政府推进保交楼行动，允许涉房企业A股上市融资。本月融资总量环比大幅减少，首次出现单月没有房企境外融资。
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◎ 文 / 克而瑞研究中心
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政府推进保交楼行动，允许涉房企业A股上市融资
随着本月16日二十大召开，央行、银保监会、证监会、财政部等部门分别召开会议，会议内容多针对保交楼或系统性金融风险防范。比如10月24日，央行党委、外汇局党组召开扩大会议，要求“维护股市、债市、楼市健康发展”，同时还提到“加大力度助推‘保交楼、稳民生’工作”。预计后续各地针对停工项目的解决措施将不断落实，“保交楼”工作有望取得更多实质性进展。除此之外，10月20日有消息指证监会允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场上市融资。这是时隔四年后，涉房企业A股融资的首次“破冰”，有助于社会资金参与到“保交楼”或出险项目收并购，同时也提振市场信心，维护房地产市场平稳发展。
融资总量环比大幅减少，首次出现单月没有房企境外融资
本月100家典型房企的融资总量为424亿元，环比减少37.1%，同比减少12.9%，近年来首次出现整月没有房企进行境外融资的情况。本月房企债券发行了307.83亿元，环比减少26.2%，同比增加121.3%。本月房企融资成本3.24%，环比下降0.95pct，同比下降2.64pct。本月没有房企发行境外债；境内债主要由于万科、招商蛇口(001979)等发行了大规模低利率的公司债，从而降低了整体融资利率，体现了头部优质房企的融资优势。
万达商管更新招股书，部分流动性承压房企股东减持股票
本月没有新增房企或房企旗下公司完成上市或递交上市申请，仅有万达商管在25日更新了招股书，因此截至2022年10月底，在港交所提交过招股书但仍未上市的房企和房企旗下公司分别为13家和19家。除此之外比较值得关注的是，部分流动性承压的房企股东仍在继续减持或被动减持公司股票，未来这些企业何时能稳定其资金情况仍然有待继续观察。
企业发债
01. 债券发行：融资总量环比大幅减少，首次出现单月没有房企境外融资
2022年10月100家典型房企的融资总量为424亿元，环比减少37.1%，同比减少12.9%。房企融资量环比大幅减少至近年的较低水平，房企融资难问题仍然较为突出。从融资结构来看，本月房企境内债权融资382.55亿元，环比减少24.1%，同比增加28%；境外债权融资为0，近年来首次出现单月没有房企进行境外债权融资的情况；资产证券化融资为41.48亿元，环比减少33.3%，同比减少43.7%。
10月房企发债307.83亿元，环比减少26.2%，同比增加121.3%。本月没有房企境外发债，房企在境外资本市场表现仍然持续低迷；境内发债307.83亿元，环比减少0.3%，同比增加222.3%。其中，公司债发行131亿元，环比增加11.1%，去年同期则没有企业发行公司债；中期票据发行133.93亿元，环比减少10.6%，同比增加94.1%。境内发债主体仍然是集中在招商蛇口、华润置地等国企央企以及万科这种财务状况较好的民营房企。
2022年10月100家典型房企新增债券类融资成本3.24%，环比下降0.95pct，同比下降2.64pct。本月没有房企发行境外债；境内债主要由于万科、招商蛇口等发行了大规模低利率的公司债，从而降低了整体融资利率，体现了头部优质房企的融资优势。2022年1-10月100家典型房企新增债券类融资成本4.27%，较2021年全年下降1.11个百分点，其中境外债券融资成本7.24%，较2021年全年上升0.12个百分点，境内债券融资成本3.34%，较2021年全年下降0.79个百分点。
具体企业表现来看，10月发债量最大的企业是招商蛇口，发债总量达到了72.9亿元，企业在月内发行了两笔共22.9亿元的超短融以及两笔共50亿元的公司债。本月发行债券的企业有14家，发债企业个数环比减少5家。从发债年限来看，华润置地发行了一笔期限长达17.85年的ABS。从债券发行利率表现来看，厦门国贸(600755)发行的一笔16亿元的中期票据利率仅为1.68%，是本月房企发行的所有债券中最低。
02. 债券期限：本月到期债券类632亿元
本月房企共有41笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为632亿元，环比增加37.7%。其中，华夏幸福(600340)的1只公司债、蓝光的一只中期票据，以及阳光城(000671)的1只中期票据已经出现了实质性违约。
提前关注到2022年11月将有29笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为378亿元，环比减少40.2%，房企的偿债潮略有缓解。其中，蓝光的1只公司债和宝龙的一只境外优先票据已经出现了实质性违约。从到期债券规模来看，单笔金额最高是恒大于2018年发行的境外优先票据，规模约为44.74亿元人民币。
在债务违约方面，本月亿达中国和弘阳地产官宣出现债务违约，期后旭辉在11月1日公告表示将对境外债务停付本息，同时截至11月1日旭辉到期未付的境外债务本息总额约为4.14亿美元，上坤地产也在同日公告称一笔境外优先票据出现交叉违约。整体来看，2022年以来已经有不少房企曝出了债务违约事件，而由于当前销售疲软仍未复苏，融资端依旧收紧，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，仍需要行业注意。
上市和股票
03. 拟上市房企：本月仍没有新增房企和房企旗下公司递交上市申请
本月没有新增房企递交上市申请，因此截至2022年10月底，在港交所在递交过招股书但仍未成功上市的房企为13家，所有房企在招股书过期后都没有更新招股书，未来是否会继续上市进程还有待观察。
在房企分拆旗下公司上市方面，本月没有新增房企旗下公司递交上市申请,仅有珠海万达商业管理于更新了招股书。因此截至2022年10月底，在港交所递交过招股书而仍未上市的房企旗下公司共有19家，其中大部分企业的招股书都已过期，未来是否还会坚持上市有待观察。
04. IPO和增发：本月没有企业完成上市
本月没有房企或房企旗下公司完成上市，截至10月底新上市的房企旗下公司仍为6家。由于近期递交上市申请的房企及房企旗下公司数量明显减少，港交所对于已交表的企业的审核也较为严格，规模较小的房企和房企旗下公司的上市将会越发艰难。同时由于香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，因此房企旗下公司上市之后破发的情况也屡屡出现，也动摇了房企及旗下公司上市的信心。
05. 股权变动：龙湖大股东增持股票，华夏幸福控股股东继续被动减持
本月房企的股权变动相对较少，有部分房企出现了股东对公司股份的增持减持。在增持方面，龙湖的大股东在本月增持公司股票，支持公司的发展，提振市场信心。减持方面则主要是金科和荣盛发展(002146)的主要股东对公司股票均进行了超过1%的减持，同时华夏幸福的控股股东也因为流动性问题被强制减持，这些流动性出现问题的房企何时能稳定其资金情况仍然有待观察。
06. 股价变动：两市地产相关股整月上涨比例均不到15%
本月两市的地产相关股表现都相当萎靡，A股整月上涨的地产股占比为15%，H股更是仅有9%。在H股方面，本月康桥悦生活的月涨幅达到了62.5%，是H股涨幅最大的地产相关股。企业股价在9月份大跌之后开始回调，最终使得整月的涨幅达到了62.5%。整体来看，由于本月大多数房企的股价表现都较为一般，物业股的表现相对更好。
在A股房企方面，本月首开股份(600376)的涨幅较大，企业股价在10月大多数时间都在持续震荡，直到27日因为多地将开启第四批次集中供地消息带来的影响迎来了一波涨停，从而使得最终整月的涨幅为16.21%，成为了A股涨幅最大的房企。
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