全球新消息丨中国房地产真的还有很长的“黄金时代”吗


【资料图】

中国房地产开发集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏,近日在接受媒体采访时表示,美国房地产业从建国到现在已经发展了246年,现在的美国房地产仍处在黄金时代。中国房地产业从房改到现在才24年,我们就说中国房地产的黄金时代不在了,从国际比较来说也不合理。因此,他建议,对刚需来说,有买房条件和资金的话,该买房就买房。过去多年有些人不断地等待更好的时机出现,结果等来等去,越等房价涨得越快。

作为著名经济学家厉以宁的得意弟子之一,孟晓苏也是中国房地产领域很有影响力、很有话语权、很有发言权的人物,曾经是房改课题组的组长。也就是说,房地产市场的一系列改革政策,很多就是出自于他的手、他的口、他的研究报告和他的建议。自然,孟理事长对中国房地产市场的了解,是非常深刻的,也是比较到位的。

问题的关键在于,对中国房地产市场的了解,显然不能只套理论,不能只看其他国家、尤其是美国怎样怎样,而要结合中国实际,看中国居民对待房子、房价、房地产的态度,看中国居民的消费心理和住房理念,看中国居民的收入水平和收入来源渠道,看已经建成的商品房的存在形态。如果撇开这方面的问题,单纯就房地产论房地产,就极有可能带来决策的失误,形成房地产市场走向的偏差。

我不知道,孟理事长有没有认真分析过,美国房地产业发展了246年,房价发生了怎样的变化。也就是说,在246年中,美国的房价上涨了多少,而同期居民收入上涨了多少,房价与居民收入的契合度有多高。显然,从美国的实际房价来看,美国房价的年均上涨幅度是非常低非常低的。与美国人的收入水平相比,完全是匹配的,也是协调的。相反,中国在短短的24年时间里,房价就上涨了5—10倍,年均上涨幅度之高,可以把美国人吓死。也就是说,我们可能用美国1/10的时间,走完了美国房价的上涨之路。这样的格局下,说房地产业还有很长时间的“黄金时代”,可能就不太恰当了。

除房价之外,再来看开发企业。既然美国的房地产市场已经“黄金”了246年,自然,美国的房地产开发企业也已经“火热”了246年,那么,美国到底有多少房地产开发企业,有多少负债累累的房地产开发企业。负债达到万亿水平的开发企业有多少,房地产领域的负债总额是多少,等等。不错,2008年,美国发生了次贷危机,不仅开发企业大受其害,金融也深受其害。但是,问题出在哪里呢?不就是出在房地产市场的过度发展、过度负债消费、过度负债扩张吗?而今天的中国房企,有几个资金链还安全呢?房地产开发企业的资金链都不安全了,房地产还能“黄金”下去吗?

再看市场需求。从中国的人口来说,特别是城市新兴人口来说,刚需确实是支撑房地产市场继续“黄金”下去不可忽视的重要方面。问题在于,只看需求,不看供应,也是会出现严重问题的。恰恰是,中国的房地产市场,玩的就是心跳,就是只嫌少、不嫌多,只怕不够、不怕过剩。实际情况是,早在七、八年前,住建部专家就公开表示,中国城市的商品住宅已经超过人均一套了。也就是说,平均到家庭,可以一家三套了。如果再继续供应下去,会不会出现过剩现象呢?面对这个问题,有一个部门可以说清楚,中国有多少空置房、闲置房、库存房吗?如果这些房产全部释放到市场,会带来怎样的场景呢?会不会让房地产市场崩盘呢?是否应当首先消化掉这些房产呢?如果这些情况不了解,只知道拼命建房,房地产市场总有一天会承受不了的。

曾几何时,一些地方官员为了鼓励居民购房,常常会用美国老太太负债购房的案例教育身边人,甚至在会上大讲特讲。在房价快速上涨的当口,这样讲,确实效果非常好。可是,随着房价逐步稳定,房奴们已经越来越感到生活的不易。特别是当了房奴后,其他方面的消费大大减少,甚至培养孩子的投入也明显减少,慢慢地,房奴们有点后悔购房了。那么,如果再去宣传美国老太太负债购房的事,一定会被骂得狗血喷头。因为,由于社会保障、社会福利的滞后,当房奴对家庭生活带来的冲击和影响太大太大,以至于多数房奴无法忍受,也越来越难以接受。在这样的大背景下,说中国房地产业还有很长时间的“黄金时代”,就太不切实际了。

总之,理论上的房地产业“黄金时代”确实存在,实际中的房地产“黄金时代”,可能背后就是“至暗时刻”,必须引起高度关注,切忌盲目乐观。

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