全球视点!直击“连环单”痛点,多地加速二手房流通推出带押过户、优鲜卖


【资料图】

“在所有客户购房需求中,改善性需求占比约为54%,其中改善换新房的需求占比超过30%。”贝壳研究院的调研数据显示,居民“卖一买一”置换新房的需求越来越主流。

“卖一买一”需求的实现与二手房流通效率相关,若原有房屋出售不畅,将为置换家庭带来不小的金钱与时间成本。而长久以来,流程复杂、冗长及交易成本高等问题使得二手房流通受阻。

近日,多个城市通过“连环单”业务并行办理、带押过户等方式助力上述难题的解决。

各显神通

多地发力盘活二手房交易

在去年开始试点“连环单”业务并行办理前,北京二手房“连环单”业务只能串联办理,即卖出名下住房并办理完过户后,才能够启动下一套房屋的交易手续,这直接导致了交易周期长,进而增加了交易的不确定性。

9月23日,在去年试点的基础上,北京市住建委和市规自委发布《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》 ,提出全面试行存量房交易“连环单”业务并行办理。

济南、广州等城市则针对二手房交易的存量贷款创新了交易模式。早前二手房交易需还清现存贷款才能办理过户,这需要原业主一次性还清贷款,资金筹措压力与后期交易的不确定性一定程度上阻碍了二手房出售。

8月17日,济南市多部门宣布推出二手房“带押过户”,存在抵押但要上市交易的房产,不用先归还原来的贷款就可以完成过户、抵押、发放新贷款。目前该模式已在建行、工行、北京银行(601169)等多家银行试点成功。

9月15日,中国人民银行广州分行也发布红头文件鼓励二手房“带押过户”模式;深圳也在今年7月完成了深圳市首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务。

值得注意的是,为保障买卖双方、抵押权人的权益,上述三城市在施行该模式时均引入了公证处。

针对二手房交易的痛点,市场参与方之一的房产经纪机构也在不断创新业务。

近日,贝壳找房青岛站推出“优鲜卖”模式。这一模式需要“卖一买一”的购房者与开发企业、贝壳签订三方协议,与开发企业签订新房认购协议,并与贝壳平台合作经纪公司签署房源加速售卖协议。三方约定旧房售卖时间周期,在此期间,开发企业帮助购房者锁定意向房源,贝壳平台合作经纪公司则帮客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下聚焦推广加速旧房销售。

新的业务模式给了购房人更大的选择权并降低违约风险,若旧房成功售出,其可以办理接下来的新房购买流程;若旧房未售出,则开发商退还定金,客户无需承担违约风险。据了解,这一模式已在青岛市十几家楼盘落地。

此外,9月30日,财政部及税务总局也“祭出大招”,从交易成本的角度促进二手房屋出售购买:2022年10月1日至2023年12月31日期间,出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

殊途同归

直击二手房流通痛点

带押过户、“连环单”并行办理、“优鲜卖”及“卖一买一退个税”虽方式不同,但殊途同归,都是针对“卖旧买新”的痛点创新交易模式,促进二手房的出售及后续房产购买。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,“卖旧买新”有四大痛点:一是要把握好时间,先卖了才能买,若旧房无法出手,看中的房子就无法交易;二是要避免旧房卖不掉,新房交了定金却被迫违约;三是二手房要快速出售就得降价,会导致进一步降价预期,加剧对房价下跌的悲观预期,影响换房需求和新房交易;四则是卖旧买新过程中存在的资金安全、交易成本,如赎楼、过桥融资等。

其中,广州、济南等城市“带押过户”、北京“连环单”业务并行办理等模式针对交易周期长、程序复杂的痛点,前者免去提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节,实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理;后者则将原先串联办理的业务改为并联办理,连环单家庭无需等待出售房产完成过户后便能腾出购房资格,缩短交易周期。

北京链家研究院院长高原表示,从交易实际来看,预计推行连环单并行办理后,交易环节可节约10个自然日左右时间,若考虑到置换配对更便利、流程更明确等优势,可能为购房者节约1个月以上时间。此外,交易周期缩短也有利于降低交易的不确定性。

带押过户及“连环单”并行办理是相关部门联动机构作出的便捷二手房交易的模式创新,贝壳青岛站推出的“优鲜卖”则是企业层面针对市场痛点的业务创新。

在李宇嘉看来,“优鲜卖”模式直击“卖旧买新”痛点,契合多方利益,对于着急买卖房子的消费者、想要加速去化的开发商、想要按揭投放稳定的银行、希望提升市场稳定性的地方政府而言,都是比较好的模式,切中了当前房地产市场存在的要害。

知名地产分析师严跃进也表示,“优鲜卖”模式是企业层面在换房上的一个重要创新,具有积极意义,充分体现了企业或平台积极优化业务、创新思维,为房东换房开辟了一条新道路,既能加速二手房交易,也能促进新房去库存。

9月26日,青岛市房地产业协会已面向全市房地产开发企业、房地产经纪机构推广该模式。

存量时代

二手房流通待加速

随着热点城市尤其是一线城市楼市进入存量时代,且居民改善性置业需求增加,楼市运转很大程度上依赖于二手房流通效率。

以北京为例,“卖一买一”已成为北京居民房屋交易的主要方式。据中指监测数据,2021年北京二手房成交面积超过1700万平米,显著高于新房的1010万平米。同时,北京链家数据显示,北京市住房市场交易改善置业需求约占到全市场交易的70%左右,平台当前连环单网签占比稳定在10%-13%之间。

二手房交易需求日增,但交易市场难言景气。贝壳研究院的数据显示,8月重点50城二手房业主平均卖房周期为65天,较去年同期延长3天;50城二手房景气指数自2021年3月以来呈波动下降趋势。

“从近期楼市数据来看,连环单交易受到了巨大冲击,表现在二手房交易占比下降,热点城市二手房占比相较高峰下降了一半,导致楼市循环非常不畅,也对新房市场造成巨大冲击。”李宇嘉表示。

以北、穗、深三大已发力推进二手房流通的一线城市为例,诸葛找房数据研究中心整理的数据显示,在2020年底至2021年中的高峰期后,北京二手房成交套数一直处于震荡中。

我爱我家研究院向蓝鲸财经提供的北京市二手房交易数据也显示,购房人的观望情绪越来越浓,今年1—9月成交客户平均看房次数较2021年同期增加0.9次。

广州市场则受去年推行“二手住房交易参考价”及“增值税2改5”政策等的影响,二手房交易数今年来波动幅度较大。

广州市房地产中介协会公布的数据显示,2022年9月(2022年8月26日至2022年9月25日),广州市二手住宅网签7232宗和71.71万平方米,虽同比增幅均超15%,但环比分别下降8.34%和8.08%。而截至10月4日,广州挂牌二手房数量已超12.2万套,若市场不能回升或保持稳定,随着挂牌房源增加,去化周期也将拉长。

深圳二手房交易数今年来则创下十几年来新低。深圳市房地产信息平台的数据显示,去年年中以来,深圳二手房成交数量持续保持在低位。

李宇嘉分析道,虽市场预期和信心不足是热点城市二手房成交数下降的重要原因,但交易环节的人为阻碍也是重要因素,导致部分刚需和换房需求难以实现。

前述政策/模式的推行,有望扫清交易市场的人为阻碍,进一步加速二手房流通。

目前,仅少数城市与机构推行了上述政策/模式,IPG中国区首席经济学家柏文喜认为,在土地财政压力和活跃本地楼市的诉求之下,其他城市的后续跟进应该也是大概率的事情,此类政策更适用本地市场改善性需求比较强烈的城市。

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