文：范楚学
2021年，市场和物企自身都提出了更高的要求，驱动企业持续向多元化发展，布局多类业态、打造多元化服务能力已经成为企业的核心战略；此外，还有大批专注于服务某一细分业态的企业走进众人视野里。
针对2021年度物业企业多业态布局情况，嘉和家业推出“2021物业服务行业年终盘点”市场篇（下）：加快多业态渗透，商业、城市服务持续升温。
本篇将回顾2021年物企如何进行非住宅业态探索及多业态布局打造，其中将重点分析商业物业及城市服务。
截至2021年中期，上市物企非住宅业态占比已达到38.7%，覆盖商业、学校、交通枢纽、园区、城市服务、文旅等多类型业态，预计2021年末该比例可增长至45%。
01 开启全新增长空间，夯实差异化竞争力
2021年，物业行业继续呈现加速发展的态势，12家物企通过IPO方式登陆资本市场，另有包括万物云、龙湖智慧服务等多家企业进入上市筹备阶段。越来越多的玩家入局，使得市场竞争日趋激烈，如何开辟新战场、抢占市场先机成为物企突围的关键。
11月，中国社科院发布《中国物业服务大数据报告（2021）》。报告提到，为促进物业服务向个性化、多样化和品质化发展，物业服务行业应“拓展多业态服务，向全域管理迈进，包括但不仅限于住宅物业和商办、园区、公众物业等业态，城市服务、国企后勤服务等”。
可见，在新阶段、新理念、新格局下，多业态发展已成为物企满足外生要求、内生需求的必要手段。具体来看，物企多业态布局有两大驱动因素：
盈利端：住宅市场面临天花板，物企迫切寻求下一个增长极；
发展端：企业高度相似，差异化标签突破市场同质化。
1.住宅物业盈利难解，多元业态开启增长新空间
在住宅项目中，物企以提供清洁、安保、维修等基础服务为主，收取的物业管理费较低。根据《中国物业服务大数据报告（2021）》，当前全国大部分住房的物业费低于2元/平方米/月；而在一些老旧小区项目中，物企还需进行大量前期铺排工作，同时面临严重的物业收费少、收缴率低等问题。
尽管近年来物业企业大力发展增值服务，尤其是社区增值服务，来挖掘可能的增长点。但当前该业务仍处于投资建设阶段，对企业收入的贡献程度有限。根据2021年中期数据显示，社区增值服务收入贡献占比约为14.8%，于企业提升单坪创收帮助有限。
相比之下，非住宅业态的盈利能力表现显得更为突出。首先，非住宅业态的物业费普遍高于住宅业态。2020年，全国非住宅业态项目平均物业费约为4.5元/平方米/月，其中商办、医院类业态平均物业费超6元/平方米/月；我们预测 2021年全国非住宅业态平均物业费可达5.5元/平方米/月。
其次，非住宅物业的服务对象多为企业，收缴率相对住宅物业较高，例如医院和学校类物业的收缴率均超99%；且该类客户支付能力较强，对于费用上涨的敏感度较低，因此对于物企而言，多元化的收入渠道能够更有效地保障未来的成长性。
2.行业同质化程度高，市场渴求“新故事”
随着物业企业陆续登陆资本市场，市场供给大幅增加。截至2021年末，市场上共有53家上市物企。但从整体而言，大多数物业企业在业态、服务内容上具有较高的相似度，行业缺乏特色；资本态度逐渐回归理性，高瓴资本、红杉资本等大型风投机构的身影逐渐从物企战投名单中消失。
如今，物企都想凭借打造差异化的标签，在市场上讲出一番令人耳目一新的故事，从而获得资本的关注。那么，布局不同类型的业态就是最直观、也是最快捷的方式。这一点在2021年上市的企业中得到了很好的体现，如越秀服务的TOD业态、中骏商管的商业业态、京城佳业的胡同业态等。
相比于住宅物业，非住宅业态细分赛道众多，市场空间也更为广阔。因此在仍是“规模为王”的阶段，以差异化突围对于成长型物企的意义尤为重要。
02 细分赛道众多，商业、城市服务成热点
以上市企业为代表，根据企业披露的信息，目前所有上市物企均有布局非住宅业态，覆盖商办、学校、医院、园区、城市服务等多个细分赛道。2021 年，多家物企大力推进非住业态拓展，在项目获取上亦卓有成效：
表：2021年上市物业企业非住业态拓展成果
资料来源：嘉和家业整理
从表中不难看到，商业物业、公建物业和城市服务是目前物企重点关注的三大非住业态，90%以上的上市企业在2021年新拓展相关项目。
由于公建物业包含众多细分业态，每一细分业态的市场规模体量较小，因此以下将主要对商业物业及城市服务进行分析。其中，商业项目多为商业写字楼、购物广场、商业街等；城市服务多包括市政环卫、老旧小区改造等项目。
1.商业物业：加码物管，双管齐下碰撞新火花
近年来，物企在拓宽管理规模的同时，也在不断增强自身内驱力，多家企业提出关于利润增长的业绩指引。而商业物业凭借其高收益的优势，成为物业企业提升盈利能力的重要板块，备受企业追捧。
商业物业的收入主要来自于对商户及租户收取物业管理费，且商业物业平均物业管理费远高于住宅物业管理费。因此在相同面积下，商业物业能够录得更高的物业管理服务收入，从而提升企业的总营业收入。以保利物业为例，2021年1-6月，保利物业的商业及写字楼物业平均物业管理费为7.66元/平方米/月，而住宅物业仅为2.23元/平方米/月。
此外，商业物业相较于住宅物业来说，并未有较大的额外成本支出，因此高收益能最大程度兑现在企业的利率水平上。以深耕商业板块的上市物企为例：2021H1，中骏商管、合景悠活、华润万象生活的净利率水平均大幅领先于行业均值。
从资本的角度看，高收益以及高盈利能力能够增强投资者的信心，且“商管+物管”双轮驱动，能给企业带来更高的溢价能力和抗风险性，两者综合影响下，深耕商业物业的企业往往能够获得资本市场的高估值。以华润万象生活为例，上市时企业获110xPE；截至发稿，其市盈率仍高居板块首位。
2021年，物业企业纷纷加快布局商业物业的脚步，在收并购市场上即可见一斑。从企业披露的信息看，全年物企共发起至少12宗关于商业物业收并购案例，且交易金额屡次打破行业纪录，引发市场高度的关注。
值得关注的是，作为行业龙头的碧桂园服务频频向市场展现发展商业板块的决心。企业在年初的业绩推介会上表示：商业写字楼将是未来几年的发力点之一；5月，李长江再次重申：2021年是碧桂园服务在商业板块发力的一年，企业将通过整合内部商业资源或同第三方进行多层次合作，提高商业运营板块在收入、利润的占比，同时提升其在市场中的品牌影响力。
在此背景下，碧桂园服务首先对碧桂园集团体系下的所有商业业务进行了整合。随后碧桂园服务对市场上有商业运营经验的标的进行大规模整合：9月，碧桂园服务高价收购富力物业以及邻里乐控股，标的企业的商业品牌和完善的商业物业管理体制，助力碧桂园服务深度布局商业物业板块。
未来，物业企业将持续发力商业物业赛道，充分挖掘高品质业态带来的良好增长前景。从商业物业的市场规模来看，据嘉和家业预测：2021年末总在管面积将达到8亿平方米；全年商业物业总收益将超600亿元。
图：2014-2025E商业物业在管面积及收益情况
数据来源：嘉和家业物业云
2.城市服务：盘活城市空间资源
从物业企业的角度出发，在中央到2035年“基本实现国家治理体系和治理能力现代化”的规划下，布局城市服务赛道将是其抓住时代发展红利的绝佳机遇。具体来看：
物业服务高度同质化，城市服务项目可以开拓物企新的增长点，创造新的市场和价值空间，有利于扩大服务规模之后再开展增值服务；
资源整合，广泛开展合作，拓宽自身发展渠道；与政府紧密合作，精确落实政策指导，获得更广阔的项目承接空间，反向促进自身发展；
承担社会责任，建设更美好宜居的城市，进而强化品牌建设，树立良好品牌形象和品牌口碑；
城市服务一体化项目所涉及的年化金额大，服务内容多，还包含多种额外服务内容。
目前，碧桂园服务、万物云、雅生活服务是业内布局城市服务进展最快的企业。2021年，凭借先前的运营成果和优势，三家企业在城市服务领域逐步扩大服务范围、丰富服务内容，服务水平不断进阶。
表：2021年头部企业城市服务代表项目
资料来源：嘉和家业整理
成长型企业虽然无法在当前阶段实现头部企业这般全局性的一体化运营，但其仍积极从细分业务切入，先拿到城市服务入场券，为未来探索更广阔的发展空间积累丰富经验。
以弘阳服务为例，2021年4月，弘阳服务与南京市栖霞区西岗街道达成战略合作，双方将在市政管理服务、资源运营服务、专项设施服务等领域开展合作。未来，弘阳服务将在此基础上持续探索城市民生服务管理领域，不断发展街镇创新治理模式，创造更大的服务价值与社会价值。
此外，老旧小区改造也是城市服务领域的热点。以宋都服务为例，以“采荷街道金牌管家大物业基层治理模式”为起点，企业积极探索老旧小区的管理运营模式，不断扩大老旧小区城市服务边界，拓展多种服务场景，助力建设美好城市。
03 壁垒高企，如何选择正确入局姿势？
相比于住宅物业，非住物业业态多样，管理方式各不相同；且专业性要求更高，设施设备、人员配备、技术要求等都需要大量成本和时间投入，进入壁垒更高。因此物业企业在布局非住宅业态的过程中，需要根据项目性质选择不同的方式。
通常，物业企业采用招投标、收并购或战略合作这三种方式：
招投标：招投标是企业在进行市场拓展时最普遍采用的方式。对于物业企业而言，招投标的方式成本低，对于项目业态没有限制；且在最大程度上达到了公平公正，政府类项目通常采用该方式遴选项目承接方。然而，随着物业企业数量增加、行业整体实力不断提高，招投标的竞争愈发激烈，将倒逼企业不断提升服务水平和品牌影响力，增强招投标竞争力。
收并购：收并购是物业企业布局新业务的最快速方式，企业可在短期内并入标的企业的规模、业务、技术等。2021年，物业行业的收并购热情达到历史最高潮，交易规模、交易总额均远超2020年。物企大规模收购专注于商业、公建、城市服务等业态的企业，于红海市场抢占先机，快速增强企业核心竞争力。
战略合作：近年来，物业企业不断探索企业之间、政企之间的合作模式，追求双方利益最大化。相比于招投标和收并购的方式，战略合作结合了两者低成本、高效率的优点；且双方出于长期共赢的考虑将不断深化合作。当前，物业企业通常以战略合作的形式拓展城市服务。
表：2021年物业企业部分战略合作（城市服务领域）
资料来源：嘉和家业整理
结语
2021年，在企业盈利及未来成长性的驱动下，物业企业积极探索非住宅领域，全力打造多业态布局。通过招投标、收并购、战略合作等多元化手段，物企在非住项目获取上成果颇丰，其中商业物业、城市服务以其良好的市场前景和广阔的盈利空间，吸引众多企业抢滩布局。
2022年，物企将在多业态布局上不断进取，商业物业和城市服务也仍将是物企拓展业态的热门领域。尤其在城市服务领域，将会有更多物企入局，企业之间、政企之间的合作也将更加频繁；同时，随着“放管服”政策的陆续落地，将有更多城市加入其中，借助物业的力量提升城市治理水平，实现城市与行业共同升级发展。
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