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自去年下半年以来持续下行的房地产市场，是否会影响各地的住房空置率？目前国内主要城市的住房空置率现状如何？
贝壳研究院最新发布的《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》（以下简称《报告》），重点研究了国内28个城市的3万个小区，首次盘点了今年以来主要城市住房空置率水平。其中，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上；深圳、北京、上海的住宅空置率最低，均在7%以下。
贝壳研究院高级分析师陶琦8月8日下午通过微信告诉《每日经济新闻》记者，28个重点大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。“通常来说，5%-10%之间的住房空置率是合理的，高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。”
仅9城空置率在合理区间
对于空置住房的定义，国内外并无统一标准。在此次调研方法上，贝壳研究院基于贝壳平台交易数据，选取5万名入职三年及以上业务人员，对其业务范围内的小区摸底调研，将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，并对不同小区的空置户数、小区总户数分别加总，设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。
《报告》显地，28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。住房空置率与城市能级也高度相关，在28个城市中，一线城市平均空置率7%、二线平均12%、三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。
陶琦表示，通常来说，5%-10%之间的住房空置率是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高；高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。“住房空置率的区域差异，直接反映房地产市场发展的潜力。”
来源：贝壳研究院
分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。
值得注意的是，南昌的住房空置率高达20%，排在28城首位。记者注意到，南昌的房价也保持着下行的态势。虽然南昌今年已多次出台楼市松绑政策，内容包括放松限购、降低公积金贷款首付比例、提高公积金贷款额度等，但其二手房价格指数环比不断下降，除1月份持平、3月微涨0.2%外，其余月份均出现0.1%-0.7%的下跌。
三大因素影响住房空置率
为何不同城市、不同区域结构性差异较大？影响住房空置水平具体有哪些因素呢？
《报告》指出，从宏观层面分析，购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。研究表明，当老龄化达到一定程度（65岁以上人口占比达18%），住房需求会下降。
如深圳、厦门和广州，65岁以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老龄化人口占比为3.2%，空置率仅5.3%，反映出强劲的市场潜力。而南通老龄化人口占比为23%，空置率为15%；重庆老龄化人口占比达17%，空置率为17%，两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。
同时，城市购房门槛的约束。房价越高、按揭贷款比例越高的城市，拥有多套住房的成本越高，进而住房空置成本越高。如今年上半年北京二手房交易的平均按揭比例仅37%，全国购房门槛最高，但其住房空置率仅6%。反之，住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房价也越低。
来源：贝壳研究院
此外，持有空置住房的机会成本，即租金回报的高低也是决定空置率的核心因素。据贝壳研究院数据，重点城市租金（中位数）与住房空置率的相关系数为-0.70，租金与住房空置率显著负相关。空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海，其月租金中位数在5000元以上，而空置率排名后两位的南昌、廊坊，其月租金中位数在1600元以下。
过高住房空置率值得警惕
在微观层面，楼龄和物业类型是影响小区空置率的两大因素。
报告认为，就房屋本身的属性来看，住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低。5年以内楼龄的小区，空置率随楼龄的增长从30%依次递减至12%；15年以上楼龄的小区空置率没有明显差异。
来源：贝壳研究院
老旧小区的空置率较低，因为大部分老旧小区通常都位于市中心，交通配套都比较便利，住房需求比较旺盛，导致很少有住房空置，像北京的阜成门、金融街(000402)附近，空置率均在2%以内。此外，较早建成的城市中心区域，也是优势教育资源的聚集区，学区附近的住房空置率比其他区域低5%。
从物业类型看，同一个城市不同类型小区的空置率有明显差异，住房空置率由低到高依次为住宅、公寓、别墅，其中住宅类小区的整体空置率较别墅小区低5%。
如北京住房整体空置率为6%，顺义商圈某些别墅小区的平均空置率高达20%。公寓和别墅的空置率较高主要与其多元化的使用场景有关，比如部分公寓用于投资经营，部分别墅用于度假等。
“一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但过高的住房空置率值得警惕，其潜在的风险不容忽视。”
陶琦认为，从市场供需角度来看，空置住宅意味着潜在供给，高空置率等同于大量潜在供应。当房价下跌预期较强时，大量空置房屋进入存量房市场会导致短期供给激增，加剧供求失衡而放大房价下跌风险。今年二季度部分城市放松限售，二手房新增挂牌房源激增，一定程度上也是空置住房过多的体现。
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封面图片来源：摄图网-500412144_
