导 读
超过60家百强房企布局代建，成熟代建企业不断深耕，后起之秀加速扩张，代建发展空间广阔。
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◎ 克而瑞研究中心
榜单解读
自2021年中央经济工作会议首次提出以来，房地产业“探索新的发展模式”一再被重申，此前“高负债、高杠杆、高周转”的经营发展模式正逐步转变。代建这种轻资产模式，相比传统开发模式，具有高收益率、低杠杆以及逆周期等特性，对资金要求相对较低，能使房企在市场下行阶段保存实力，已成为越来越多品牌房企的“必争之地”。与此同时，专业的代建公司紧抓市场机会，力争在市场上站稳一席之地。
在此背景下，克而瑞研究中心以代建业务规模为主要衡量标准，综合考虑企业的产品竞争力和品牌影响力，跟踪分析企业代建持续扩张潜力，对企业代建综合能力进行测评，以供参考和借鉴。
01
行业现状：超过60家百强房企布局
代建成为“必争之地”
在当前的行业发展背景下，越来越多的企业开始布局代建，2022年有多家房企成立代建平台。如8月18日华夏幸福(600340)成立旗下代建公司幸福安基；8月26日，龙湖集团首次亮相旗下智慧营造品牌——龙湖龙智造；9月，中梁控股宣布成立中梁建设管理集团有限公司，正式进军代建行业等等。据不完全统计，截至2022年底发展代建业务的品牌房企已经超过60家。这其中既有全国化大型房企如绿城、华润、金地等，也有地方性大中型房企如建业、众安等。
除了房企外，还有一些专业的代建开发与管理企业，在长期的发展中也逐步形成了自身的影响力与竞争力，并占据了一定的市场份额，如蓝城集团等。随着越来越多的企业加入，代建赛道已经形成，未来的竞争格局也将不断变化。
狭义的代建一般代建方不占股权，主要输出品牌与管理。随着市场的发展，为了加深双方合作关系，小股操盘的代建模式也越来越被广泛运用，如万科就在小股操盘模式上发展已久。此外，市场下行阶段，部分具有代建需求项目的委托方存在资金流短缺的问题，委托方对代建方的资金需求远超品牌需求，带资代建也成为当下主流模式之一。
02
竞争格局：成熟代建企业不断深耕
后起之秀加速扩张
代建综合能力TOP20中有2家代建企业为上市企业；有5家代建企业成立时间较早，均于2010年前成立；此外还有2家为最近三年来开始布局或加大拓展代建业务的行业新秀。
我国的代建行业仍处于发展阶段，随着各方持续涌入赛道，行业竞争不断加剧，成熟的代建企业凭借自身产品及体系优势，不断加大代建业务的深耕力度；而近年来新入局的后起之秀，也在规模上奋勇直追，未来或将涌现更多行业黑马。
绿城管理、中原建业先后上市，提供资本化运作发展样本
当前在众多代建行业的参与者中，绿城管理与中原建业是国内唯二两家已经上市的代建企业，且规模均处于头部位置。
绿城管理成立于2010年，于2020年7月在港交所上市。2022年绿城管理的合约销售额已超875亿元；截止2022年年底，合约总建筑面积超1亿平方米，合约在建面积超4700万平方米。中原建业也于2021年5月在港交所完成上市，但与绿城管理全国化发展不同的是，中原建业以大中原为中心深耕布局。截至2022年年底，中原建业拥有266个在管项目，总建筑面积为3171万平方米。2022年全年，中原建业在管项目合约销售为213.17亿元，合约销售建筑面积349.84万平方米。
绿城管理与中原建业作为唯二两家上市企业代表，通过对接资本平台，进一步加速了规模扩张，同时也为其他代建企业提供了上市发展样本。预计随着代建行业的不断发展，各企业代建业务逐步成熟，上市也将成为越来越多企业的选择。
蓝城集团深耕代建多年，产品力成就行业领先
除了两家上市企业外，还有一些老牌代建企业入行时间较早，同样具备强大的竞争优势。如蓝城集团，其介入代建可追溯至2005年，创始人宋卫平先生带领团队在杭州江干区首次介入城中村改造暨安置房代建，是最早介入国内代建领域的企业之一。
经过多年发展，蓝城集团已形成完整的产品体系，立足理想小镇建设和房地产代建管理服务输出，以多年地产开发全产业链资源为基础，以农业、颐养、健康、教育为核心配套产业，为业主提供以房产品为依托的一站式综合服务。
截至2022年12月，蓝城集团为各类委托方代建项目492个，总建筑面积9558万平方米，筑就了桃李春风、宿迁农居房、葛衙庄安置房等优秀案例。其中，商业代建（委托代建）占比48.5%，政府代建占比47.9%，两种代建模式并驾齐驱。
后起之秀快速扩张，旭辉建管2022年获取建面超900万方
除了老牌代建企业，近年来一些新进入的代建企业也发展较快，如龙湖龙智造、旭辉建管等等。其中旭辉建管成立于2021年，当年就取得280万平米的合约面积，预估代建费收取4.7亿，可实现销售货值145亿元；2022年旭辉建管进一步新增管理项目47个，新增管理总建面超900万方；其中，在售项目超10个，累计销售额超50亿。截止2022年年底，旭辉建管累计在管项目突破50个，分布在上海、北京、广州、深圳、重庆、南京、苏州、西安、长沙、武汉、成都等重点城市，累计在管总建面超1000万方。
旭辉建管发展迅猛，一方面得益于地产母公司擅长合作的基因，另一方面也与地产母公司的产品力和品牌影响力息息相关。当前越来越多的地产开发商加入代建行业，原先地产开发累积的产品力和运营管理能力将转化为先天优势，助力其成为代建行业的后起之秀。
03
发展前景：城投拿地、纾困提速
为代建迎来新机
未来国内市场化代建增长空间巨大
代建从委托主体来看，可以分为政府代建、商业代建和资本代建。政府代建承接的绝大部分项目为公共住房物业和各类公共基础设施的建设开发，几乎占据了代建行业的一半规模，也是当前多数代建企业的发展重心所在。2022年1月发改委等部门联合印发《“十四五”公共服务规划》，提出“十四五”期间（2021-2025年）40个重点城市初步计划新增650万套（间）保障性租赁住房；2022年8月中旬住建部表示，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房870万套(间)。这也为政府代建业务寻求到了新的增量市场。
而在市场化代建（商业代建和资本代建）方面，当前在集中供地潮中，国进民退，地方国资或城投积极拿地为市场托底，但却缺乏开发经验，为商业代建带来发展机遇。而暴雷房企数量增长，行业急需出清，随着不良资产的增多，接手出险项目的金融机构或AMC也需要寻找代建，为项目品牌背书同时完成保交付任务。
此外，从七普城镇家庭户住房现状来看，目前中国城镇人均住房已经超过一间，已经基本达成了人均“不缺房”的需求，但与国外发达国家平均水平或国内发达省份相比，全国城镇人均住房面积仍有进一步上升的空间和需求。另一方面，大量与城市发展规划不匹配的老旧“城中村”存在，也使得城镇中依旧存在这大量旧改需求。保守估算，未来十年住房改善和旧改将为中国带来61亿平方米的新增住房需求；若七普后一个十年仍可保持年均1000万左右的城镇家庭户人口增加，十年间需求增长仍可超过90亿平方米。未来中国居民住房的需求仍然存在，而从目前代建参与程度来看，整体开发市场的渗透率很低，对标欧美代建参与度可达20%-30%，国内代建行业未来增长空间巨大。
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