作者 | 夏心愉
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出品 | 愉见财经
给中小企业贷款续贷，为了省去企业还要拆过桥资金的成本和风险，不少银行推出了类似“空中加油”的贷种，比如“续贷易”之类的产品，让企业不用先还再借了。
如今这一类似的思路，进入到了二手房交易领域。
以往，二手房交易过户流程较为繁琐，需要“卖方借款或买方垫资—还清银行贷款—解除抵押—办理交易过户—买方重新设立抵押”，登记完成后买方银行放款，卖方最终才能拿到剩余的房款。双方不仅要在不动产登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会很长，少则十天半个月，多则一个月以上。
这个过程又麻烦又藏匿风险，所以部分城市酝酿了二手房交易新模式。
8月17日，济南推出二手房“带押过户”登记新模式，对于存在抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。
目前，“带押过户”在工行、建行、北京银行(601169)等多家银行试点成功，将在济南全市二手房市场全面推行。
而在济南之前，昆明于8月初也推出了二手房“带抵押过户”合并登记业务。
此类模式一经推出，备受市场关注。多位市场人士表示，二手房“带押过户”政策在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费。
房贷未结清也能交易
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济南17日举行的新闻发布会指出，为了让群众享受更便利的登记服务，针对二手房交易过程中多部门分开办理时间长、资金成本高的问题，济南二手房市场全面推行“带押过户”。
“愉见财经”顺便补充一嘴，其实这个过程中买家还有一定的风险。我就有身边的买家朋友遇到过陷阱，首付款已经进去了，给卖家拿去还贷用了，但就在这个过程中卖家房子被查封，没法按约定过户了。这下完蛋，对买家而言，之后便是繁琐的打官司维权路。（这类故事大家若有兴趣，我之后抽空给你们写写哈。）
而在“带押过户”登记新模式下，只需要“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”，买卖双方转移和抵押“双预告登记”通过银行就可以完成线上申请，转移登记和抵押登记可同步办理，抵押预告登记自动转为本登记。卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到购房款，结清原银行贷款。
办理时限也由原先的十几天压缩至1至3个工作日办结。
总结来说：过去的模式是“房东筹钱偿还二手房剩余贷款-房东卖房-下家付款-房东收款”，而现在的模式是“房东卖房-下家付款-房东偿还二手房剩余贷款和收款”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，带抵押过户模式破解了二手房交易周期长、易失败的难题。
济南市不动产登记中心主任杜建刚还表示，“带押过户”的模式，使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，不必筹措过桥资金，降低交易成本。同时这一模式不需要先解押，买方把房款打到提存账户就可以拿到房，如果过户存在问题，房款还能原路返还，最大程度保障双方利益，将风险降至最低。
在济南之前，昆明市也在8月初举行了存量房“带抵押过户”合并登记工作启动仪式，成功办理云南首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务，并现场颁发了云南首本二手房“带抵押过户”不动产证。
昆明市不动产登记中心负责人介绍，启动存量房带抵押过户合并登记改革后，通过买方、卖方、银行签订多方资金监管协议，约定在买方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户，解决了“转贷”中卖方向原贷款银行提前还贷的资金来源问题。
值得注意是，在济南“带押过户”创新模式中，引入公证“提存账户”是一个重要的环节。在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金将原路返还，避免发生资金纠纷。
据介绍，目前，“带押过户”在济南地区工行、建行、北京银行等多家银行试点成功，未来将在全市二手房市场全面推行，实现银行贷款审批、抵押放款及二手房转移登记、抵押注销等各环节的无缝衔接。
不过从新模式诞生到推广开来，估计还需要一段时间。暂时来说，“愉见财经”就此询问了来自济南的几名房地产中介和银行信贷经理朋友，多数表示也是在新闻里了解到的新模式，但操作上还未收到具体通知。
能不能给二手房市场添一点暖意呢？
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在不少业内人士看来，“带押过户”模式将提高二手房的交易效率，有利于激发二手房市场交易活力。据中指研究院百城二手住宅价格指数统计，2022年以来济南二手房均价呈持续下跌趋势，累计下降0.48%，7月济南二手房均价18436元/平方米，环比下降0.09%，同比下降0.5%。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，“二手房“带押过户”预示着在购买尚存按揭贷款的二手房时，不用先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款，此方式在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费。
而在此前，为了给房地产金融市场注入新活水，济南连续推出政策组合拳，涉及限购范围、限售条件、公贷额度、增购住房、降低购房门槛、降低首付比例、公贷首套房认定标准等。陈文静称，伴随着持续调整房地产政策，市场活跃度有望好转。短期来看，“济南模式”也为其他城市提供了参考借鉴，预计未来将有更多城市跟进，在二手房交易方面给予政策支持。
严跃进也表示，此类模式背后体现了降低二手房交易成本、活跃二手房的政策创新思路，同时具有示范意义，是盘活二手房资源、加快二手房流通、从二手房交易活跃带动一手房交易活跃等方面的重要创新政策。“对于全国市场具有非常好的启发意义。”
上海易居房地产研究院近日发布的报告显示，7月份热点城市二手住宅成交量环比下降5.5%，复苏过程较为艰难。从各城市表现来看，呈现分化态势。其中，东莞、佛山、苏州、扬州、南京、成都和厦门7个城市二手房成交量环比上涨；青岛、无锡、杭州、深圳、大连、金华和北京等7个城市呈下跌态势。
也不晓得这类便民模式的推出，会不会给二手房市场带来一丝暖意。我个人觉得难。但无论如何，便民的方向总是对的。
最后再补充一个小观点，大家有没有觉得，这类模式其实也并不陌生。中原地产首席分析师张大伟分析称，这个模式其实不是新事物，背后是市场几十年一直偶尔出现的“转按揭”，2003年，某股份制银行首先开始面向大众提供二手房转按揭业务。
所谓“转按揭”，就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
张大伟进一步表示，因为不是完整产权的交易，“转按揭”过程中，存在出现抵押查封、或者房主出现特别情况的可能性，也会影响交易的持续。“从法律角度，购房者购买完整产权可以直接过户的房屋最安全，毕竟动辄是几百万的交易。而‘转按揭’相当于转移债务，需要不同银行之间协调，购房者交易时需要谨慎。”
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