红周刊 编辑部 | 秦佳丽
作为北京的卫星城，廊坊市区、“北三县”、固安等地曾是满足北京外溢购房需求的重要城市。《红周刊》了解到，受2023年元旦假期提振、疫情管控放开等影响，沉寂许久的环京楼市近期成交量环比攀升。但相比疫情前同期水平，燕郊看房人群到访量仅恢复到彼时的四分之一。
据环京楼市的多位置业顾问近日向《红周刊》反馈，2023年元旦假期出现了一波看房小高峰，12月份固安总成交量环比攀升4倍；北三县有单个热门项目销量较此前高出10倍。不过，当地房价近期起伏不大，始于2017年的调控令让环京楼市价格渐趋腰斩后，目前仍在筑底阶段，“稳中有升”可能会是楼市支持政策发力后的主流。
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具体到房企方面，曾经争做“环京一哥”的荣盛发展(002146)、华夏幸福(600340)，近期环京项目成交额仍居于前列，不过与往年相比已大幅缩水。《红周刊》了解到，两家面临债务困境的房企在业务布局上已开始“跳出”环京，处置环京资产也成为公司回笼现金的手段之一。有业内人士就此向《红周刊》表示，华夏幸福、荣盛发展等房企进行资产处置后反而轻松，如果环京市场逐步回暖，这类房企仍然有机会重获发展红利。
固安、北三县楼市回暖
准现房项目更易出售
在环京区域从事8年置业顾问的柳松（化名）向《红周刊》表示，元旦假期前后，其所在的固安区域的住房成交量环比攀升：“疫情管控放开后，从12月18日到元旦，整个固安县城的成交量大概500套，同11月份比起来，高出4倍左右。”
由于开发商习惯每年年底促销冲刺，元旦收尾后，当地部分项目价格也环比略有恢复。“很多开发商几乎元旦前一个价格、元旦后一个价格。之前固安县城新房成交均价主要在9500元/平方米至10000元/平方米，假期结束后，在恢复原价的基础上每平米高出了二三百块钱，现在固安新房均价1万元出头。”他解释道，“每年12月份都是各个开发商冲刺的时候，会先进行一波价格调整和优惠，所以和去年同期对比的话，最近价格其实基本持平，没有太大变化。”
北京外溢客户仍是固安的购房主力。“固安与北京大兴首都机场一河之隔，高铁、高速往来也比较方便，跟北京对比起来这里的房价还在可接受范围内。”柳松表示，“与疫情管控期间客户担心工资不稳、月供还不上相比，现在客户的焦虑情绪有所缓解，愿意大胆下手，一套房首付30万元左右，从到访到签订合同，我们项目最近的客户转换率可以达到4：1。”
疫情管控放松是近期环京地带初步回暖的重要原因。尽管2022年8月份廊坊市明文取消相关地区限购限售受市场关注，但柳松认为，当地客户到访量其实跟疫情防控联系得更加紧密：“限购明确放开之初，环京楼市客户量稍微有所回升，但是成交量依旧不是特别好。10月份廊坊及周边区域开始疫情管控，客户一下子没了，直到12月份管控放开，又有了起色。”
回顾2017年出炉的“环京最严限购令”，相关非本地户籍居民家庭在当地购房需要缴纳3年社保或纳税证明、限购1套住房，当地户籍则限购2套。然而据当地置业顾问表示，在廊坊市2022年官宣松绑环京楼市前，部分地区其实早已“明里暗里”放松了限购。大厂县置业顾问陈静（化名）对此表示：“基本上2020年、2021年以后环京限购就已经陆续放开了。”
利率、首付双降也在刺激当地楼市。柳松介绍，固安10月份至今首套房、二套房的商贷利率已下调至4.1%、4.9%。这是近一年来多轮调整的结果，2022年前，当地首套、二套房的商贷利率为5.39%、6.37%。
廊坊市区置业顾问刘明（化名）向《红周刊》表示，目前廊坊市区首套房、二套房的商贷利率已下调至3.9%、4.9%；公积金贷款利率则低至3.1%、3.75%。另外，环京地区首套、二套房的首付比例普遍为20%、30%。
固安楼市成交量回升，一定程度上呈现出了环京地区的年底翘尾行情。由于元旦假期感染过峰后需求释放、前期出台的政策逐步显效，加之房企积极的推盘促销，环京部分区域在近期呈环比复苏。
克而瑞数据显示，2022年12月份，廊坊市区新房合计成交250余套，环比上涨超过100%；固安新房成交面积约1.34万平方米，环比上涨12%。
不过，不同区域也存在板块分化，例如燕郊板块由于12月无新增供应等原因，当月成交量环比下降近35%。另值得一提的是，尽管近期环京成交量呈环比回暖迹象，但仍未恢复至往年同期水平，廊坊市12月份成交量同比仍下滑约70%。三河市燕郊红福二手房经理曹月朋向《红周刊》介绍，元旦期间看房人群环比增长翻倍，但也仅相当于疫情前同期的四分之一。
多位置业顾问向《红周刊》印证了环京楼市成交的整体回升与局部分化。陈静表示，自疫情管控结束后，北三县成交量几乎全线上升，12月份到元旦期间，当地有临近地铁的单个售楼处月度成交量接近200套。这与此前形成鲜明反差，据介绍，10月份及11月份，北三县很多项目的月度成交量仅在10套～20套左右。
刘明表示，廊坊市区不同板块表现各异：“房价相对便宜的安次区最近成交量比较好，而经济技术开发区、广阳区的部分项目，元旦后到访量和成交量不如节前。”
交付时间成为影响成交量的重要原因，准现房、单价低项目更有优势。刘明介绍：“现在期房不是特别好卖，节前廊坊一波成交高峰主要是赶上一批即将交房的项目，比如安次区卖得好的大部分是现房，能够看到实体或者交房时间比较早。等到2023年的话，很多项目交付时间安排上会受影响。”
对于目前环京部分区域的成交回升，上海易居房地产研究院智库总监严跃进向《红周刊》表示，当前北京周边，包括全国其他部分城市开始呈现出积极信号。在这背后，一方面是由于楼市提振政策效果局部显现；另一方面是疫情管控放松减少了对市场交易的干扰。“城市圈的市场逻辑是比较清楚的，复苏的基础条件是人口优势和外溢购房需求，环京楼市最近几年并不好，被抑制的需求释放，反而创造了一些新的机会。”
环京房价逐渐筑底
楼市趋稳仍是主流
不过，环京楼市目前未能实现“量价”同步回升，当地商品房价格仍处于筑底阶段。据多位置业顾问反馈，环京地区房价近期并无太大起伏。
在陈静看来，目前北三县房价处于价格低点。“对比疫情前，个别区域价格下滑了大概50%至60%。”不过，由于近期持续释放的政策利好，陈静对2023年环京楼市抱有相对正面的预期，“如果‘两会’再出炉相应政策，市场基本上就稳了。”
而在柳松的预期中，由于“房住不炒”各类调控政策，接下来环京楼市价格不会出现太大反弹，只会平稳缓慢上涨：“可能均价一个月上浮一两百元、一整年上浮一两千，不会出现太大浮动。”
《红周刊》查询全国房价行情网数据了解到，截至今年1月5日，廊坊市近一月房屋挂牌均价为12527元/平方米，较12月份的挂牌价格下降0.46%；其下辖的三河市、大厂县、香河县、固安县挂牌价格近一月挂牌均价为16876元/平方米、13555元/平方米、10161元/平方米、10534元/平方米，较12月份下降0.33%、1.65%、0.41%、0.96%。
这与早年环京地区的房价神话形成鲜明对比，不少购房客经历过环京楼市房价腰斩。柳松回忆：“2016年整个环京市场经历了一波高峰，包括廊坊、固安、北三县等房价出现大幅上涨，当时固安每平米最高单价接近3万元，燕郊每平米最高4万多元。2017年环京限购令出台后，当地房价砍下一半，其中燕郊下降最多，现在单价大多在14000元至15000元。”
目前，环京楼市仍不失为一线房企的布局区域。根据克而瑞环京投资决策系统发布的2022年1～11月环京新型都市圈房企排行榜，碧桂园、万科、远洋集团等头部房企入围该环京销售榜单前列。发迹于廊坊的华夏幸福、荣盛发展也以9.64亿元、13.35亿元的区域销售金额入围该环京都市圈销售榜单TOP10。
对比2021年同期，如今的销售额缩水明显。据克而瑞榜单，2021年1～11月，荣盛发展、华夏幸福分别以62.51亿元、28.89亿元的区域成交额稳居环京新型都市圈销售榜单TOP3；而在2020年同期，两家房企在环京新型都市圈的成交额达146.16亿元、57.31亿元。
而且，为加速库存去化，近期环京区域房企降价销售并不少见。以华夏幸福旗下位于固安的孔雀城柏悦府项目为例，《红周刊》查询安居客等中介平台了解到，该项目自2022年四季度以来进行多次调价，该年10月、12月及2023年1月，柏悦府披露的参考价格依次为17000～18000元/平方米、13000元/平方米、11800元/平方米，当前参考价格较早期下降逾三成。
“环京一哥”跳出环京
出售资产成债务化解途径
作为发迹于廊坊的本土企业，华夏幸福、荣盛发展在“环京一哥”的座次上角逐多年。截至2020年，华夏幸福在环京地区（河北廊坊、张家口等）的营收占比超过五成，荣盛发展则在河北区域营收占比超过四成。
不过，《红周刊》了解到，经历了2017年环京楼市调控与2021年房地产行业深度调整，陷入债务危机的华夏幸福、荣盛发展大有“跳出”环京之势。荣盛发展近年追求“两横、两纵、三集群”项目布局，长三角地区开始成为其重要销售区域；华夏幸福表态2023年底前完成债务重组、2025年前完成向“产业新城服务商”的转型，提供规划、融资、代建和运营等轻资产服务。
2019年至2022年中期，华夏幸福披露其在环京地区（河北廊坊、张家口等）的营收依次为579.79亿元、520.48亿元、186.02亿元、32.53亿元，在总营收占比55.11%、51.43%、43.08%、22.64%，昔日的主力区域营收占比逐年下降；与之对应的，其环杭州区域于2021年底的营收占比22.23%，仅次于环京。
同时期的荣盛发展在河北地区营收依次为252.85亿元、346.50亿元、188.40亿元、31.91亿元，在总营收中占比35.66%、48.45%，39.88%、22%。对比之下，荣盛发展目前在长三角区域营收逐渐提升，2022年上半年，其在浙江、安徽两大区域营收占比分别为19.69%、17.59%，营收规模紧随“大本营”河北之后；来自陕西区域的营收增长幅度最大，较上年同期增长5433%。
华夏幸福、荣盛发展正忙于债务化解与保交楼。华夏幸福近期发布的关于债务逾期、债务重组进展等事项公告显示，截至2022年11月30日，华夏幸福《债务重组计划》中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1265.57亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计114.19亿元；2022年11月1日至2022年11月30日，公司累计未能如期偿还债务金额合计601.76亿元。荣盛发展截至2022年第三季度负债合计约2344.80亿元，资产负债率85.33%，负债率仍处于较高水平。
《红周刊》了解到，在债务重组道路上，以股换债、债务展期、定向增发等成为两家房企的主要“回血”工具。其中，华夏幸福近期拟对旗下物业、代建平台的部分股权进行“债转股”，即债权人将以不超过400.39亿元债权换取相应股权或收益权；荣盛发展寻求债务展期，继2022年上半年成功将两笔合计7.8亿美元境外债展期后，12月份再度将一笔13.8亿元境内债展期两年。此外，两家房企将旗下多宗资产包摆上货架。
事实上，变卖资产成为两家出险房企回笼资金的便捷方式，环京资产也在其出售之列。譬如，仅在2022年12月份，华夏幸福便在“大本营”廊坊先后进行两笔资产包出售，总价款合计16.92亿元，接盘方包括大厂回族自治县国宏运营管理有限公司、固安产发产业港投资有限公司等当地国资平台，转让价款拟用作保交房等相关支出。
而在严跃进看来，如果环京市场逐步回暖，华夏幸福、荣盛发展等区域房企仍然有机会获得发展红利。“这些房企最近出售项目得心应手，其实处置完以后反而轻松，可以进入新一轮的发展期。从这个角度看，这类债务压力较大的区域代表房企仍然具备成长性，可以期待其走出困境。”
（本文已刊发于1月7日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）
