销售规模同比下降60%，土储布局以长三角为主，净利润首次出现亏损，三道红线踩线一条。
(资料图片仅供参考)
◎ 作者 / 沈晓玲、张少贤
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核心观点
【业绩规模大幅下滑，江苏省销售占比超六成】2022年上半年，弘阳地产合约销售金额196.1亿元，较去年同期相比小幅下降60.1%，降幅大于高于百强房企50%的平均收缩。同期实现合约销售面积140.9万方，同比下降51.5%，销售均价达13919元/平方米，同比下降17.7%。尽管举办“五一好房超燃购”、“26周年庆”、“弘粉嗨购节”等集团营销活动，但促销效果有限。从合约销售额的区域分布来看，2022年上半年弘阳66%的合约销售额分布在长三角，江苏省合约销售贡献度较去年年底提升6个百分点至56%。从江苏省内单城市的市场地位来看，弘阳仅淮安、常州、徐州、南京4个城市入围该城市2022年上半年度CRIC销售排行榜，本土市场占有率均有所下降。
【上半年无新增土储，土地储备聚焦大江苏】截至2022年6月30日，弘阳共拥有1679.5万平方米土地储备，总规模较2021年末下降10.6%，尽管土储规模缩减，但按照目前的销售情况和增长速度来看，足够覆盖弘阳未来3-4年的销售。从土储分布上看，与2021年年底格局变动不大，长三角土储建面占比66%，其中江苏省土储占总土储比重达53%。未来弘阳销售仍以长三角为主，因此短期内土储分布不会产生较大的格局变动。
【营收规模同比基本持平，计提减值准备影响净利】2022年上半年，弘阳营业收入为126.1亿元，同比下降2.7%。营收主要由物业销售、商业和酒店经营三部分组成，其中物业销售收入为122.9亿元，占比97.4%，商业和酒店经营收入分别为3.1亿元和0.12亿元，占比合计2.6%。从预收账款储备来看，预收账款覆盖营收倍数（预收账款/2021年全年营收）为1.05，可为下半年的营收提供支撑。同时管理层表示，下半年将坚持“保交付，保民生，保稳定”经营策略，保证项目交付即为保证下半年营收的稳定。期内弘阳地产实现毛利润18.3亿元，同比下降33%，毛利率下降6.6个百分点至14.5%，净利润亏损4.1亿元，归母净利润亏损0.1亿元，净利润出现亏损主要由于期内出现非经常性损益，一方面由于计提了5亿的存货减值，同时受汇率波动影响美元债也产生4亿的汇兑损失。
【三道红线踩线一条，急需解决企业流动性问题】截止至2022年中期，弘阳地产的净负债率为59.4%，剔除预收款的资产负债率达66.8%，维持在监管阈值内。现金余额95亿元，相比2021年末减少40.8%。短期债务134.3亿元，相比2021年末规模增长18%，根据中报，尽管上半年弘阳已经通过出售联营公司、合营企业获得收益，但截止2022年中期现金短债比仅为0.7，低于监管红线要求，三道红线处于黄档。不仅如此，弘阳8月未能在宽限期结束前支付2025年到期的3.5亿美元票据的利息，且未及时提供除公告外的信息，惠誉撤销弘阳集团有限公司及其子公司弘阳地产信用评级，进一步收窄弘阳融资渠道，为缓解流动性压力弘阳开始出售项目股权促进资金回流，根据8月15日企业披露公告显示，将以8.57亿元出售广州白云项目34%股权及销售贷款回笼资金。
01
销售
业绩规模大幅下滑
江苏省销售占比超六成
合约销售规模降幅超六成，打折促销拉低均价。2022年上半年，弘阳地产合约销售金额196.1亿元，较去年同期相比下降60.1%，降幅高于百强房企50.7%的平均收缩。同期实现合约销售面积140.9万方，同比下降51.5%，销售均价达13919元/平方米，同比下降17.7%。上半年弘阳先后举办“五一好房超燃购”、“26周年庆”、“弘粉嗨购节”等集团营销活动，其中项目最低折扣可达7折，一定程度上压低了上半年的销售均价。
江苏省内销售贡献率提高6个百分点，省内市占率有所下滑。从合约销售额的区域分布来看，2022年上半年弘阳66%的合约销售额分布在长三角，江苏省合约销售贡献度较去年年底提升6个百分点至56%。从江苏省内单城市的市场地位来看，弘阳在江苏省13个城市中已布局11?城，根据CRIC发布的《2022年上半年企业销售排行榜》?来看，弘阳仅淮安、常州、徐州、南京4个城市入围该城市2022年上半年度CRIC销售排行榜，从入围榜单类别和榜单排名上看，本土市场占有率均有所下降，其中，常州全口径金额榜单排名从2021年底的第12名下降至2022年上半年的第24名，作为发家地的南京2022年度仅入围了全口径面积榜单，且排名从2021年底的第9名下降至第14名。安徽省、浙江省的销售金额占比较2021年底下降11个百分点，珠三角地区销售金额占比相比2021年底有小幅度上升。
? 11个城市分别为常州、盐城、南通、淮安、苏州、无锡、南京、扬州、徐州、宿迁、镇江
?宿迁、盐城、南通、镇江、扬州、泰州未发布《2022年上半年企业销售排行榜》
02
土储
上半年无新增土储
土地储备聚焦江苏省
期内无新增土储，土储可支撑未来三到四年销售。截至2022年6月30日，弘阳共拥有1679.5万平方米土地储备，总规模较2021年末下降10.6%，尽管土储规模缩减，但按照目前的销售情况和增长速度来看，足够覆盖弘阳未来3-4年的销售。
土储分布与销售分布相呼应，聚焦深耕江苏省。从土储分布上看，与2021年年底格局变动不大，长三角土储建面占比66%，其中江苏省土储占总土储比重达53%。其次，中西部土储建面占比为21%较2021年底下降1个百分点，珠三角和环渤海占比较低，均为6%。从城市能级来看，一二线城市土储占比为46%，三四线城市土储占比为53%，基本与较去年年底持平。未来弘阳销售仍以长三角为主，因此短期内土储分布不会产生较大的格局变动。
03
盈利
营收规模同比基本持平
计提减值影响净利
营收同比小幅下降，物业销售部分占比97.4%。2022年上半年，弘阳营业收入为126.1亿元，同比下降2.7%。营收主要由物业销售、商业和酒店经营三部分组成，其中物业销售收入为122.9亿元，占比97.4%，商业和酒店经营收入分别为3.1亿元和0.12亿元，占比合计2.6%。从预收账款储备来看，预收账款覆盖营收倍数（预收账款/2021年全年营收）为1.05，可为下半年的营收提供支撑。同时管理层表示，下半年将坚持“保交付，保民生，保稳定”经营策略，保证项目交付即为保证下半年营收的稳定。
净利润首次出现亏损。2022年上半年，弘阳地产实现毛利润18.3亿元，同比下降33%，毛利率下降6.6个百分点至14.5%，毛利和毛利率的下降主要是由于期内结转较多低毛利项目。2022年上半年企业净利润亏损4.1亿元，归母净利润亏损0.1亿元，净利润出现亏损主要由于期内出现非经常性损益，一方面由于计提了5亿的存货减值，同时受汇率波动影响美元债也产生4亿的汇兑损失。
04
负债
三道红线踩线一条
急需解决企业流动性问题
现金偿债压力加大，惠誉撤销资信评级。截止至2022年中期，弘阳地产的净负债率为59.4%，与去年年底基本持平。剔除预收款的资产负债率达66.8%，较去年年底下降1.3个百分点，维持在监管阈值内。现金余额95亿元，相比2021年末减少40.8%。短期债务134.3亿元，相比2021年末规模增长18%，根据中报，尽管上半年弘阳已经通过出售联营公司、合营企业获得收益，但截止2022年中期现金短债比仅为0.7，低于监管红线要求，三道红线处于黄档。
不仅如此，由于弘阳8月未能在宽限期结束前支付2025年到期的3.5亿美元票据的利息，且未及时提供除公告外的信息，惠誉撤销弘阳集团有限公司及其子公司弘阳地产信用评级，进一步收窄弘阳融资渠道，为缓解流动性压力弘阳出售项目股权促进资金回流，根据8月15日企业披露公告显示，将以8.57亿元出售广州白云项目34%股权及销售贷款回笼资金。
排版丨太阳
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