红周刊 | 秦佳丽
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因为发布近一个月本金或利息合计约2.8亿美元的两笔优先票据可能无法偿还的公告，天誉置业债务违约危机浮出水面。
“一文钱难倒英雄汉”的现象自去年底以来反复在房地产公司中出现，这一次轮到了天誉置业。天誉置业6月15日公告，有两笔优先票据若无法及时与债权人达成解决相应问题的方案，可能引发若干债务交叉违约。《红周刊》就这两笔债券兑付进展情况多次致电天誉置业，但始终无人接听。
在去年净利亏损、今年融资艰难的夹击之下，天誉置业能否顺利渡过难关还是未知数。《红周刊》统计发现，目前天誉置业资金缺口逾百亿元，公司也在暂缓拿地。公司当前力推的项目是位于广州凤尾村的旧改项目，但该项目周期较长，难以帮助公司解决当前的资金缺口问题。有业内人士向《红周刊》表示，天誉置业爆雷几乎已成事实，高负债及业绩大跌之下，资金链断裂将难以避免。
2.8亿美元债务“压顶”
账面资金缺口逾百亿元
据了解，天誉置业近期需兑付的两只优先票据均在新交所上市，合计未偿还本金5.39亿美元。天誉置业6月15日公告，一笔13%计息优先票据本息到期日均为2022年7月8日，届时天誉置业需偿还剩余本金2.47亿美元及利息1605.5万美元；另一笔13%计息的优先票据将于2023年12月16日到期，目前尚未偿还金额为2.92亿美元，天誉置业需在2022年6月16日及2022年12月16日分别支付的利息为1898万美元。这意味着，近一个月内天誉置业需拿出约2.8亿美元偿还债务。
根据公告，天誉置业将积极寻求于合理时间范围内与票据持有人协商以期达成一致的方式解决相应问题，否则可能引发债务交叉违约。
《红周刊》据Wind数据统计，截至6月24日，天誉置业存续15只海外债券，存续债券规模约110亿元。
上述票面利率13%的临期债券，是其目前计息成本最高的两只债券。尽管这两只债券本息金额占天誉置业债券总规模的比例并不是很高，但却是其目前最大的经营难题。
据天誉置业财报，截至2021年底，公司的借贷总规模为114.76亿元，其中一年内需偿还贷款67.77亿元，但公司现金及现金等值项目13.31亿元（剔除受限制现金28.8亿元），距离覆盖前述短债尚有逾100亿元资金缺口。公司核数师普华永道对此给出意见报告显示，天誉置业持续经营存在重大不确定性。
天誉置业的资金饥渴也体现在了“三道红线”监管方面，截至2021年底，天誉置业依然是“橙档”房企，公司剔除预收款后的资产负债率为81.7%、净负债率58.2%、现金短债比0.2，“踩线”2条。
而且，天誉置业的经营现金流目前还没有向好迹象。据公司财报，公司2021年营业总收入76.7亿元，同比下降0.83%；净利润录得亏损2.84亿元，同比下降129.9%。
作为房企营收回款的重要来源，今年天誉置业的销售规模大幅下行。公司在前述债券信息内幕公告中披露，其前5个月合同销售认购金额同比下滑63%。另据《红周刊》统计，天誉置业去年销售规模不及2019年水平，公司物业销售均价也从2020年9500元/平方米下降到去年的9000元/平方米，降幅为5.26%。
而经营现金流的短少，也推高了其融资成本，天誉置业2021年整体加权平均年度借贷成本达11.4%，较同期39家样本5.81%的平均融资成本高出5.6个百分点。到今年，天誉置业旗下广州凤尾村旧改项目公司通过借贷公司获得一笔年化利率14.8%的5亿元规模贷款，利率水平再创新高。
与此同时，天誉置业近期出现高管“离职潮”、大股东减持股份等现象。《红周刊》统计，自今年4月下旬以来，公司实控人余斌9次减持，合计减持14.17亿股，套现1.29亿元。目前其持股比例已由之前的69.25%降至59.5%。
“爆雷几乎已经是事实。”优淘城总裁薛建雄向《红周刊》表示，天誉置业前两年资产情况已经较差，借贷利息和负债较高，叠加过去一年多来房价下滑和业绩大跌，公司现金流不可避免地会断裂。
战线收缩 力推旧改
长周期开发影响交付结转收入
成立26年，2006年借壳人人控股完成港股上市，天誉置业一度是由大湾区向全国扩张的优质房企。公司实控人余斌素有“资本高手”之称，除了掌舵天誉置业，还曾是A股壳资源绿景控股(000502)的实控人。如今，天誉置业面临债券违约险境，绿景控股亦在今年6月退市摘牌，余斌昔日资本版图失去光彩。
在主业发展艰难、债务问题突出的情况下，近一年来，天誉置业实际由扩张转向收缩，并聚焦自身擅长的旧改业务。在2021年度公司业务展望中，天誉置业表示，将重新聚焦粤港澳大湾区，暂停拿地动作，将继续推进广州其他470万平方米的城市更新项目落地。
目前，天誉置业的潜在土地储备面积呈负增长或停滞状态。《红周刊》统计发现，2019年至2021年，天誉置业披露其位于大湾区、南宁、桂林、徐州及昆明的潜在土地储备面积，依次为1926万平方米、1770万平方米、1770万平方米，同比变化依次为-1.2%、-8.1%、0%，未来货值供应或“后劲”有限。
《红周刊》同时了解到，尽管天誉置业不曾披露旧改项目总体规模，但就公司公告中透露的“广州市凤尾村约200万平方米城市更新项目”以及“推进广州其他约470万平方米的城市更新项目落地”等数据来看，天誉置业仅在广州的旧改项目面积就达670万平方米，在其2021年持有的项目组合总建筑面积中占比20.3%。
而押注旧改显然是出于低成本获取土地优势。天誉置业曾在2019年报中表示，其项目组合每平方米可售建筑面积的平均土地成本为2300元以下，集团在同业中拥有强大的订价及竞争能力。
但与此同时，由于前期土地整理工作复杂，开发周期偏长的旧改项目容易带来资金沉淀压力。《红周刊》统计，由于介入旧改项目较多，天誉置业部分项目开发周期将持续4～7年。
譬如，公司旗下广州凤尾村项目、广州萝岗项目、深圳天誉大健康智慧工业园均于2020年纳入规划建设，预计可售建筑面积分别为74.2万平方米、10.1万平方米、12.9万平方米，不过预计其中最早竣工的项目亦有待2024年，或影响公司目前交付及结转收入。
举债押注凤尾村旧改项目
资金负担仍在加剧
在债务压顶下，天誉置业目前仍在力保广州市凤尾村旧改项目，“集中资源推进广州市凤尾村约200万平方米城市更新项目”是公司2021年度公告所展望的重要战略规划。
6月13日，天誉置业发布《须予披露交易可能出售附属公司股权》公告，再度将该项目推至台前。根据公告，天誉置业旗下子公司天誉誉浚与从事投资活动的广州融悦签订贷款协议，计划以14.8%年息融资不超过5亿元。该笔资金将用于广州凤尾村项目，即天誉誉浚控股80%的项目公司广州天凤有限公司承担建设开发。
值得一提的是，还款方式为自提款之日起60个月内，另自首次提款之日起24个月内，有超过1.4亿元人民币的贷款，广州融悦有权要求提前偿还。另据协议，广州融悦可以1.4亿元购买凤尾村项目公司51%股权，该对价将以等额方式抵消未偿还贷款金额。若债权人行使期权，天誉置业在项目公司的实际股权将从77.60%减少至38.02%。
“超过12%的利率借的钱，几乎都很难还上。”薛建雄对此表示，天誉的负债已经过高，并且缺乏好的资产和赢利空间，吸引不到投资，也很难再融到资，除非房价大涨可能还有还钱的能力。
据了解，凤尾村旧改项目位于黄埔区知识城北部，2020年天誉置业由凤尾村经济联合社确定引入为合作企业，该项目包括拆迁安置金额在内的总投资规模约88亿元，规划总建筑面积193.9万平方米，预计可售建筑面积74.2万平方米,预计竣工时间为2024年至2027年。
作为天誉置业现有项目中最看好的项目之一，按照计划，凤尾村将其建成粤港澳大湾区最大的青创小区，届时营业总收入有望突破两百亿元。
不过，《红周刊》了解到，长周期开发建设过程，凤尾村旧改项目令天誉置业背负较大资金负担。除了上述一笔年化14.8%年息贷款外，2021年5月，该项目公司广州天凤有限公司与广州农村商业银行黄埔支行等3家银行签订银团贷款合同，获银团授信总额不超过82.79亿元，年利率约7%。
薛建雄对此表示，“2021年来市场上开发商同行不断爆雷，外部环境不利的情况下，天誉置业只有相对优质的旧改资产还能借到钱。但这之后公司无法借新还旧，销售业绩也没能好转，只能等待更黑暗时刻。”
（本文已刊发于6月25日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）
