宇宙中心前海的新房也开始降价了。
上周五，前海妈湾的新盘万科臻湾悦拿下预售证，开盘单价10.5万/㎡，其中113平户型的最低价只要9万/㎡，总价大概只要1000万出头。
(相关资料图)
如此便宜的价格多少有点超乎市场预料。
这边万科臻湾悦刚拿的新盘预售证还没凉，前海另一个新盘按捺不住了。
上周日，前海桂湾的新盘天健悦湾府也突然拿下预售证，价格比臻湾悦更“离谱”。
均价只要9.5万/㎡，比之前市场普遍预测的9.7万/㎡的价格要低，其中114平户型最低单价只要8.2万/㎡，折算总价只要大概935万......
就在大家以为后发制人的天健悦湾府价格战已经打赢的时候。
万科这边又放大招。
据项目销售透露，万科臻湾悦开盘小户型优惠90万，大户型优惠160万，折后最低总价8.24万/㎡，直接对标天健悦湾府的最低价。
而据内部了解到的消息，这两个新盘后续可能还有机会继续推出更优惠价更低的价格，想要及时跟进最新的折扣优惠记得扫码。
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把9万/㎡的最低价拉到8.2万/㎡，万科也知道这一场价格战输不起啊，含泪卖房也得跟上降价的步伐。
所以啊，当市场差到了一定程度，你会看到越来越多活久见的事情。
放在一年前，如果我预测前海会有两个万众瞩目的新盘打起价格战，我敢说，你都不敢信。
如果不是市场热度起不来，如果不是正好这两个盘刚好集中入市要把对方比下去，前海断然不会出现8万/㎡单价、总价不到950万就能买的房子。
但是，你特别以为房企一降价就哭爹喊娘。
这不，万科臻湾悦昨天就开始发喜报了，意向登记超过1000组，虽然1000组客户不能说明最后就一定好成交，但起码也是开另一个好头。
说到底，深圳有钱人不少，前海地段的新盘，只要价格够低，不怕没人光顾。
前海新盘最低价8万/㎡，这是一个什么概念呢？
我们可以比较一下去年的新盘，看看前海的价格变动。
去年1月份入市的前海天境花园，位置在前湾，刚好在前湾公园站附近。
预售均价11.2万/㎡，最低价10.2万/㎡；
同样是去年1月入市，同为天健开发楼盘的天健悦桂府，均价只有10.3万/㎡，最低是9万/㎡，还没降到8万/㎡的程度。
如果把眼光放在前海之外，8万/㎡的价格和西丽的新盘相当。
今年开盘的西丽新盘丹华公馆，均价也是要8.4万/㎡，而这个盘的地块还是R3地块，不是正经住宅是宿舍。
也就是说，天健悦湾府和臻湾悦打折之后的最低价格，就相当于西丽宿舍的价格。
再来比较一下二手房价格。
天健桂湾府在前湾，附近最有名的二手楼盘是前海时代，最近的成交单价为13万/㎡，巅峰期成交价曾经达到过20万/㎡。
和8万出头的单价相比，即便是猛跌之后的13万/㎡，也有着接近5万/㎡的价差。
万科臻湾悦在妈湾，附近最受欢迎的二手小区是中海四季玫瑰园。
最近的成交价单价12万/㎡，历史最高成交价曾经达到14-15万/㎡，和臻湾悦的价格也有很大的差距。
臻湾悦和中海四季玫瑰园位置
和同地段新房以及周边二手房一比较，你就会发现这两个盘把最低价格拉到8万/㎡，是多么低的一个价位。
但即便现在二手房价格跌了这么多，还是不够这两个盘打折的价格低。
不过，也不排除前海的二手价格继续降价跌破8万/㎡的可能，大家如果真的想买新房或者关注市场，需要时刻关注二手的价格情况。
现在深圳的二手房挂牌量挺多，量多了价格就容易内卷，所以现在新房也好，二手房也好，价格都非常有优势。
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既然价格上都有这么大的优惠，那这两个前海的新盘应该如何选择呢？
先从地段分析吧。
我先说一个结论：
从地段上看，悦湾府更有优势。
为什么？
大家看看这两个盘地理位置。
天健悦湾府在桂湾，更靠近南山核心区和宝中，相当于西部的龙头都在旁边。
产业上桂湾片区的定位是前海金融核心商务区，大家都知道前海的主要产业也是金融，深港合作的最核心内容就是金融合作。
所以桂湾是抓住了前海的命脉。
而万科臻湾悦呢？
这项目在妈湾，靠近蛇口，重点发展的是现代物流业，俗一点说就是运货的，和桂湾这个天子骄子没法比。
片区价值一拉出来看，悦湾府明显优于臻湾悦。
基本配套方面。
地铁条件，两个盘的差异很大。
万科臻湾悦距离5号线铁路公园站只有640米左右，步行不到10分钟；
而悦湾府距离1号线和5号线的接驳站点前海湾站有1.2公里。
商业方面。
悦湾府项目附近只有底商，万科臻湾悦附近如今有一个印力商业和世贸的商业，目前商业配套上更丰富。
户型方面。
相似面积段之下，万科臻湾悦110-115平做了四房的户型，悦湾府的113平只做了3房。
臻湾悦115平四房户型
悦湾府113平三房户型
对空间的利用和产品差异的研究差距一下子就出来了。
小面积段户型的性价比臻湾悦更高，毕竟在前海这个位置产品都不那么“亲民”，能做四房户型的面积都在160平以上。
臻湾悦用110平做四房，在前海属于独一家，在这个位置这样的产品属于错位产品，就算是以后出售也有优势。
综合来看。
如果更多考虑自住的话，万科臻湾悦更适合。
尤其是对房间有要求的买家，想要一步到位买4房，臻湾悦是现如今前海买入成本最低、最符合要求的新盘；
投资视角看，悦湾府的位置会更有潜力，适合看好前海发展的买家入场。
当然，如果你总价预算不足1000万，大概率也只能买悦湾府，因为悦湾府的总价要求低一些，不到1000万总价也能买108平的3房户型。
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