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这是当下形势变化的必然结果，但不意味着“国进民退”。
编者按
当前，地产行业正步入转型换挡期，酝酿新发展模式。与此同时，AMC、国资、城投公司、轨道公司等几股“新势力”频频现身地产行业，正成为市场中举足轻重的力量。21世纪地产课题组试图分析这些新势力的进入地产行业的方式、规模、优缺点等，并分析其在房地产领域的发展前景与挑战。
国资向来是房地产市场不可或缺的力量。在本轮市场周期中，作为行业纾困资金来源和土地市场托底力量的国有企业，表现备受关注。
去年下半年以来，在多地土地市场，国企、央企表现强势，一度成为土地市场的托底力量。进入2022年，这种势头有增无减。根据亿翰智库对13个重点城市的统计，在今年首轮集中供地中，央企和国企的拿地金额平均占比为79.4%。到第二轮集中供地，该比例增至81.5%。
与此同时，在房地产纾困过程中，一批国有资金还作为“白衣骑士”进入房地产业。建业、华南城等房企，均在股权层面引入了国有资金，另有不少国企接手了开发商的项目。
在这些新入场的国资中，有着大量的“新面孔”。与老牌国有房企相比，它们的背景、运营特点、发展战略更不为外界所知，也更有神秘感。
但多数分析认为，国资入场已成为近一段时间房地产业的重要发展趋势，这是由于国资的低成本、稳健性更符合当下的监管要求。此外，随着房地产业向居住、民生的属性回归，国资也将在租赁、城市更新等领域承担更多的责任。
因此，揭开这层神秘面纱，有助于更好地把握房地产业的发展脉络和运行特点。
国企市场份额的提升，既体现出监管要求下的竞争优势，也有履行民生责任的考量。视觉中国
四种路径
对于国资参与房地产，监管部门一度有较为严格的限制。由于市场交易过热，“地王”频出，2010年3月，国资委向78家非房地产主业央企下达“退房令”，只保留16家以房地产为主业的央企（后又将准入范围扩充到21家）。同时，各地国资监管部门也陆续发文，对国企进入房地产进行限制和规范。
此后，虽然保利、中海、绿地等一批央企借助专业运作能力和市场红利快速发展壮大，但总体而言，国资对房地产的介入程度仍然相对有限，各级监管部门也不断提示相关的风险。
2017年7月，湖北省国资委发文称，“省出资企业及其各级子公司企业对房地产新增投资持谨慎原则，严控风险”。
2020年1月20日，国资委发布《关于中央企业加强参股管理有关事项的通知》，重申央企“退房令”，要求央企严把主业投资方向，不得为规避主业监管要求，通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。
但到2021年下半年，国资对房地产的介入程度明显加深。彼时，由于房地产业流动性受阻，不少城市的第二轮和第三轮集中土拍热度不高。作为托底力量，一些地方国企和城投公司出手拿地，有效降低了流拍率。
此后，除在土地市场继续有强势表现外，在股权和项目层面，国资与房企也有更多的合作。2021年末，深圳特区建发集团认购华南城配售股份，成为第一大股东。2022年6月，河南铁建投集团旗下的河南同晟置业有限公司宣布入股建业地产，成为第二大股东。8月，金科向重庆发展投资有限公司借款2.4亿元，期限3年。
项目层面的合作同样比比皆是。去年以来，已有不少房企将项目转让给所在地的国企，一些出险房企更是如此。今年4月，廊坊市旗下的国企就接手了华夏幸福(600340)的两个项目。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水向21世纪经济报道记者表示，国资介入房地产，有四种主要路径。除公开市场拿地、与企业直接合作外，还包括作为纾困资金参与项目的盘整、参与城市更新项目等。
比如，郑州市房地产纾困基金由郑州国家中心城市产业发展基金股份有限公司作为母基金出资设立。今年8月，该基金牵头、郑州地产集团有限公司参与，与建业集团就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。这也是郑州市房地产纾困基金落地的首个项目。
除郑州外，南宁、天津、浙江、湖北、陕西等省市都以国资为主体，设立了地方性的房地产纾困基金。通过这种途径，国资以强大的信用背书，能更好地起到扭转市场预期的作用。
刘水还指出，参与城市更新项目，也是国资介入房地产的重要途径。这类项目需要资金的沉淀，且回报周期长，更适合国资的运营特点。
合作是趋势
此轮国资入局房地产，是在行业推进去杠杆、市场流动性不佳的背景下实现的。分析人士普遍认为，在去杠杆的大背景下，房地产业原有的“高杠杆+高周转”模式难以为继。因此，资金成本低、风险偏好弱的国企更适合当下的金融监管要求。
刘水表示，国企拥有融资和政策支持优势，融资成本较低，社会信任较高，与地方政府拥有良好的合作关系。特别是在当前社会各界关注“保交楼”的背景下，国企有政府信用背书，更容易获得购房者信任，并转化为销售优势。
中指研究院的统计显示，2022年1-8月，销售额前50的企业中，国企和央企的数量增加5家至18家，国企和央企销售额占前50企业销售总额的比重提升12.0个百分点至39.4%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也向21世纪经济报道记者指出，相比周转速度，国企更加关注项目运营的稳健，以及形象、口碑等因素，这种特点使之更容易规避风险。同时，随着房地产业向居住、民生的属性回归，在租赁、城市更新等民生领域，国企也将承担更多的责任。
他表示，从这些意义上说，国企市场份额的提升，既体现出监管要求下的竞争优势，也有履行民生责任的考量，而不仅仅表现在为市场托底、为行业纾困这一层面上。
但前述受访者均认为，与民企相比，作为一个群体的国企开发商也有一些短板，如经营效率较低、开发能力较弱等，一些国企还缺乏成熟的产品体系。这也意味着，短期内，这个群体很难在房地产领域真正做到高歌猛进，加强与民企的合作，将是未来的主要趋势。
北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，一种可能的情况是，国企拿地后，因缺乏开发能力，会选择将部分股权转让给民企，双方共同开发。在此过程中，国企既发挥信用背书的作用，也能作为财务投资者获得收益，有想法的国有房企还能从中获得能力建设。
在另一种合作模式中，民企会通过代建、轻资产运营等渠道介入项目，国企既是资产方，同时也是投资方。
他还指出，对于通过股权投资介入房地产的国企而言，短期的作用更多是资金支持和信用背书。至于未来能否在房地产领域进一步发展，则需视公司的战略规划和资源投入而定。
严跃进表示，总体来看，国资介入房地产是当下形势变化的必然结果。但需要注意的是，对国资进入房地产领域的监管政策仍然适用，监管层也没有明确鼓励国资进场。因此，一些市场人士担心的“国进民退”并不会必然出现。
刘水也指出，国企市场份额只是阶段性提升。随着房地产行业进入加速出清、优胜劣汰的阶段，必然会出现市场份额的短暂调整。国有企业凭借较强的资源禀赋和稳健经营等优势，市场份额有所提升。未来在市场经济体制下，国有企业市场份额并不会一味地持续提升，或将与民企维持在一个相对均衡的状态。
（作者：张敏,李佳媛 编辑：张伟贤）
