继广宇发展(000537)、中国电建(601669)后，又有一家上市公司开始筹划清空旗下地产业务。
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11月15日晚间，鲁商发展(600223)发布公告称，拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东山东省商业集团有限公司或其所属公司。公告显示，本次交易如能顺利完成，鲁商发展将聚焦于生物医药；化妆品等大健康业务。
业内人士表示，近年来在宏观经济和微观调控的影响下，房地产行业面临发展疲软和债务偿还的双重压力，越来越多的房企谋求转型发展。鲁商发展置出地产业务，聚焦大健康领域，有利于降低资产负债率，提升盈利水平。
受公告内容影响，鲁商发展16-18日连续三天涨停。截至11月21日收盘，鲁商发展再次涨停，每股报价11.58元，成交金额10.21亿元，总市值117.72亿元。
同时东吴证券(601555)、德邦证券、国金证券(600109)等给予鲁商发展“买入”评级；中金公司、中信证券(600030)、华泰证券(601688)、国泰君安(601211)证券、华安证券(600909)等券商也纷纷发布研报。国泰君安认为，过去因“地产+大健康”双主业模式导致其估值有所折价，地产剥离后鲁商发展有望理顺组织架构，聚焦大健康业务发展。
剥离地产业务 降低资产负债率
在公告中，鲁商发展表示，公司目前的主营业务为房地产业务；生物医药；化妆品；原料及衍生品、添加剂。通过本次交易，公司将名下房地产开发业务相关资产负债置出，剩余其他业务2021年收入合计约31亿元，归母净利润合计约2.5亿元；2022年前三季度收入合计约25亿元，归母净利润合计约2亿元。本次交易有利于改善公司资产质量，提升公司可持续经营能力和盈利能力，维护投资者利益。
资料显示，鲁商发展为山东省国资委旗下的大型国企，于2008年末借壳ST万杰上市，主营业务也从化纤新材料、纺织品、片剂、胶囊、康复疗养、医疗咨询服务等，转变为以房地产开发及经营为主。
作为鲁商集团旗下唯一的地产上市平台，其布局逐渐外拓至北京、上海、重庆、黑龙江等省市。但有数据显示，其中超过50%的开发项目还是集中在山东省内。可以看出，以房地产开发为主的鲁商发展也经历了地产行业的黄金发展期。但随着宏观经济和微观调控的双向影响，鲁商发展业绩也在进入2021年后开始下行。
据4月14日鲁商发展2021年度报告数据显示，期内公司实现营业收入123.63亿元，同比减少9.2%；利润总额6.44亿元，同比减少24.58%；归属股东净利润3.62亿元，同比减少43.34%。其中地产实现营业收入96.96亿元，同比减少18.4%。全年实现合同销售额146.45亿元，同比减少16.78%，销售面积137.11万㎡，同比减少18.19%。
此外，今年前三季度鲁商发展实现营业收入85.29亿元，同比增长34.33%；净利润1.54亿元，同比下滑69.44%。受市场形势等因素影响，鲁商发展地产板块实现签约金额56.12亿元，同比下降52.21%，新开工面积48.89万平方米，同比下降58.74%。
地产业务已逐渐成为鲁商发展的“短板”。在宏观经济环境、企业增收不增利的情况下，剥离地产业务，有利于鲁商发展降低资产负债率，优化资产结构。
公告显示，本次交易尚处于筹划阶段，具体交易标的资产范围、交易价格等要素均未最终确定，交易双方尚未签署任何协议，交易方案仍需进一步论证和沟通协商。预计将自提示性公告披露日起六个月内披露交易相关的预案或报告书（草案）。中国网地产将持续关注。
聚焦大健康领域 化妆品业务增长快
置出地产业务之后，鲁商发展将聚焦大健康领域。公告显示，本次交易如能顺利完成，公司将聚焦于生物医药；化妆品；原料及衍生品、添加剂等大健康业务。
值得注意的是，鲁商发展想要剥离地产业务、聚焦大健康领域的想法早有迹象。
从2016年起，鲁商发展开始拓展大健康养老产业，搭建了“医养康护游乐教”结合的多层次立体化的健康养老服务体系。
2018年以来，鲁商发展先后通过资产置换受让山东福瑞达医药集团（全球透明质酸研发和应用领跑者）100%股权，并收购焦点生物（全球第二大玻尿酸原料商）60.11%股权，进军大健康产业。
2019年鲁商发展制定生物制药、生态健康“双轮驱动”战略，致力于构建融合健康地产、生物医药、健康管理等领域的复合型健康产业生态圈，精耕生物医药和生态健康的细分领域，以医药、医美、康养、投资为业务模块，向综合型健康生活服务集团转型。并于2019年完成上市公司名称变更，由“鲁商置业股份有限公司”变更为“鲁商健康产业发展股份有限公司”。
而今年8月30日在2022年半年度业绩说明会上，鲁商发展再次透露，定位国内领先的大健康产业综合运营商，坚决向大健康业转型，尤其要向生物医药、化妆品、医养、康养转型。
随着战略推进，大健康板块现已成为鲁商发展的重要增长引擎，其中化妆品业务发展迅速。据介绍，鲁商发展化妆品业务持续推进“4+N”品牌发展战略，对外合作成立新锐品牌孵化平台，共同打造、孵化潜力品牌；成立新平台公司，整合自有资源，激活私域存量，提高转化率和复购率。其中“4”是指四大主力品牌及相对应的护肤技术赛道，即专研玻尿酸护肤品牌“颐莲”，专注微生态护肤品牌“瑷尔博士”，精准护肤品牌“善颜”，以油养肤品牌“伊帕尔汗”。
据4月14日鲁商发展2021年度报告数据显示，期内化妆品业务实现收入14.95亿元，同比增速为117.01%，毛利率为63.68%。此外，鲁商发展三季度报告显示，前三季度化妆品板块营业收入14.29亿元，毛利率58.56%。其中“颐莲”品牌实现收入5.40亿元，“瑷尔博士”品牌实现收入7.45亿元。
据悉，在化妆品方面，山东福瑞达生物股份(600201)有限公司进一步夯实企业科研实力，正式启用研发创新中心，并召开了第三届皮肤微生态大会，推出行业首个皮肤微生态科学护肤平台，联合知名IP小黄人推出首款“小黄瓶&小黄人”联名礼盒。该公司旗下“颐莲”“瑷尔博士”荣获2022年度当红国潮品牌，“颐莲”荣登2022年微博美妆V赏“年度人气水乳”榜首，“瑷尔博士”获2022天猫金妆奖峰会“金妆奖”。
同时在医药方面，公司旗下山东明仁福瑞达制药有限公司获批山东省中药制剂中试示范基地，荣获“山东省高端品牌培育企业”称号，入选2022年度国家知识产权示范企业。受疫情影响，医药板块收入有所下滑，前三季度营业收入3.37亿元，毛利率52.32%。
在原料及衍生产品、添加剂方面，公司旗下山东焦点福瑞达生物股份有限公司入选2022年度国家知识产权优势企业，申报的“一种含枸杞、透明质酸钠和茶籽油的护眼食品及其制备方法与应用”获得国家发明专利；山东福瑞达生物科技有限公司纳他霉素与乳酸链球菌素通过欧盟BRC认证。前三季度原料及衍生产品、添加剂板块营业收入2.32亿元，毛利率32.47%。
去地产化加速 房企探索发展新模式
在房地产行业增长乏力的背景下，选择转型发展的房企并非一家。据不完全统计，广宇发展、中国电建、厦门国贸(600755)、奥园美谷、大港股份(002077)、中天金融(000540)等企业已纷纷转变发展赛道。
其中，2021年12月，广宇发展连发96条公告，宣布将与鲁能集团、都城伟业进行资产置换。交易完成后，广宇发展将持有鲁能新能源100%股权，并全面退出房地产市场，主要业务将变更为风能和太阳能(000591)的开发、投资和运营，实现回流现金132亿元。
2020年11月27日，厦门国贸发布五年发展战略规划纲要，宣布将逐步退出房地产行业，实现地产板块独立发展。“战略规划纲要”显示，在未来五年，公司将以供应链管理和金融服务作为核心赛道，同时积极投资发展大健康等战略新兴业务。
奥园美谷也于2020年宣布将退出地产业务，聚焦医美行业，将公司打造成健康美丽产业的上市平台。去年6月23日，奥园美谷更是发布重大资产出售预案，其将以10.2亿元转让京汉置业100%股权、北京养嘉100%股权、蓬莱养老35%股权。收回现金用于医美产业投入。
此外，中天金融发布公告称，称拟180亿元向佳源创盛出售旗下中天城投100%股权。自2017年定下“绿色实业金融服务”的战略后，中天金融一直在不断出售其旗下的地产板块。
业内人士表示，未来或许还会有更多房企跟进。随着房地产市场的增速放缓，房企的多元化经营也将被战略转型所取代。
