撰文|江珊
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(相关资料图)
金九银十,商办交易市场也多了些热闹的气息。
顶着总价地王、铁狮门中国规模最大城市综合体的光环,2008年拿地、2011年启动,发展10年的“尚浦领世”进入成熟期,拥有36%股权的城投控股(600649)(600649.SH)逐步将其摆上货架。
继转让沪风、开古、建奇、康州等项目公司股权后,10月11日,城投控股公告,其下属全资子公司城投置地拟以约21.49亿元的底价转让尚浦中心项目公司(上海高泰房地产开发有限公司)36%的股权,该报价较资产评估溢价28%左右。
按照既往的退出路径推测,持股64%的铁狮门买下这36%股权的可能性不低;从价格看,大企业扎堆、接近满租是溢价挂牌的底气;如能成交,将为上海办公楼交易再增亮色。
出租率99%
给耐克、字节跳动当房东
城投控股此次出售的是其持有的高泰房地产36%股权,高泰房地产从事自有房产租赁,主要负责上海杨浦区“新江湾城F3”地块的开发、建设和经营。
新江湾城F地块位于轨交10、20号线(尚在规划中)换乘交汇处,共分为F1、F2和F3,占地面积26.75万平方米,地上总建筑面积约为90万平方米,由铁狮门和城投控股合作开发,项目名为尚浦领世。
其中,F1为商办,目前仍在建设中;F2为住宅,已开发完毕并实现销售;F3为纯办公地块,已建成投入使用,即为本次股权转让的“尚浦中心”。
尚浦中心主体建筑由地上10幢办公楼、地下1层车库和夹层、门卫组成,实测建筑面积27.48万平方米,其中地上实测面积20万平方米。截至2022年6月30日,租金范围大致在5.5-7.5/元/天*㎡区间,项目出租率98.87%。
在尚浦中心的租户名单中,不乏声名显赫的大企业,其中包括耐克体育(中国)有限公司、汉高(中国)投资有限公司、上海家化(600315)联合股份有限公司、大陆马牌轮胎(中国)有限公司上海分公司等知名企业。
其中,2014年4月,美国耐克公司将其大中华区总部迁入尚浦中心;2017年8月,汉高(亚太区及大中华区总部)管理中心入驻杨浦区尚浦中心。
特别值得关注的是,2021年7月,铁狮门表示,字节跳动在此租赁了约4.2万平方米的办公空间,并将购买尚浦领世正在开发的总面积约19.5万平方米的办公项目(后者为F1地块项目),这成为2021年上海商办市场的“大单”。
信息显示,耐克、汉高以及字节跳动三者便占据了尚浦中心78%左右的可租面积,整个园区形成了跨国公司和国内大型企业总部集聚的商业办公氛围。
截至2022年6月30日,高泰房地产股东权益账面值24.92亿元,评估值46.58亿元,增值率86.92%,36%股权对应的评估价值为16.77亿。2022上半年,高泰房地产录得营业收入约1.84亿元,营业利润约6075万元,净利润约4247万元。
在上海联合产权交易平台上,该股权转让底价设为21.49亿元,较估值溢价约4.72亿元。
功成身退
城投控股“五连卖”
入局十余年,作为铁狮门F地块项目的合作方,城投控股此前已经卖出数家项目公司股权。
早在2008年初,美国房地产开发商铁狮门进入上海,以67.5亿元底价摘下杨浦区新江湾城F地块,创下当时的总价“地王”纪录,楼板价约为7500元/平方米,但其后金融危机爆发,市场传出铁狮门转卖F地块消息。
2010年,上海本土国企城投控股下属子公司城投置地宣布出资26.6亿元,收购沪风、开古、建奇、康州、东荣、合庭、高泰7家项目公司各36%的股权,参与开发新江湾城F区地块,2011年,尚浦领世城市综合体项目分阶段开发启动。
历经10来年发展,城投控股逐步转让上述项目股权,锁定退出收益。
①2021年10月,城投控股挂牌转让旗下F1地块项目公司沪风、开古房地产公司36%股权,其分别对应F1-A和F1-B地块开发,天眼查信息显示,该两公司股权的接手者应为字节跳动关联公司。
图 | F1地块5个子地块划分
在此之前,字节跳动关联公司已经从铁狮门手中收购了这两家公司64%的股权,铁狮门也宣布将字节跳动已将区域运营中心落户尚浦领世。
图 | 字节跳动全新区域运营中心,位于F1-A、F1-B地块,包括4幢写字楼和配套设施,以及面积超过2万平方米的户外空间
据地产服务机构披露的消息,字节跳动买下了尚浦领世F1-A、F1-B项目,建筑面积约20万平方米,价值约78亿元。
2022年1月,在回答投资者互动问题时,城投控股表示,转让沪风房地产股权事项已完成,转让开古房地产股权事项在进行中。
信息显示,F1-A商办地块设计总建筑面积12.86万平方米,由一幢4层商业楼和一幢高层办公、裙房和地下两层组成;F1-B商办地块设计总建筑面积15.14万平方米,由两幢高层建筑、商业裙房和地下两层组成。
②2017年,城投控股成功转让建奇房地产36%的股权,该公司对应F1-C地块,接手者为铁狮门,媒体报道该地块项目被售予了君康人寿。
③2021年7月,城投控股公告已成功转让康州房地产36%股权,该公司对应F1-D地块,接手者为铁狮门,该次转让带来3.92亿元税后收益。
另外,早在2017年,由于售罄清盘,负责住宅地块F2开发的合庭房地产也完成减资,收回股东投入。
随着高泰房地产36%股权再被摆上货架,城投控股F地块的纯办公部分也即将“功成身退”。
如果转让顺利,在新江湾城F地块项目上,城投控股手中将只余仍在开发阶段的F1-E地块36%股权。
对于转让的原因,城投控股表示此举将有助于确保公司收益、提高公司资金利用率,同时为公司未来拓展、储备、开发优质项目提供现金流。
2022年上半年,城投控股实现营收23.27亿元,同比增长5.61%,净利润4.15亿元,负债率69.53%。
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