与往年相比，2022年的土地市场前所未有的“冷清”，这不仅表现在土地出让金额方面，还表现在土地溢价率上。由于房企融资难，导致拿地谨慎，全年300城住宅用地成交金额同比降幅超三成。而且通过对比可以看到，2022年住宅用地出让金超2000亿元的只有一个城市上海，超过千亿元的城市有7个。而2021年，住宅用地出让金超2000亿的城市有4个，超过千亿元的城市有10个。
(资料图片)
那么，目前哪些城市仍然领先？哪些城市掉队？2023年的土地市场能否出现转机？
300城宅地成交额同比降幅超三成
2022年的土地市场与房地产交易市场一样均出现下行走势。据中指研究院数据显示，2022年，全国300城各类用地成交金额达4.13万亿元，同比下降27.73%；成交楼面均价为2187元/平方米，同比下跌20.38%；平均溢价率为3.09%，较上年同期下降6.74个百分点。其中，在住宅用地方面，全国300城出让金达33730.34亿元，同比下降31.03%；住宅土地楼面均价为5440元/平方米，同比上涨0.08%；平均溢价率为3.12%，较上年同期下降7.8个百分点。
另据中指研究院提供的住宅用地出让金排行榜显示，2021年和2022年排名前五的城市中，前四位上海、杭州、北京、南京没有变化，仅成都替代广州成为第五名，广州降至第六位。此外，天津、郑州已跌出了前20名城市的榜单。
对比来看，2021年，住宅用地出让金超2000亿元的有4个城市，超过千亿元的城市有10个。而2022年只有一个城市上海超2000亿元，7个城市超过千亿元。
对此，中指研究院高级分析师张晓飞称，2022年，各线城市推出的土地及土地成交规模同比走低。但是在土地出让金收窄明显、各线指标下滑的同时，一二线城市楼面均价同比走高。
另外，“近五年，300城成交楼面均价维持在2358元/平方米左右，成交楼面价历经2021年持续下跌之后，在2022年二季度由跌转增，最高价在2537元/平方米，成交楼面价整体保持在一个稳定区间。”张晓飞表示。
另一家机构的2022年全年土地数据也印证了土地市场走势。据中原地产研究院统计数据显示，2022年全国卖地最多的100个热点城市合计卖地只有16262宗，合计卖地金额也只有约3.51万亿元。而在2021年同期，100个卖地最多的城市合计卖地18362宗，卖地金额高达约4.87万亿元，热点城市卖地金额同比减少了27.8%。
在中原地产首席分析师张大伟看来，从土地市场走势不难看出，房地产市场整体依然在调整过程中。比如，从100城卖地金额看，同比下调幅度明显，在2021年4.87万亿元的基础上，2022年只有不足3.51万亿元，大部分城市土地成交均明显下调。与此同时，大部分企业融资难度依然较大，除在少数热点城市外，拿地非常谨慎。
图/中指研究院
五、六批次供地超九成地块底价成交
22城市集中供地是从2021年开始实行的，至今已有两年时间。据中指研究院统计，2022年集中供地以多批次供应为主，部分城市推出五、六批次集中供地，涉住宅用地1652宗，推出规划建面约1.65亿平方米，同比上一年的约3.4亿平方米减少51%。其中，住宅用地成交466宗，成交规划建面约1.44亿平方米，同比减少40.7%，土地出让金17826.9亿元，同比上一年的22803.4亿元减少21.8%。
中指研究院土地事业部负责人张凯分析称，尽管2022年自年初起房地产市场表现较为冷淡，但房企在年初对市场能够尽快企稳回暖的信心较强，在一批次土拍中表现相对更为积极。从数据来看，2022年一批次供地39%的地块溢价成交，该比例尽管低于2021年一批次供地的58%，但仍然明显优于2021年的第二、第三批次。
不过，“自2022年第二批次供地开始，受到房地产市场期房烂尾担忧、居民收入预期悲观、房价上涨预期转弱三重影响，房地产市场在宽松政策下并无显著改善，房企拿地积极性迅速减弱。在数据层面的反映是，五、六批次供地（目前仅武汉、徐州完成第六批次供地）溢价成交比例已降至7%，超过九成地块以底价成交。”张凯如是说。
具体到各个城市，从2022年全年来看，土拍热度较高的城市为深圳、合肥、北京、杭州、上海、厦门等，全年土拍较冷城市则为天津、济南、 青岛、沈阳、长春、无锡、武汉、长沙、郑州等。
对此，张凯进一步解释称，北京、上海、深圳、杭州因其经济基本面整体较好，新房购买力仍然能够保持在相对较高的水平，而厦门特别是岛内地块的稀缺性，以及厦门对于全福建高收入人群的吸附能力，让其走出相对独立的市场行情。合肥则是因其年初新房库存不足，房企纷纷希望补仓，使其2022年超额50%完成了全年宅地的供地计划。而反观长春、沈阳等城市，至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地计划完成率不足三成。
区域土地市场分化预期加剧
值得关注的是，在各种融资利好的政策下，2022年年底，土地市场出现“翘尾”行情。
中指研究院数据显示，2022年12月，全国300城住宅用地出让金达6137.09亿元，环比增长115.66%，同比下降18.2%。事实上，随着多城市开启第四批次集中供地，整体来看土拍市场有所回温，但仍以重点城市群为主。其中，2022年12月，在住宅用地成交排行榜上，广州天河区AT0507033地块成交总价最高，为96亿元，建筑规划面积21万平方米，成交楼面均价为45915元/平方米，由保利摘得。
对于2023年的土地市场，张晓飞认为，土拍规则仍将采取多批次分散供地，继续降低土拍门槛，包括减少配建、减少自持、提高限价、降低地价、降低资质要求、降低保证金比例等。与此同时，在广州、深圳、北京等地，保障性住房用地公开供应成为趋势。
而在2023年成交总量上，张晓飞表示，虽然房地产市场预期边际改善，但土地市场热度难有根本性恢复，市场化运作房企拿地有限，城投等地方国资企业仍将托底拿地，预计2023年全年成交量较2022年有进一步小幅回落。在区域的成交结构上，分化更加明显，北上深杭仍能维持热度，部分省会城市或将掉队。核心城市利润空间保持10%以上的高位，而非核心城市地价需要重估。
新京报记者 袁秀丽
