每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺
“西安今年房价一直处于平稳状态，整体略微有所上涨。”9月21日，《每日经济新闻》记者从西安当地多名中介、置业顾问处了解到，尽管今年全国多个城市房价持续走低，但西安却呈现出逆市上涨态势。
国家统计局数据显示，今年1~8月，西安新建商品住宅销售价格指数呈持续上涨态势。中指院数据也显示，前8月西安新建住宅价格累计上涨2.10%，其中西安14个区域中有9个区房价明显上涨，经济技术开发区、高新技术产业开发区、国际港务区等，同比上涨幅度分别达到了23.6%、11.6%、10.6%。
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“西安改善人群的改善需求影响韧性较强，因此高价改善楼盘的占比上升，反映出房价总体上会有带动效应。”中指研究院西安公司总经理石蕊9月21日通过微信告诉《每日经济新闻》记者，随着低价楼盘逐渐去化，结构性的价格调整将持续。
新房市场冷热不均
当下的西安楼市，呈现出一种冷热不均的“失衡”状态。反映到数据上来看，今年8月，西安共有28个项目进行线上意向登记，4369套房源共吸引10268组家庭意向登记，其中出现2个“千人摇”项目、5个摇号项目、21个平销项目。同样的情况也发生在7月，31个项目中有7个“千人摇”、8个摇号项目、16个平销项目，超过一半项目在登记及核验阶段，不需摇号。
甚至更早之前的4月，华润置地·未来城市248套房源进行意向登记，最终收获超4万组家庭意向登记，刷新了西安楼市记录。除去这一热门盘，当月西安共有4个盘出现摇号，中国铁建(601186)万科翡翠国际也出现了“万人摇”盛况。
事实上，作为西部地区重要的中心城市，西安首次出现楼市“万人摇”还是在2020年7月，紫薇东进凭借均价11000元/平方米的价格优势，吸引了上万人摇号440套房源。此后的2021年，西安共产生了13次“万人摇”。
进入2022年以来，西安楼市仍保持了上涨态势。国家统计局数据显示，今年1~8月，西安新房价格指数持续上涨，8月环比微涨0.1%，同比上涨3.6%。
放眼全国，许多城市早在2021年楼市便步入下行通道，西安新房价格为何还能持续上涨？一份来自克而瑞的研报显示，2015年以来，西安房地产市场持续火热，房价累计涨幅达3倍。早在2015年，西安市政府为提振市场活力，主动压降了供地规模，全年商品住宅供应面积1245万平方米，成交面积却高达1563万平方米；同时，一系列“去库存”政策开始出台，西安楼市迎来分水岭，自此走上上涨之路。
2016年，西安商品房持续“供不应求”，2017年房价首次突破“万元”大关，2018年开启公证摇号年代。此后在全国房价趋稳的背景下，西安房价上涨动力依然强劲、持续领跑全国。
中指研究院数据显示，今年前8月西安新建住宅价格累计上涨2.10%，部分区域成交均价上涨幅度甚至超过了20%。不过另一方面，部分远郊项目去化率则表现惨淡。如莲湖区、雁塔区、新城区，新房成交均价同比下跌幅度则分别达到了25.7%、4.1%、2.8%。
《每日经济新闻》记者从西安多个中介和售楼处了解到，尽管尚未有官方文件出台，但除西安城六区外，咸阳、高陵、沣东能金区、沣西、秦汉、空港、泾河等区域首套房商贷、组合贷首付比例已降至20%。
“从今年初以来，不少城市都采用了20%首付比例，其目的都是降低刚需购房门槛，促进合理购房需求释放。西安周边区域亦是如此。”石蕊表示，近段时间以来，西安周边区域成交量下滑，库存高企。“采取降低首付比例的办法，一定程度上能吸引刚需购房者前来置业，促进去化。”
多个楼盘降价促销
事实上，尽管西安房价在一片下跌声中逆势上涨，但其成交量并不乐观。
中指研究院数据显示，今年前8月，西安商品住宅成交面积为543.3万平方米，同比下降14.3%；商品住宅成交套数为40096套，同比下降18.4%。其中，8月份西安商品住宅成交面积为87.13万平方米，同比下降14.5%；商品住宅成交套数为6509套，同比下降13.44%。
值得注意的是，进入“金九”，西安不少房企纷纷推出了促销、打折的营销手段。《每日经济新闻》记者根据公开信息不完全统计，近段时间以来，包括万科东望、保利·锦上、龙湖·星河学樘府、远洋·未央华府、绿地国港新里城等在内的多个项目，均推出了特价房源，优惠力度从几万到几十万元不等。
“目前大部分银行利率已经到了4.1，楼盘优惠力度也很不错，很多项目在备案价基础上开发商都会给予一定的额外折扣和首开优惠，是个买房的好时间。”在贝壳APP平台上，西安贝壳一直销经纪人刘伟强（化名）告诉记者，近段时间他接待的咨询和看房人数就有了明显增加。
与此同时，还有不少新项目陆续面世，包括首次落地西安的合群地产、南海集团、越秀地产，更有首次独立开发项目的龙翔控股。
记者从西安市城六区意向登记平台上统计发现，从9月1日到21日，西安市共有22个项目进行或正在意向登记。
截至目前，在已经结束登记的20个项目中，有9个项目需要摇号。从登记情况来看，御锦城131套房源意向登记1482组，融创望江府48套房源吸引987组意向登记，碧桂园云顶312套房源登记1083组，中粮·奥体壹号、绿城全运村和山水香堤也是意向登记人数大幅超过房源数；其余项目的登记情况稍显乏力。
前8月二手房价跌1%
需要注意的是，尽管西安新房价格连续企稳上涨，但二手房市场则是另一番景象。
8月，西安出台了“以租换购”政策，即在限购区内，自愿申请将存量住房纳入保障性租赁住房，住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格。
但中指研究院发布的8月份数据显示，今年前8月，西安二手住宅价格累计下跌1.0%，其中8月二手房均价16387元/平米，环比下跌0.01%。
此外，西安市住房和城乡建设局9月2日发布的《2022年8月份二手房网签情况》显示，8月份西安全市存量房（二手房）网签备案面积65.42万平方米，环比下降3.04%，同比增长14.95%；其中，住宅网签备案面积62.62万平方米（6472套），环比增长1%，同比增长15.36%。
“区域内二手房价格与去年高峰时期比还是较低，如中海碧林湾同样是一套96平米的房子去年报价近300万，今年直接报价就降了60万。”西安德祐一门店经纪人张雷（化名）表示，尽管“最近一个月看房的客户数量不算少，也有成交，不过价格都明显低于去年正常价格。”
不仅如此，西安去年7月出台的二手房指导价，今年7月也已经暂停。
对此，刘蕊表示，二手房指导价在出台后，主要作为房贷评估价的参考，限制购房杠杆率。然而，今年以来央行金融政策不断宽松，房贷利率、首付比例一降再降，公积金额度不断上涨，都是从金融端刺激购房需求。因此，之前的限制工具已经不再适用，解除也是情理之中。
