，有市场消息传出，广州个别银行可以执行“认房不认贷”，限购区无住宅，有房贷记录但已结清，首付可以从四成降至三成，取消144平方米豪宅界定。但随后，银行方面否认了相关消息，房贷政策没有变化。
自从佛山、东莞近期全面放开限购政策后，市场亦在热议广州是否会有更新的放松政策跟进，这也是基于广州2022年较为低迷的楼市情况所致。
据广州中原研究发展部数据，2022年广州一手住宅网签成交72936宗，同比下跌34%；成交面积786.2万平方米，同比下跌33%。2022年一手房成交量回调至2018、2019年“7万宗+”的水平。
与网签成交情况类似，2022年广州全市整体首日去化率表现低迷，年平均首日去化率为29%；推售货量、去化率均与2021年存在较明显差距。
二手房市场方面，广州2022年二手住宅共成交82739套，同比下降29.3%。同时，二手住宅网签均价为27491元/平方米，同比下跌7.85%，以“买方市场”为主，多个优质盘源降价促成交，致使价格趋势在近5年内首次下降。
贝壳研究院广州分院院长李茂喆1月9日接受记者微信采访时表示，2022年广州一二手房成交体现出两个特点：一是脆弱，二是局部亮点。脆弱体现在全年成交同比大幅下滑，市场需求观望情绪浓厚，疫情的反复冲击使得市场难以持续回温，甚至一些极端天气如6月份的持续雨季都能使得成交大幅下滑，这体现了市场的恢复力度不强，更无可持续性。
“而局部亮点体现在两个方面，一方面是在今年的一些核心节点，如3月小阳春、五一、端午、6月半年冲刺、‘十一’黄金周等节点，其实广州一二手房市场表现还算不错，体现了在有一定折扣优惠、营销活动的刺激下，市场还是具备一定的购房需求的。”
但与此同时，广州全市的新房均价却同比增长14%至37823元/平方米，这当中也主要受天河、海珠等核心区域高价楼盘成交占比提升影响，但也展现出广州市场的韧性。
“2022年广州高端市场表现相对不错，其实从2021年12月降准开始，2022年广州千万级高端项目、二手房源成交占比就在持续提高，说明高端客户保值增值的需求强烈。”李茂喆补充道。
全市库存去化周期 已经升至21.2个月
2022年，广州市场降价走量的现象十分明显，不少楼盘都已经探底区域新低，尤其在南沙、增城、花都等远郊区域降价幅度都较大。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓1月9日通过微信向记者指出，2022年广州楼市行情转淡，全年库存规模及去化周期步入新一轮上行周期，尤其是年底因新冠疫情来袭，使得成交放缓，整体库存规模跳增，去化现状严峻。从区域来看，增城、番禺、南沙货量充裕，去化压力最大，黄埔、海珠供求相对平衡，其余区域遭遇新房市场供过于求。
据广州中原研究发展部统计，截至2022年12月底，广州全市库存消化周期已攀升至21.2个月。其中存在一定疫情影响成交等客观原因，但目前外围五区库存量均已超过20个月（本统计为狭义库存）。假如算上各区潜在旧改、拿地未取证项目，库存量将进一步增加。
“可能在2023年初期类似降价走量现象还有出现的可能，不过在政策利好、市场信心逐渐回升的情况下，预计随着今年二三季度成交量的回升，该趋势将会越来越弱。”李茂喆认为。
广州黄埔一位购房者1月9日告诉记者，他近期认购了黄埔一个新楼盘并交付了诚意金，但还在犹豫是否要交首付，近期销售人员一直在催促他。“楼盘均价较之前高位已经回落了不少，但同时装修也有所减配。”
克而瑞广佛区域指出，广州全市一手住宅证载存量超过1300万平方米，开盘/加推平均去化率仅约25%，在需求端仍需时间培育的情况下，必须制定合理的营销策略抢夺有限的客源，去库存依然是2023年广州楼市的主题。鉴于目前全国楼市政策大环境不断转好，首套刚需及改善置业得到鼓励，广州仍有望在2023年兑现部分暖市利好传闻，但对力度不可期望太高。
广州中原研究发展部也认为，2023年广州楼市政策面出现大调整的可能性仍较低，但房贷审批、备案价等已“应松尽松”。加上防疫放开，买家信心重建速度加快，预计将比2022年成交量增加25%~30%。虽然今年利好楼市的积极因素增多，但整体经济环境复苏尚需时间。另外，增城、南沙等成交基数较大的区域面临不少挑战，因此维持“审慎乐观”的研判态度。
