微动态丨取消公摊面积治标难治本


(资料图)

近期,两个有关公摊面积的话题引起了舆论和公众的广泛关注。一是山东省青岛市一位市民购买了110平方米的房子,到手却发现套内面积只有60多平方米。购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积,收房时却变成了46%;一是针对政协委员王凤华提出的《关于规范房屋公摊面积的提案》,内蒙古自治区住房和城乡建设厅答复称:我厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。

看到前一个话题,舆论和公众的反应一致,那就是应当尽快取消公摊面积,别让公摊面积继续伤害购房者。至于公摊面积取消后,具体问题怎么处理,则是公说公有理、婆说婆有理,谁也拿不出一个比较有效的办法来。而业内人士则认为,公摊面积取消与否,与房价没有关系,不会因此而使购房者的购房成本降低。

对第二个话题,则反应更积极一些,认为终于有地方思考取消公摊面积的问题了。但是,内蒙古自治区住建厅对此的回应是,住建厅网站上登的是一个上报住建部的建议,部分媒体有过度解读之嫌。也就是说,迄今为止,并没有哪个地方正式就取消公摊面积进行过认真讨论和研究,而只是有这样的建议。从建议到正式启动研究,可能还需要很长时间,甚至遥遥无期。

舆论和公众要求取消公摊面积的心情是可以理解的,但是,取消了公摊面积,是否就意味着问题可以得到有效解决呢?显然,这也是想当然,是过度理想化的想法。因为,公摊面积出现问题的关键,并不是公摊面积本身,而是开发商。因为,公摊面积只是一种算法,购房者专有的面积和公共面积到底如何分配,公摊面积到底应当多大,取决于买卖双方签订的购房协议。购房协议上确定的公摊面积比例,就是法律认可的。一旦超过这个比例,就是开发商违约,购房者就能依法维权。山东省青岛市那位购房者遇到的问题,双方是否在购房协议上注明公摊面积标准,如果注明了,完全可以要求开发商按照协议履行。否则,就依法追究开发商的违约责任,如退还已交的购房款、支付违约金、赔偿等房期间的损失等。如果协议中没有明确,而只是销售人员口头承诺,这个官司就难打了。搞不好,还会被反诉。

这也意味着,在公摊面积问题上,关键在如何规范开发商的行为,如何把与公摊面积相关的、可能出现纠纷的问题,在购房协议中写清楚。如果开发商不愿写清楚,就意味着他们有可能想在这方面搞名堂,就不要购买这家开发商的商品房。尤其不能在购房时,搞“君子协议”和“口头承诺”,那都是靠不住的。

为了防止开发商利用公摊面积损害购房者利益,有关方面也应当就公摊面积的问题,制定具体的管理办法,要求开发商在与购房者签订购房协议时,必须明明白白地把公摊面积比例写清楚。一旦超过这一比例,就是开发商违约,监管机构、仲裁机构、司法机构就都能以此作出处理和裁决。否则,就是无效协议,开发商必须承担一切违约责任。

实际上,所谓的公摊面积,说到底,还是商品房预售制惹的祸。一旦取消预售制,公摊面积也就自然而然地失去了价值,就不大可能产生矛盾和问题。因为,购房者可以实地测量房子的实际使用面积,也就是常说的套内面积,合适的话,就买,不合适,就不买。同时,也更能满足不同购买者的不同需求。因为,有的购房者希望公摊面积大一点,公共设施多一点、公共空间宽一点、公共条件好一点。有的购房者,则更加强调套内面积大、使用方便、实用性强。自然,也就更能消除矛盾。否则,千篇一律,就无法满足居民住房的个性化需求,无法做到因人建房。

所以,要想在公摊面积上不再出问题,一方面,要规范开发商的行为,确保开发商不能,也不敢利用公摊面积做文章。否则,依法处理并承担购房者损失;一方面,要逐步取消预售制,从根本上解决公摊面积的问题,也让开发商能够在建房时,更好地适应不同需求的购房者,建设更多个性化商品房。

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标签: 公摊面积 取消公摊面积

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