文：王都
2021年，物业行业上市风口减弱，全年通过IPO方式新上市的企业仅12家。伴随多家大型物业企业已成功登陆资本市场，物业行业的收并购风口悄然转向另一个维度：由原先的“卖方市场”主导转向为“买方市场”主导，即市场上待售的物业企业数量增多，主动权将把握在买方手上。
由此，针对2021年度物业企业收并购情况，嘉和家业推出“2021物业服务行业年终盘点”市场篇（上）：全年交易金额破300亿，物业收购已转向“买方主导”。
本篇将从两大方面展开分析，意在盘点2021年物业行业收并购事件，并预测2022年行业收并购市场发展趋势。
继2020年物业行业发生79起耗费107亿元的收并购后，2021年，整个行业再创收购兼并高潮期：
据不完全统计，2021年，33家物业企业合计发生84起收并购事件，其中经企业明确披露资金及收购裨益的事件合计61起，共耗资344.9亿元；
下半年，行业并购明显加速：7月至今，行业收购金额达215.8亿元。这主要是由于受地产行业现金流影响，旗下物业资产难免不受到波及；
从收购溢价看，2021年，物业企业的收购溢价均值维持在13.7x，较2020年15.2x有所下降，溢价下降的结果同“买方市场主导”的现象相契合。
图：2019-2021物业企业收并购金额（亿元）及溢价
资料来源：嘉和家业物业云
01 复盘：
2021年，规模型物企主导行业收并购
同2020年相比，2021年的物业行业收并购呈现三大既有特征的同时，也迸发出些许新特征：
其一，收并购买方的主力军仍有具备一定规模的物业企业构成，但资本加持下，部分中小型企业充分利用资源进行规模跃升；
其二，收并购目的除扩充业务规模、提升管理密度外，越来越多的企业重点关注收购带来的业态多元化、服务范围的延伸，以驱动企业向上发展；
其三，出售方不再局限于自然人、合伙人，当下更多地产企业出售物业板块以获得现金回流，与此同时，物业企业选择剥离与其经营方向不符的业务以专注发展主业。
1. 买方：规模型物企收购为主，偶出“小吃大”现象
一方面，84起收并购事件中，规模1亿㎡以上的14家物业企业经手57起收并购案例，占比达67.1%，披露合计耗资331.6亿元，占总金额96%，可见具备资金和品牌实力的头部企业收并购动作频繁且力度更大。
较大的几起收并购案例均由碧桂园服务主导，企业于2021年上半年开启上市物企之间收购的先河——以54.32亿元收购嘉宝服务71.17%股份；下半年，企业分别以不高于100亿与33亿的对价收购富良环球（富力物业）以及邻里乐100%股份，其金额再次刷新行业的并购纪录。
与此同时，行业内头部企业紧跟步伐：融创服务、世茂服务、金科服务等2020年新上市企业手握大量募资所得，积极调动资金，实现规模密度深耕，并加码多种业态。
此外，行业内首现“蛇吞象”现象，当时规模仅为2210万平方米的合景悠活以13.16亿元收购超8600万平方米的雪松智联80%股权。
图：2021年上市物业企业收并购金额排行
注：收购金额仅统计对外披露金额的事件
资料来源：嘉和家业整理
除上表提及的上市企业外，资本场外的万物云、龙湖智慧服务亦于2021年频繁进行收购：
计划上市的万物云通过收购阳光智博服务、伯恩物业、深圳机场(000089)物业等企业；
被传已有上市安排的龙湖智慧服务则于年内收购亿达服务、美好幸福物业服务、楷林商务服务、九龙仓物业等多家企业。
双方均或将为自身上市以进一步扩大规模优势，提升自身市场定位，助力自身在上市时获得更高估值。
可预见的是，在头部物企带领下，大规模收购将成为常态，行业集中度必将加速提升，强者恒强的局面将进一步确立。
2. 收购目的：追求规模仍为第一动力，多家企业借助收购实现多元化发展
从收购目的来看，当前，多数成长型物业企业仍借助收购提高自身的业务规模及管理密度。如，
有成长型企业标杆之称的和泓服务，曾于2020年收购6家物业企业，2020年规模较2019年末增长169.6%。企业在2021年持续践行收购拓规模的策略：继1月进行配售融资后，再耗资2.67亿元分别收购兴隆物业等四家企业。待成功收购金宁物业后，和泓服务的合约规模将由2021年初的2250万平方米增加超120%，即超5000万平方米。
不可否认的是，收并购成为企业扩规模的最直接、高效的手段。规模之上，物业企业亦注重高质量发展，在选择收购标的时，建立在弥补自身区域密度或在管业态短缺的基础上，结合自身实际需求进行收并购。如，
合景悠活通过收购一举获规模破亿跃升的同时，以深化公共建筑、产业园区、城市运营服务等业态布局；
融创服务收购深耕于广西壮族自治区的彰泰服务80%股权，借此收购提升企业在广西的市场影响力；
金科服务陆续收购重庆上境物业、重庆美利山物业、重庆中科三心物业及黔西宏祥物业等多家西南区域物业企业，进一步体现企业欲深耕西南大本营的战略发展；
世茂服务收购浙江野风物业100%股权，以深化发展杭州物业市场，有效增强世茂服务在杭州的在管项目密度；
除追求规模及城市密度外，多家企业通过收并购步入非住宅业态，其中商业物业和城市服务无疑成了2021年最为热门的领域。
一方面，商业物业板块具备盈利高、收缴率高、平均物业费高的特点，已然成为多家企业入局的热门赛道。碧桂园服务、正荣服务、世茂服务均通过收购、整合母公司集团内的商业板块，扩展自身新业务领域，塑造多层次、多业态的服务模式。
图：2021年物业行业布局商写收购动作
资料来源：嘉和家业整理
另一方面，随着碧桂园服务于2020年开启行业内首宗收购环卫企业：满国康洁和福建东飞，通过进军市政环卫服务的方式切入城市服务。这种布局城市服务的方式也扩散至整个物业行业：
2021年，雅生活服务、世茂服务、旭辉永升服务三家物业企业照抄头部企业发展路径，通过收购环卫企业的方式欲拓展城市服务。
与此同时，中小企业未复制头部企业发展路径，选择收购具备城市公共空间管理运营经验的物业企业，从探索从公建类业态管理向城市服务扩张，在提升自身的专业化服务能力的同时，方便企业未来拓展城市服务。
图：2021年物业行业布局城市服务收购动作
资料来源：嘉和家业整理
3. 卖方：出售方构成多样，地产方加大物业板块抛售压力
2021年的收并购中，再度频繁出现合伙人、自然人以及地产企业的身影。于多数未上市企业或估值较低的上市企业而言，当前物业行业属热门赛道，存在溢价高现象，通过出售予市盈率均值在20x的上市物业企业而言，被收购企业可借机享受资本带来的福利，出售方可直接获取现金流。
合伙人、自然人：
该类小型物业企业通常面临两大难点：一方面，规模小、盈利能力低，企业难以靠自身的财务状况登陆资本市场获取资本加持；另一方面，没有母公司支撑下，企业仅依靠的“一亩三分地”难以进行品牌化、规模化提升，缺少产品竞争力。
由此，结合当前物业行业收购兼并风头正盛，尤其于中型或成长型上市企业而言，小型且优质的物业企业标的收购价格合适，对应的溢价也将呈现增长态势：以2019-2021年收购标的中的自然人或合伙人持有的小型物企为例，其对应的收购溢价和收购事件发生比例逐年上升。
数据来源：嘉和家业物业云
此外，参考截至2021年11月，全国共有大小物企21.7万家在业/存续的数据，该数字相较于2019年的23.4万家不增反减，也一定程度上体现行业的加速整合趋势，尤其是小型物业企业在整合过程中加速出清。
地产企业：
先前，地产企业作为物业板块的出售方的情况较少出现，主要是由于物业企业拥有稳定现金流、轻资产的属性且具备较高资本市场估值，地产方通常会选择“惜售”，倾向于将其作为一个上市平台进行独立融资发展。如，2020年时，仅有福晟生活服务因母公司福晟集团债务压力，被出售予世茂服务；
2021年，地产方主动出售的事件频繁发生，如蓝光地产、亿达集团、阳光城(000671)控股、三盛集团、富力地产、花样年、当代置业相继出售旗下物业板块部分或全部资产，以缓解自身债务压力。
这主要是由于，2021年初，房企“三条红线”和银行房贷“两集中”监管政策开始正式实行；年中，调控政策再度出台，同时伴随国际评级机构对地产企业的评级或展望集体下调，加剧该类企业的现金流危机。
地产企业为加强现金流管控、防范风险，采取加快销售和回款、控制拿地节奏、出售项目公司等多种方式实现资金回笼。其中，相比于地产项目，物业企业作为“现金牛”资产具备较强的市场主动权，易获得较高的现金流收入。
图：2021地产企业出售物业企业动作
资料来源：嘉和家业整理
此外，阳光城控股采用换股方式“出售”阳光智博服务：阳光城控股将阳光智博服务100%股权“换取”万物云4.8%股权。阳光智博服务保留品牌，且在万物云助力下，企业有望发力智慧建造、社区商业等多元赛道；
未来，随着万物云上市成功，阳光城控股亦将万物云上市后获取不低于50亿的“市值”。综合当前港股上市物企的的市盈率及企业规模来看，该市值相比其独立上市获得较高提升。
02 展望：
2022年，收并购活跃度仍较高、业务边界持续扩张
2022年，行业内收并购的活跃度并不会降低，特别是在2021年，物业企业纷纷提出未来三、五年内规模实现高倍速增长的目标，收并购将仍是企业快速获得可持续增长面积的最有效途径。
但是，基于物业企业之间品牌形象、资金、母公司的差异，各企业在收并购领域将拉大差距：在收并购带动下，大吃小、强吃弱。2022年，将成为物业行业的一道分水岭。
1.2022年，地产困境驱使、资本助推，维持收购活跃度
从企业角度看，随头部物业企业于资本市场聚首，资源、资金等均向头部企业汇聚，且伴随部分民营地产企业落幕，头部优质物企可借此收割其子公司，抢占当前的增量市场及存量市场，这将进一步加剧当前头部企业之间、头部企业与底部企业之间的规模差距。
尽管在11月，对外透露相关企业主体将可以重启中票和短融等融资工具的信号，但会重点支持经营状况良好、内控机制相对完善的房企债券融资，以防范信用风险；12月，政治局会议和中央经济工作会议提出促进房地产业健康发展和良性循环、加强预期引导、因城施策促进房地产业良性循环和健康发展等政策内容。
从现状看，当前能够发债的公司主体仍以国资背景、财务基本面良好的企业为主，如保利发展、陆家嘴(600663)股份等央企、国企；碧桂园集团、龙光集团、龙湖集团等稳健型民营企业。财务基本面相对较弱的民营房企依然在发债融资方面未见实质性进展，该类企业或将仍以出售资产方式，以自筹资金。
由此，仅对部分城市、部分优质民营企业而言，政策呈现边际宽松态势。但总体来看，2021年的地产流动性危机仍将进一步导致地产企业的分化，接下来一年，低信用、高杠杆的民营房企或难以获得金融机构的融资来解燃眉之急，叠加住宅市场的冷清，企业欲出售物业企业回笼现金的需求频现，亦带动物业行业收并购机会增加。
与此同时，关联母公司势渐弱，在规模、非业主增值服务方面的持续供给能力正在减弱，上市物业企业需加大自身外拓能力的建设，选择通过收并购或其他市场外拓的方式推动企业实现独立发展。
另一方面，7月以来，伴随地产政策利空及多家地产企业现金流紧张、理财暴雷影响，整个物业板块走势受到拖累，中小型物业企业估值下调明显。资本市场影响下，已有多家企业逐渐放弃上市计划，谋求被头部企业收购；或暂缓IPO进程，自主选择发行窗口，这也进一步增加了收并购市场的供给，加深买方市场驱动力。
此外，考虑到当下，资本市场偏爱规模高速增长的企业，如通过多次收并购的和泓服务带动企业股价也迎来新高峰；资本亦支持上市物企充分利用资本的力量，行使配股、发债等多种方式进行筹资获取规模的增长。由此，在资本鼓励下，上市物业企业亦会加大通过收购获取规模及业态新增。
2.2022年，收并购延伸业务边界的情况将更为频繁
规模是物业企业发展的核心竞争力，但是物业行业的未来不仅只局限于物业服务领域。由此，当前的物业企业通过收购获取规模增长的同时，也从收购中看到商机，看到增值服务的多元发展、非住宅项目的管理、城市综合服务等，进行自身业务边界的拓宽。
2021年初，住建部等部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，提出需将物业企业融入基层社会治理体系，理清物业服务边界。优质物业企业将在政策的鼓励下进一步融入基层治理，这也将成为企业拓展社区增值服务的重要动力之一。
由此，在政策和自身利益驱动下，物业企业将持续加大对城市服务的挖掘及探索：
一方面，通过收购具备综合管理能力的物业企业，提高自身多业态的服务能力后，向城市服务扩张；
另一方面，成熟的物业企业通过收购市政环卫公司布局城市服务后，更需要具备专业化、标准化和数字化建设后，有效整合社会各方资源与服务后，才能发掘并满足客户的需求。对该类规模化的头部企业而言，未来，企业仍需通过外延并购的方式提升自身的多经业务服务能力和专业化管理水平。
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