出品：新浪财经上市公司研究院
作者：大眼楼管/肖恩
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近日，央行公布的2022年9月PSL（抵押补充贷款）开展情况显示，包括国开行、进出口行以及农业发展银行等在内的金融机构单月净新增PSL达到1082亿元。
值得注意的是，这是自2020年2月后的近3年来，PSL余额首次出现正增长，净新增规模也时隔多年重回千亿元以上。也是自2019年3月以来趋势性缩减后的首次大体量新增投放，PSL重出江湖或对于地产行业、尤其是棚改的意义不言而喻。
PSL生于棚改：期限长、利率低
PSL是2014年4月中国人民银行创设的一种再贷款工具，Wind数据显示，自推出后PSL规模从2015年5月的6500亿增加到2019年3月3.54万亿的历史高点。
PSL作为央行的一种再贷款工具，与其他再贷款工具类似，既可以通过商业银行投放高能货币，也可以通过在贷款利率引导货币政策的中长期利率。2014年，正值地产行业低迷之际，PSL因棚改货币化政策推出，后续扩容后主要用于支持棚改贷款、重大水利工程等基建贷款、人民币“走出去”项目贷款等。
2019年之前，PSL贷款余额持续增长，单月新增几乎都在500亿以上，部分月份超过千亿，但次数并不多，这也从侧面反映此次超千亿的PSL力度较大。与此同时，PSL的贷款利率一直维持在3%以下，给了银行较大的利差空间将流动性释放到实体经济中。
资料来源：Wind
为棚改而生的PSL，投放领域自然也主要都集中在棚改。在此背景下，棚改货币化极大地刺激了三四线城市的购房需求，同时也带动了一二线房价的走高，并最终促成上一轮房地产大牛市。
在那轮可以说是由三四线城市带出来的牛市中，走出来的房企就包括碧桂园、中国恒大、新城控股(601155)等。但而随着棚改货币化突然熄火，三四线城市的需求也面临巨大的挑战。
财政部数据显示，2019年的计划改造棚户区户数为285万套，相比上年下降50%，PSL棚改贷款缩减已是规划中的必然。实际上也是从2019年3月份之后，PSL贷款余额开始呈现趋势性下滑直到今年8月。
与此同时，新增PSL对棚改货币化的支持，从扩容到缩减，棚改资金来源也呈现相似的变化。
2014-2018年间，棚改建设规模年均在600-700万套，投放到棚改的年均6000-10000亿元PSL贷款也成为棚改的最主要资金来源。2019年以后PSL对棚改的支持力度随棚改建设规模一同下滑，棚改资金逐渐更多依赖于专项债。货币化安置力度明显减弱，PSL月度变动以到期归还为主，体现了“房住不炒”的基本原则。
资料来源：Wind，东吴证券
截止今年8月底存量PSL的余额为25399亿元的阶段低点，之后便在今年9月重出江湖并单月新增超千亿元，截止9月底余额提升至26481亿元。
当前与PSL创设初期情形有较大相似之处
从2019年起棚改工作逐渐接近尾声，每年有近200-300万套棚改体量，2022年计划开工的棚改仅有111万套。
但棚户区改造的需求和规划门槛，并不是一成不变的。根据中指监测数据，截至今年8月，全国又有20余城陆续出台棚改货币化安置相关政策、20余城出台房票安置政策。
此前，住建部也颁布了2022年新规，明确房龄满20年以上的房子要进行统一处理。经过评估后老房还可继续住人，那就走旧改的程序，否则就只能旧改拆除。此外，包括影响城市规划的房子、大城市核心地段的老房子也大概率要走棚改拆除。
因此，棚改需求和PSL支持，还是存在较大的政策工具空间的。6月1日国常会要求金融支持基础设施建设， 将调增政策性银行800亿元信贷额度并建立重点项目清单对接机制 。根据过往经验以及目前提振房地产的需求，重启PSL操作或是当前货币政策发力的可行性选择之一，且保障性安居工程也是今年我国的重点投资领域之一，预计也是PSL发力的重点方向。
此外，央行重启PSL，其资金投向或将不仅仅用于棚改，也将对交通基础设施等其他基础设施建设领域倾斜，有助于带动有效投资，促进就业和综合消费效应。
对地产行业有何影响？
克而瑞数据显示，TOP100房企实现单月销售操盘金额5709.6亿元，环比增长10%，已有企稳改善趋势。其中30家企业的环比增幅在0%到30%之间，25家企业环比增幅超过30%。如华润、招商、绿地、越秀、仁恒等企业的环比增幅均在35%以上。
在一二线城市楼市企稳回升的大背景下，如若PSL资金，同以往类似，主要用于三四线棚改货币化安置，那无疑将改善低线城市的购房需求、房企资金以及保交付的民生任务，千亿体量资金将促进各线城市全面企稳回升。
对于房企来说，部分在三四线有着一定土储的，或将迎来利好。诸如碧桂园、新城控股、旭辉集团、美的置业等优质示范房企。
