证券时报记者 吴家明
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不需要购房指标、税费少、单价低、未来几年内可以翻几倍……面对这样的字眼，有多少人可以抵挡得住诱惑？
这些诱人的字眼，来自一些房产中介口中的“深圳回迁房指标市场”。近日，关于回迁房“爆雷”的案例再次让这个游走在灰色地带的市场引发各界关注。证券时报记者发现，在严厉的监管下，一些从事回迁房指标买卖的中介依旧活跃，但一些购房者发现回迁房指标的“性价比”已经降低，当中的风险也需要警惕。
仍有人铤而走险
据悉，城市更新/土地整备利益统筹项目通过计划立项审批后，开发商会制定出搬迁补偿安置方案，并与被搬迁人签订《搬迁补偿安置协议》，该协议中约定被搬迁人未来所获得的回迁安置物业就是回迁指标房。
近几年，城市更新已经挑起深圳楼市供应的大梁，其中也包含众多小产权房的城中村更新项目。过去，一些特殊的小产权房项目因能够在城市更新后大概率获得确权，让回迁房指标成为许多投资客眼中的香饽饽，而且回迁房不需要购房指标，建成新房后首次出售还不限售，高风险和高收益并存之下，许多人愿意铤而走险。
去年8月，深圳出招严堵小产权和回迁房指标漏洞，其中提到防范回迁房炒作，城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案。明确要求村改住宅类历史遗留违法建筑必须全面完成确权，并且严格禁止违法交易行为等。记者发现，多家开发商此前也曾针对“销售回迁房”的传言发表声明。例如，就在去年年底，罗湖木头龙旧改项目——益田御龙天地官方公众号曾发布声明，表示“销售回迁房”传闻为不实信息。声明表示，益田御龙天地项目所有业主签署的拆迁协议已在政府相关部门完成备案，原业主无法办理更名替换。在业内人士看来，去年深圳推出的措施基本全面覆盖了各个阶段的城市更新和土地整备村改类项目，并对回迁房指标交易形成合围打击，回迁指标房交易热度骤降。
不过，记者实探发现，许多打着“买到就是赚到”的明码标价回迁房指标依旧在一些网站论坛、微信公众号等平台销售，背后仍有不少中介机构从事相关业务。
吴乐（化名）在深圳平湖和几个朋友合伙开了一家中介公司，但这家公司看起来跟别的中介有些不一样：专门做城中村回迁指标房的买卖。“虽然回迁房指标市场被严厉打击，但政策还是有分水岭，我们现在帮客户找的项目都是还没有立项，所以签约和确权可以同时进行，也就是说买家付款后与原业主签订《转让协议》，然后就直接跟开发商签约。”吴乐对记者一直强调着交易的“安全”，他推荐的房源都是公司精挑细选的项目，而且现在可以购买的回迁房指标房源已经少了很多。
由于房源稀缺，需要花力气寻找，像吴乐这样从事小产权房和回迁房指标的中介们，收取的服务费也不低。“3％的佣金，我们跟正常二手房中介同样的收费标准。”
从南山区的北头村到龙岗的低山村，中介推荐的回迁房指标房源遍布深圳多个区域。与小产权房类似，购买回迁房指标也要求一次性付款。不过，记者发现有回迁房指标房源声称，原业主可以先收定金，包确权包赔偿。例如，位于平湖辅城坳的回迁住宅指标，目前叫价每平方米2万多元，拆迁过程中每月可获得每平方米21元的租金补偿，而且原业主可以先收定金，包确权包赔偿。有曾经购买过回迁房指标的投资客对记者表示，过去市场上回迁指标房交易一次付款的交易流程，对买家来说存在重大风险，可能会出现前期全款支付而后期回迁指标房悬空的风险。
广东合一城市更新研究院认为，高收益就会伴随着高风险，回迁指标房系高风险的投资品类，此类交易一般要求全款交易，存在无法核查一房多卖、房源鱼龙混珠、指标信息不对称、拆迁难、回迁安置房获取时间与投资收益不确定等特点。
性价比降低
存在较多风险盲区
“南山白石洲旧改目前还有回迁房指标出售，180平方米，单价95000元。”提到深圳的城市更新项目，白石洲已成为深圳“城中村”的典型代表，号称千亿元级的“旧改货值”更让白石洲成为市场关注的焦点。尽管项目已经动工建设，但仍有一些中介向记者兜售相关回迁房指标。
“先不说能不能确权签约，回迁房的价格也是一些投资客现在所考虑的问题。现在，正规的新房和二手房交易大幅降温，回迁房指标的价格也有所下降，加上拆迁时间成本比以往更不确定，在一些投资客眼中，回迁房指标的性价比也没有以前那么高。”吴乐表示。
记者调查发现，目前深圳回迁房指标的价格与两年前相比，也出现不同程度的回落，与周边新房的差价幅度有所缩小。2020年至2021年，白石洲的回迁房指标价格一度炒至每平方10.5万元左右，沙井的金蚝小镇，也曾是炒作回迁房指标的重灾区，每平方米单价一度炒到4万多元。有熟悉回迁房市场的人士告诉记者，“前两年大鹏新区的回迁房指标单价一度到2万多元，现在大鹏新区葵涌甚至已有单价在每平方米3万元以下的新房，如果加上拆迁的不确定性和时间成本，这样的价格并不划算。”
IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，今年前三个季度，国内房地产市场下行压力持续、行业信心仍处在低位，因此从房地产行业未来发展预期上看，一些城市更新项目未来能否带来较强的销售表现还存在较大的不确定性，这一方面与深圳楼市的整体状况有关，另一方面也与项目采取的营销策略有关。
