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在刚刚过去的国庆黄金周期间，《每日经济新闻》记者实地走访了河南焦作的房地产市场，并推出《首付分期、打折优惠、买房送茅台(600519)……河南这个四线小城开发商国庆大打促销牌》的报道。
作为四线城市的焦作，去年以来房地产市场呈现明显下行趋势，为此，焦作市也曾多次出台政策促进房地产市场发展。
值得一提的是，由焦作市住房保障中心主办的焦作市2022年“盛业润华园”杯商品房展示展销会于9月26日开幕，吸引了诸多楼盘参加，市民还可在展会上领取价值10000元的购房券。本次展会将持续到10月31日。
不过，除了8月份焦作新房成交量有所回升外，9月成交量又现大幅下滑。据焦作房信网最新数据，9月份焦作商品房备案套数仅为235套，较8月份的614套大幅减少；均价为每平方米6280元，较8月份的6160元小幅上升。
分区域来看，9月份焦作4个区的新房价格除中站区环比小幅上涨0.9%外，山阳区、解放区和马村区的房价环比分别下降10.8%、4.9%和3.7%。
在走访中记者了解到，目前已经有碧桂园、金科、万达等多家全国性房企在焦作布局。那么，目前焦作有哪些楼盘项目在市场上表现较好？未来这些楼盘的升值潜力如何？记者通过实地走访并结合每经品房小程序大数据，通过11个维度对该区部分楼盘进行综合测评。
2022年8-9月焦作新房成交情况 数据来源：焦作房信网
马村区位于焦作市东北部，距离中心城区相对较远。记者从焦作市区乘公交车花了近一个小时才到达马村区。
虽然该区位置偏远，不过记者看到，目前这里已有金科、建业、万达等多个全国性房企开发项目。如位于解放东路的金科?集美晴川，每经品房小程序显示，目前该项目的AI估值参考价为4958元/平方米。
该项目的开发商为焦作金上百世房地产开发有限公司，启信宝显示，该公司由郑州金科百俊房地产开发有限公司100%持股，背后控股的正在金科股份(000656)。
从交通方面来看，金科?集美晴川项目周边1公里内有18个公交站点，优于马村区85%的住宅项目，属于公交出行舒适度高的区域；周边1公里内的主要道路早晚高峰平均车速28.37公里/小时，优于马村区78%的住宅项目，属于驾车出行舒适度中的区域。
医疗配置的得分为8.3分，项目周边有大小医疗机构7个，其中距离三甲医院在3公里内，距离综合医院在2公里内，属于就医舒适度较高的区域。
教育配置方面，该项目周边1公里内有7所幼儿园，优于马村区45%的住宅项目，属于幼儿园舒适度中的区域。不周边尚没有小学。此外，项目周边餐饮消费客单价27元，在马村区内高于57%的住宅项目，同城对比属于中档消费区域。
每经品房小程序综上测评预计，金科集美晴川未来5年的房价将跑输马村区的平均涨幅，仅高于该区28%的小区。
来源：每经品房小程序
在焦作市核心城区的山阳区，蓝城?桂语江南项目位于人民路与山阳路交汇处。记者了解到，该项目的主力户型面积为105-143平方米。每经品房小程序显示，该项目的AI估值参考价为5093元/平方米。
蓝城?桂语江南的开发商为河南蓝鸿置业，启信宝显示，河南蓝鸿置业的疑似实际控制人为宋卫平，持股比例为9.2856%。
在项目附近，记者随时能看到来往的公交车辆。每经品房小程序也显示，蓝城?桂语江南周边1公里内有19个公交站点，优于山阳区79%的住宅项目，属于公交出行舒适度中的区域；周边1公里内主要道路的早晚高峰平均车速19.25公里/小时，优于山阳区61%的住宅项目，属于驾车出行舒适度中的区域。
从人口结构来看，项目周边1公里工作人口占75%，老年人口占13%，学生、儿童占12%，高于72%的同区域住宅，属于学生儿童比例偏低的区域。项目周边有大小购物场所7个，距离丹尼斯百货（塔南店）、山阳商城等均在2公里内，优于山阳区54%的住宅项目，属于购物舒适度中的区域。
不过，该项目的教育和医疗配置得分相对较低。周边1公里内有4所幼儿园，仅优于山阳区11%的住宅项目，属于幼儿园舒适度较低的区域；周边有3所小学，仅优于山阳区38%的住宅项目，属于小学舒适度中的区域。
此外，该项目周边有大小医疗机构8个，其中距离三甲医院约3公里，优于山阳区27%的住宅项目，属于就医舒适度中的区域。
综上测评，每经品房小程序显示，蓝城?桂语江南未来5年房价将跑输山阳区的平均涨幅，仅高于该区33%的住宅小区。
来源：每经品房小程序
同样在山阳区，建业迎宾府项目位于迎宾路与南阳路交汇处西北角，每经品房小程序显示，该项目的府的AI估值参考价为5637元/平方米。
建业迎宾府的开发商为焦作恒增置业有限公司。据记者了解，该项目名称之所以冠以建业的商标，是因为该项目为建业轻资产输出的代建项目。
据每经品房小程序测评，建业迎宾府项目周边配套除通勤车速得分最高达9.8分外，其他配置的得分均不高。其周边1公里主要道路早晚高峰平均车速为35.08公里/小时，优于所在区域98%的住宅项目，相对属于驾车出行舒适度高的区域。
人口结构方面，项目周边1公里工作人口占72%，老年人口占14%，学生儿童占14%，高于所在区域11%的住宅项目，同城对比属于年轻人比例偏低的区域。
教育配置方面，建业迎宾府周边1公里内仅有1所小学（即马村小学）和2所幼儿园，仅优于所在区域16%的住宅小区。周边1公里内有公交站台4个，仅优于所在区域15%的住宅小区。其余如购物、医疗等方面的配套尚待加强。
经每经品房程序综合测评，建业迎宾府未来5年的房价预计会跑输山阳区的平均涨幅，处于该区的垫底位置。
来源：每经品房小程序
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封面图片来源：每经记者 王佳飞 摄
