撰文|蜜姐&编辑|凯
这是@闺蜜财经的第1170篇原创
(资料图片仅供参考)
本周，楼市的好消息不断，甚至有媒体称是“史诗级救市”。
周一（11月14日），央行和银保监会联合发布“金融支持房地产16条”引发热议（详见《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》）。
房企，尤其是民营房企的“输血”问题得到重视和支持。
当天，碧桂园股价涨幅超45%，龙湖涨了16%多，新城控股(601155)涨了10%，地产股迎来普涨。
但好景不长，到周五（11月18日），港股内房股不仅普遍下跌，跌幅还持续扩大。
政策底通常不是市场底，对于房企而言，黎明前的黑暗似乎更难熬。
比如，“河南地产王”建业地产，最近才传出复工，两天后其员工爆料，公司在进行大规模裁员，人数在7000人左右。
不久前，惠誉将建业地产的长期外币发行人违约评级下调至C，原因是本月未能按时支付一笔美元债利率。
这一次，建业地产能挺过去吗？
01
建业地产降负债太慢，债务压顶。
《大河财立方》报道，据建业集团内部员工消息，裁员人数不是7000人，而是近8000人。
澎湃新闻报道，多名建业集团员工证实，网传裁员消息属实，多涉及一线人员，如售楼部置业顾问、物业绿化、管家等。
建业集团的大力“瘦身”并不意外。蜜友们对楼市的大行情也是深有体会吧。
今年2月，建业集团掌舵人胡葆森回应公司架构调整时，曾直言：鼓励超半数人到一线项目、城市公司，到能听到炮声的战场上去。当时被报道，其裁员比例将达到60%。
相比前些年在全国激进扩张的房企不同，建业地产更注重深耕河南本地市场。
但建业地产依然走的是高杠杆路线，且去杠杆、降负债的速度远没有跟上大形势。
图片来源|东方财富(300059)网（特此感谢！）
财报数据显示，2016—2021年，建业地产的资产负债率分别为：84.21%、86.45%、89.93%、91.25%、91.10%和91.26%。
尤其是2021年，建业地产的总负债同比减少11%、净借贷额同比减少3成左右；但净借贷额121亿元，同比暴增511.7%；净借贷比例也大幅增加至94.9%，比2020年增加了81.3个百分点。
2022年半年报，情况似乎更糟糕了：
财报披露，截至今年6月底，建业地产的总现金65.08亿元，比去年同期减少了33.9%；
总借贷257.90亿元，反倒增加了17.5%；
净借贷192.82亿元，同比大增59.5%；
剔除预收款项后的资产负债率高达92.9%，同比增加了6.5个百分点；
净借贷比例315.6%，同比增长220.7%
现金短债比由去年同期的1.46倍下滑至0.59倍，短债压力明显。
图片来源|企业预警通（特此感谢！）
近期，国际评级机构下调建业地产的评级为“C”，原因是一笔明年11月7日到期的美债，本月未能按期支付利息。
建业地产还有30天的付息宽限期，期间如能付息则能避免造成违约。
02
冷淡的大行情下，建业地产业绩腰斩。
建业集团成立于1992年，其创始人胡葆森出身于革命家庭，是一位颇有情怀的企业家。
目前，其业务覆盖地产、智造、物业、科技、文旅、商业、酒店、农业、君邻会、足球、金融等。旗下有4家上市公司，建业地产、筑友智造科技、中原建业和今年5月上市的建业新生活。
不过，地产业务依然是其基本盘，但近年来其战略上的变化较大。
以品牌价值为例，2019年强调“提升公司品牌溢价”。2020年，在其代建业务中，提出“进行品牌输出”。
到2021年，则是“通过品牌管理输出保持规模和寻求新利润点”。
或许是房企“贴牌”被媒体报道后，并不受消费者喜爱，也或许是所谓的品牌管理输出并不成功，2022半年报中，建业地产更务实了，直言“保交付就是保品牌”。
半年报中，建业地产不仅没有找到明显的新利润点，反倒是录得成立30年来的首次亏损！
图片来源|建业地产2022半年报截图
今年上半年，建业地产录得权益持有人应占亏损约56.05亿元；收益同比减少6成多；毛利更是减少了8成多；毛利率降至7.6%。
受疫情反复、楼市周期轮换等多因素影响，大行情表现冷淡。
尤其是郑州，今年还曾一度因为烂尾楼上热搜。今年7月，郑州推出“百亿房地产纾困基金”，建业地产的某项目就拔得头筹，获得支持。
但从披露的9月、10月未经审核合同销售数据来看，建业地产的业绩依然还在腰斩。
9月，其合同销售额为14.7亿元，同比减少72.7%；每平方米均价6,524元，同比减少11.4%。10月，合同销售进一步下滑至13.35亿元；每平米均价降至6,310元。
今年1-10月，建业地产合同销售总额206.98亿元，同比减少56%；合同销售建筑面积2,941,835平方米，同比减少53.4%；每平米均价7,036元，同比减少5.6%。
03
逆势“抄底”跳坑，建业地产的出路在哪里？
2020年，建业地产还在“抄底”其他房企的项目、股份。同年，通过招拍挂和权益合作获取土地约303万平方米，新增储备建筑面积约918万平方米。
但到了2021年9月，建业地产却在跟当地政府求助，媒体报道是因协调偿还50亿元欠款，后时任总裁王俊证实了此事。
建业地产也开启了花式求生：出售商业地产项目，引入国资股东，更换首席执行官、架构调整，与河南文旅投资集团、河南铁建投集团、万达集团等达成战略合作或股权合作，以及如今的裁员“瘦身”等。
有人说建业地产如今的困境是因为固守河南市场造成的，其实未必。如果搞全国扩张，加杠杆更猛，稍微把握不好，或许出问题更早，恒大、融创、泰禾等都是前车之鉴。
当行业已过了黄金生长期，走向稳定趋于平缓的发展阶段是必然。
今年，建业地产的掌舵人胡葆森也将问题摆在了台面上，直言未来集团要“做少、做小、做好”。
今年上半年，建业地产通过招拍挂和股权合作获取土地约26.6万平方米，新增土地储备88.6万平方米，相比前两年已大幅收缩。
但毕竟截至今年6月底，其还有1396.7亿元的总负债和192.8亿元的净借贷，要平稳穿越周期并非易事......
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